“美国楼市兴衰史：一生一次的投资机会”

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瑞士信贷董事长、亚洲地区首席经济分析师陶冬在今年“中国上市企业口碑排行榜”颁奖仪式上表示:“中国房地产的黄金时代已经结束，美国房地产已经见底，美国房地产是我们一生一次的投资机会。”

与陶冬持相同观点的是许多经济学家，本周，《每日经济信息(博客、微博)》将提供抄底攻略，以盘点和参考美国过去50年楼市兴衰史。

新屋开工数是4年来增长最快的股票神前财长都看好楼市

美国楼市真的迎来了春天吗？ 一系列统计数据含蓄，新的繁荣不是雾里看花。

彭博数据显示，美国9月新屋销售创去年5月以来新高，成屋销售较8月略有下跌，但仍为去年6月以来新高。 此外，nahb住房市场指数10月上升至41，创下2006年7月以来最高纪录。

市场上有悲观论者，包括美国前财政部副部长和“股神”巴菲特都表示非常看好美国住房市场。

/ S2/]美国产的四轮大牛市

比如说在中国经济高速行驶的高铁车，楼市就是承载这辆列车的轨道。 过去13年，无论开发商、炒房还是普通散户，都见证了从单位福利房到住房改革的时代变迁，证明了楼市几代人都是共同的记忆。

相比之下，美国楼市现代史超过50年，期间经历了一些牛熊转换，可以说是世界房地产标本。

衡量美国房地产状况包括新屋销售、成屋销售、房地产价格和景气指数、住房抵押贷款利率等重要指标。 根据同花顺( 300033股吧)的数据，从1963年到现在，美国至少经历了四次大牛市。

第一届牛市开始于二战后的70年代初，当时美国经济进入了罕见的黄金快速发展期。 随着婴儿潮，市场上出现了大量的住房诉求，加上各地政府在公寓税收方面的盈利政策，毕业几年的大学生开始大量参与公寓的投资和投机，其中小面积的廉价住宅最受欢迎。

资料显示，1970年~1972年，新屋销售(年)从最初的48.5万户上升到71.8万户，涨幅近50%。 但是好景不长，由于投机导致公寓价格过高，直接导致了1975年的公寓倒塌事件。

20世纪70年代至80年代是美国经济放缓时期，特别是发生石油危机、布雷顿森林体制崩溃等严重影响的事件后，美国房地产市场一片混乱。 在罗纳德·里根总统1981年发表新政、调整抵押贷款利率、1986年发表新税法(免所得税)之前，美国楼市开始复苏。 1982年~1986年，新屋的销售触底反弹，从43.6万户回升至最高75万户，上升至72%。 同期开工的新建个人住宅也上升了67%。 据统计，从1980年9月至1987年3月，衡量美国综合房价的ofheo房价指数上涨了36%。

三番牛市与克林顿住房计划有密切关系。 1995年，克林顿提出公民住房拥有率在2007年达到67.5%的目标，该计划直接奠定了20世纪95年代美国楼市的高速发展。 1990年~1999年，美国住房拥有率从64%上升到66.9%，是60年代以来增长最快的。 新屋销售也从53.4万户上升66%，达到88.6万户。 同期，ofheo房价指数为38%。

与华尔街疯狂包装房地产抵押证券有关的四轮牛市。 市场上出现了各类押注楼市上涨的衍生品，由于有利可图，投资者踊跃参与投机潮，进一步推动了实体楼价的上涨。 1999年12月至2007年3月，ofheo房价指数累计涨幅达到69%。 期间，新屋销售上涨45%，成屋销售最上涨39%。

住宅优势指示灯

有牛市自然就有弱势行情，美国楼市最大的崩溃发生在2006年~2007年。

当时，美国房价达到历史最高点，但由于申诉量不足，银行为了刺激申诉，放宽了贷款门槛，提高了违约率。 随着2008年次贷危机的爆发，大量购房者无力承担贷款，只能低价割肉，最终导致房价泡沫破裂。 2008年，美国房价下跌20%，部分地区超过50%。

事实上，美国楼市在二战后经历了三次住房优势的变化。

公开资料显示，1950年，美国新住宅平均售价1.1万美元，家庭拥有住宅的比例为55%，客户的积分是住宅木材是否合格，认为越结实越好。 当时，近7成的房子只有两个以下的卧室，只有4%的房间配备了双重保护，几乎没有设置住宅空。 1972年，新开工住宅数量创下240万套历史新高，其中多个家庭住宅占市场的44%。 那个时候，人们喜欢大面积的住宅，65%的住宅有三间卧室，23%的住宅有四间卧室，一半以上的住宅是双卫，43%的住宅有空调。 1999年，房子更大，只有12%的新房比两间卧室少，7%的新房比两间卫生间少，空的安装比例接近饱和。

值得一提的是，美国30年的房贷利率在1981年见顶( 18.22% )，随后下跌。 截至2009年10月26日的一周，该利率仅为3.41%，比峰值低近15个百分点。 一方面表明美国政府有意识地通过降低贷款利率来刺激楼市升温，另一方面也很含蓄，即使利率降至历史最低水平，楼市迄今为止也很难得到比较有效的恢复。 反映出目前住房的诉求非常薄弱，只有通过连续的量化宽松才能得到改善。

楼市的春天到了吗？

最近，美国楼市数据明显出现回暖趋势。

首先，9月新屋开工数明显上升，创下4年多来最快增速。 9月经过季节和年化调整的新屋开工数上升到87.2万户，比上个月增加15%，远远超过拆迁户预测的76.5万户。 其次，过去12个月新屋销售额激增28%，预计该领域将在6年来首次为美国经济增长做出贡献。

美国财政部前副部长投行evercorepartners创始人罗杰·奥特曼对英国《金融时报》表示:“目前美国房地产市场正在逆转，那应该会在年重现繁荣，届时名义房价将超过2006年记录的高点。 房地产的繁荣、石油和天然气产量的增加以及其他因素，足以振奋整个美国经济。 这种繁荣是由房价上涨、待售住房数量减少、家庭和人口增加、住房贷款条件放宽等因素推动的。 这些因素应该使住房投资(包括新建和改建)在今后五年内每年增长15%至20%。 ”。

奥特曼表示，由于人口增长的推动，住房诉求变得非常强烈，imf预计从年到年，美国人口将增加1500万人，超过过去5年的增长率。 增长最快的两个群体包括婴儿潮一代的孙子，其中相当多的人租房，他们很快就要开始买房了。

“股神”巴菲特最近也指出，美国住房市场触底反弹。 最近，伯克希尔·哈撒韦的美国住宅相关业务增长了两位数。

但其他经济学家认为，全面复苏还有很长的路要走。 其中美国房地产经纪人协会( nar )拆房师劳伦斯云表示，库存下降部分是由于新房建设速度缓慢，吸引越来越多的人进入二手房市场。 虽然开工率在上升，但比2006年的高峰低60%左右。

今年9月，美国成屋销售中的价格为18.39万美元。 从地区来看，西部地区最高(中位价格24.6万美元)，东部地区第二( 23.9万美元)，中西部地区最便宜( 14.5万美元)。

截至6月30日，美国住房拥有率为65.5%，住房总数1.33亿套，居住住房1.14亿套，其中自住住房和租赁住房分别为7483万套和3937万套，空住房1851万套。

来源：零点娱乐时刊