多地年内诞生百亿元量级地块 区域性房企抢地抬升溢价率

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我们的记者王立新

土地市场进入回暖通道，一、二线城市的地价开始上涨。融资成本较低的房企加快了征地步伐，恒大、融创等领先房企也开始加大在北京的投资，寻求更大规模的区域性房企正积极筹划新一轮扩张。

据中原地产研究中心向《证券日报》提供的数据显示，自2020年以来，共有三块总价值超过100亿元的地块分别位于上海、深圳和厦门，总价值分别为310亿元、116亿元和104亿元。

“总的来说，这数百亿块土地没有被住房企业的头头拿走，这标志着又一轮规模攫取的开始。”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示，严格来说，今年没有“地王”，一般地块的地价不超过50%，底价低于周边房价，但热点城市的地价显然已经开始上涨。

深圳的底价是87000元

5月15日下午，深圳迎来了今年最受关注的土地拍卖。当年的第一个家园t102-0346以115.97亿元的最高价格售出，这成为2020年另一块价值100亿元的土地。据悉，该地块以“双限双竞争”方式出让，最高成交价为115.97亿元，每个注册房地产企业需缴纳近40亿元的投标保证金。

经过100多轮公示，龙光地产以115.97亿元人民币和40760平方米的人才房赢得了这块土地。总建筑价格为63，000元/平方米，商品房销售建筑价格约为87，409元/平方米，商品房平均最高销售价格为107，000元/平方米(不含装修的空白价格)。"交易价格合理，符合公司的预期."龙光地产的人士告诉《证券报》，该项目是龙光前海保税区的首个住宅项目，也是深圳第15个“轨道+地产”优质项目。

“目前，前海地区已经有四块土地价值超过100亿元。龙光地产赢得这块土地，成为前海第四块住宅用地。现在小区周围的商品房很少，项目也很少。总的来说，空房会有利润，而项目中30%的非普通房会有明显的溢价收入。”广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受《证券日报》采访时表示，在去年500-1000亿元的住房企业中，龙光地产是增长最快的。在过去的几年里，深圳的土地销售是一个沉重的仓库，是好的，但这种“双限土地”也将是一个挑战。

“现在，许多房地产公司都聚集在深圳，希望在深圳获得土地，因为在深圳有项目意味着占据大湾区市场的中心。”李表示，目前深圳楼市供需两旺。其次，它还会在供应方面大惊小怪，这也可能限制资金流入深圳房地产市场的规模，并普遍保持“活跃交易”的趋势。

区域性住宅企业抢地杀人

深圳前海，一个100亿元的地块，吸引了16个强大的房地产企业或财团来“杀”，最终被深圳的民营企业龙光地产以45%的溢价赢得。同一天，北京市大兴区一处无限量宅基地的拍卖现场也异常激烈。第一次开盘+金鹿、北京城建+兴创两大财团打了34轮，最后第一次开盘+金鹿以13亿元的价格胜出，溢价超过30%。

同一天，新城以13.13亿元的总价获得了天津武清区的一处住宅用地，并以10509元/平方米的底价和40%的溢价获得了3500平方米的自住租赁住房面积。此外，经过94轮招标，江西省南昌市的一处商住用地被当地三大房地产企业洞头地产以6.68亿元的价格中标，土地溢价超过100%。此前，厦门历史上首个突破100亿元总价的地王被当地的上海泰明(厦门泰明房地产开发有限公司)以104亿元的总价和43.82%的溢价赢得。

“最近，高价土地已经被当地深植的房地产企业赢得。虽然高质量的地块会吸引大型房企的注意力，但区域性房企相对容易在当地获得土地，更有积极性，对地块的运作过程和当地政策也比较熟悉。因此，最近高价收购土地或大块土地的知名国有住房企业越来越少。”诸葛房产搜索数据研究中心的王小妮在接受《证券日报》采访时表示，目前的货币环境和征地条件略显宽松，房产企业积极补仓，这极大地有利于优质地块的开发，也使得当地优质地块以高价和高溢价出售。然而，这并不意味着新一轮规模竞赛的开始，而是地方优质地块过热，而今年第一季度土地的整体市场供求规模仍在萎缩。

不过，王小妮表示，许多城市的高地价将催生100亿元的地块，这将推动全国房地产企业收购土地的热情。此外，火热的土地市场将传导到住宅市场，这将增强买家对市场的预期，并有助于释放购房需求。

来源：零点娱乐时刊