“中央调控房地产现新思路 郑新立解析个中难题”

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郑新立

搜狐网的新闻年，依然是房地产调控年。 根据国家统计局公布的年11月全国70个大中城市住宅销售价格波动情况，一线城市新建住宅价格连续3个月较去年同期上涨20%以上。 厦门(楼盘)、南京(楼盘)、西安(楼盘)、武汉(楼盘)等26个城市的新商品住宅价格同比增长10%以上。

据相关机构统计，年前11月，全国商品房销售面积比去年同期上涨20.8%，创近5年来新高，预计全年商品房成交面积将突破12亿平方米，商品住宅成交总量也将突破10亿平方米。

房价持续上涨仍然是年房地产市场的主旋律。 十八届三中全会后房地产调控的趋势将何去何从？ 在住建部部长姜伟新的原话中，年要强调控制的对比性，更加重视分类指导。

前中共中央政策研究室副主任、现任中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立日前在接受搜狐网独家采访时指出，针对上届政府最大的不同，此次政策不是从抑制诉求的角度抑制房价，而是从增加供给的角度抑制房价。 另一个措施是快速发展城市化健康，吸引农村劳动力转移和人口向小城镇和中小城市集中，不进行向特大型城市的转移，这两个措施都有助于应对当前城市房价上涨过快的问题。

他指出，新一届政府最好提出这两个构想。 一是增加供应，特别是十八届三中全会专门阐述建立住房保障体系和供应体系，从增加供应的角度满足市场诉求，如果增加供应，房价就会下降。 特别是对住宅建设用地的诉求值得满足。 这几年有明显的规律，城市住宅建设用地增加，房价就会下降。 城市住宅建设用地减少，房价就会上涨。 所以，必须满足城市住宅建设用地的诉求。

“必须满足城市建设用地的诉求，在集约、节约利用土地资源的基础上，通过平衡省域范围内的耕地来调整处理。 新增加的城市建设用地面积，应当结合农村宅基地面积的减少。 通过宅基地整理和新农村建设，特别是城镇农民退出农村宅基地，不仅可以满足城镇建设用地的新需求，还可以增加耕地。 住宅供给增加了，不仅抑制了房价，还带动了建材工业、建筑产业，整个市场活跃了起来。 新房子一多，家电和装饰市场就活跃起来。 房地产业是龙头，如果打压这个，整个经济就会失去活力，这很危险。 所以增加供给是一种新的想法，与抑制原有诉求的想法完全不同。” 郑新立说

他还认为，目前居住在城市的农民工有2亿多人。 如果允许他们出售农村宅基地和不动产，就可以在城市买房和租房了。 成千上万的孩子可以和父母团聚。 这是一件大好事，需要各级政府去做。

以下是搜狐网对话原中共中央政策研究室副主任、现任中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立先生的部分复印件。

搜狐网:大家也在关注中国的房地产问题。 在这方面，我们看到了三中全会的决定，包括领导人的表现，可能越来越多地提高市场化。 例如，增加供应可能与以往不同，偏向于增加廉租房、保障房。 当然现在也有一点限定购买、限定信用，你是怎么理解的？

郑新立:赶上上届政府最大的不同不是从抑制诉求的角度抑制房价，而是从增加供应的角度抑制房价。 另一个措施是快速发展城市化健康，吸引农村劳动力转移和人口向小城镇和中小城市集中，不进行向特大型城市的转移，这两个措施都有助于应对当前城市房价上涨过快的问题。

由于目前房价上涨过快，主要表现在几个特大型城市，如北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)，这些地方的房价居高不下 目前，由于抑制了这些城市生活人口的膨胀，在中小城市创造了越来越多的就业机会，中小城市和小城镇的房价比较低。

搜狐网:此次领导人之后将逐步退出限购等非市场化手段吗？

郑新立:控制诉求、限购是违背价值规律的方法，不是市场配置资源的方法，市场有诉求，正好是经济增长的原动力，限制诉求也限制了经济增长，这个方法不是好的选择。

新一届政府最好提出这两个构想。 一是增加供给，特别是十八届三中全会专门阐述建立住房保障体系和供给体系，从增加供给的角度满足市场诉求，如果增加供给，房价就会下降。 特别是对住宅建设用地的诉求值得满足。 这几年有明显的规律，城市住宅建设用地增加，房价就会下降。 城市住宅建设用地减少，房价就会上涨。 所以，必须满足城市住宅建设用地的诉求。

必须在满足城市建设用地诉求、集约、节约利用土地资源的基础上，在省域范围内通过耕地平衡的方式调整处理。 新增加的城市建设用地面积，应当结合农村宅基地面积的减少。 通过宅基地整理和新农村建设，特别是城镇农民退出农村宅基地，不仅可以满足城镇建设用地的新需求，还可以增加耕地。

住宅供给增加了，不仅抑制了房价，还带动了建材工业、建筑产业，整个市场活跃了起来。 新房子一多，家电和装饰市场就活跃起来。 房地产业是龙头，如果打压这个，整个经济就会失去活力，这很危险。 所以增加供给是新的想法，和抑制原有诉求的想法完全不同。

城市化的重点不是在特大型城市的扩大，而是在小城镇、中小城市快速发展产业，增加就业机会，提高小城镇和中小城市的产业和人口承载能力，将人口分散在小城镇和中小城市，形成合理的城市布局和城市规模结构。

搜狐网:增加供应的前提是18亿亩耕地的红线是否不动，这也一直存在很大争议。

郑新立:将城市化点放在中小城市和小城镇，可以缓解大城市特别是大型城市房价上涨的压力。 一旦新的城市生活人口不再涌向北京、上海、穗、深等几个大城市，购房诉求就会下降，房价自然不会上涨。 这样的构想既能抑制少数城市房价过高的增长，又能改善城市布局，推动城市化健康快速发展，是正确的城市化战术。

你刚才提到了18亿亩耕地红线，本着十八届三中全会改革的精神，推进农村宅基地商品化，集中利用分散在农村的闲置建设用地，可以增加耕地减少耕地。 这样做可以起到一箭三雕的效果，第一能满足建设用地的需要。 第二可以增加耕地；第三可以增加农民收入。 要充分利用农村闲置的建设用地资源，重要的是推进农村宅基地产权制度改革，承认宅基地的市场价值，允许宅基地包括房地产抵押、担保、转让。

现在居住在城市的农民工有2亿多人。 如果允许他们出售农村宅基地和不动产，就可以在城市买房和租房了。 成千上万的留守儿童可以与父母团聚。 这是一件大好事，需要各级政府去做。

搜狐网:随着土地确实的权利和流转，另一个人认为土地的所有权利会发生变更吗？

郑新立:所有权不变。 所有权还是属于村集体，转让的只有录取权。 土地公有制是民主革命最重要的成果，土地公有制不能改变。 我们研究过巴西、墨西哥、印度等。 他们实行土地私有制，带来了土地的高度合并。 穷人卖了农村的土地。 有钱人在农村买了土地。 土地高度合并后，失地农民成为城市贫民。 农民在城市化进程中不能分享土地增值的利益，这是这些国家长期陷入中等收入陷阱的重要原因。

我们多次搞农村土地公有制，最重要的是大体上土地不能买卖，它被用来抵押、担保，即使失去经营权、录用权，银行拿到的也只是经营权、录用权，而不是它的全部权。 所有权归村集体，土地高度不可合并，作为中国特色社会主义基本经济制度的重要复制品，这一制度是不可改变的。

你刚才说有点人在鼓吹土地私有化，这是邪道，改革邪道走不通，听不进他们说的话。

搜狐网: 18亿亩红线少2亿亩，有可能是16亿亩还是14亿亩？

郑新立:如果充分利用宅基地，18亿亩不仅没有减少，而且一定会增加。 因为农村宅基地总共占17万平方公里的2.55亿亩。 根据国外的经验，所有国家在城市化进程中耕地都在增加。 我国也不例外。 经验表明，结合新农村建设进行宅基地整理，可以节约土地的50%以上。 如果有1亿多农民工搬到城市居住，变卖农村房屋，将宅基地重新耕种为耕地，可以节约70%的建设用地。 目前，农村7亿人口占宅基地17万平方公里，城市建设面积仅为5万平方公里，农村生活人均宅基地是城市生活人均建设用地的3.5倍。 今后20年将有2亿多人从农村再转移，加上原来的2亿多农民工和家人，将有7亿人进城，农村宅基地减少一半以上。 算上这笔帐，我国耕地预计将增加一亿多亩。

来源：零点娱乐时刊