一线城市调控风起 严限购和宽供应成主基调

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最近，随着一线城市房价的飙升，关于房地产市场的话题继续升温。一方面，在房地产去库存化的背景下，许多地方都加大了地方去库存化政策的出台力度；另一方面，诸如首付等场外融资正引起监管当局的密切关注。据悉，上海有关部门近日召集有关方面就“房价上涨过快”问题进行了讨论，外界预测上海限购政策可能会收紧。与此同时，一些财力不足的人也想从房价上涨中分得一杯羹，而曾经默默无闻的众筹买房又一次进入了人们的视线。

去库存化政策的余波蔓延到一线城市，引发了北方、广州和深圳房地产市场的动荡。

据中原地产研究部统计，截至3月9日，2016年前两个月北京二手房合同创下历史同期最高纪录，同比增长95.5%，接近翻番。这一交易数量也是同期最高的历史记录。

在这种情况下，有针对性的控制政策可能会被用于房价上涨过快的城市。

中原地产研究总监张大伟在接受《国家商报》采访时表示，一线房地产市场最近正迅速升温，在各种金融杠杆的帮助下，投资需求正暗流涌动。近年来，购房首付款的“异地划拨”成为监管部门拟严厉打击的对象，这将在一定程度上抑制投资投机，警示违规操作的金融中介业务。

稳定性:限制一线城市的过度崛起

根据国家统计局2月26日发布的数据，一线城市房价大幅上涨，其中北上广深居全国首位，尤其是深圳，新建商品房价格同比上涨52.7%。

中原地产的数据显示，在一系列去库存政策的影响下，与2015年2月相比，一线城市的库存下降了18.9%。

根据张大伟的分析，从市场角度来看，虽然北京的房价涨幅低于深市和沪市，但春节后也出现了明显的上涨，尤其是二手房市场。总的来说，交易量创造了同期的历史纪录，二手房市场的价格增长明显快于新房。在这种情况下，一些稳定房价的政策可能会出现在后续。

正值全国人大召开之际，与房地产相关的中央部委官员也给出了简短而明确的态度。3月5日，住房和城乡建设部部长陈在《Be》两会“部长频道”采访中表示，住房和城乡建设部正与北方四市(广州、深圳)密切沟通，以调控为主，千方百计稳定市场。

第二天，也就是3月6日，国家发改委主任许在回答媒体提问时说，一、二线城市的房价上涨速度相对较快。加快保障性住房建设和住房改革，增加住房供应，采取限购和经济政策等行政措施，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。

3月9日，国土资源部部长蒋大明表示，国土资源部全力支持北京、上海和深圳出台应对高房价的措施。他相信房价会通过地方政策稳定下来。

在CPPCC的小组讨论中，住房和城乡建设部首席经济学家赵辉表示，特殊城市的房价上涨应该得到控制，但根本原因(一线城市的房价过高)是结构性问题，因为资源过度集中在大城市。

根据张大伟的分析，从春节前非限制性城市首付的减少到契税和营业税的减少，虽然从政策覆盖面的角度来看北京等一线城市已经被绕过，实际上，从市场变化的角度来看，这些政策必然会影响到一线城市最紧张的供求结构心理层面。

这些城市的主管当局也有明确的态度。《国家商报》记者了解到，3月8日，上海市发改委召集中介研究机构和相关金融监管机构，就当前“房价上涨过快”的主题召开座谈会，听取各方意见。

深圳市委书记马兴瑞表示，政府将在政策法规中禁止投机倒把。从今年开始，将向原经济特区以外的地区大量供应土地，同时做好医院、教育等配套设施建设，计划开工建设6万多套保障性住房。

3月7日，全国人大代表、北京市常务副市长李诗祥对媒体表示，北京将严格执行限购政策，特别是在通州，同时从人口救助战略出发，控制房地产开发投资。

方向:严格限制购买，增加土地供应

针对这一政策方向，住房和城乡建设部部长陈列出了五大方向:实行严格的限购政策；实施严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积；增加中小住房供应和保障性住房建设；严厉打击非法交易，正确引导舆论和预期。

国土资源部部长蒋大明主要建议增加一线城市的土地供应面积，防止异常交易推高房价。

这已经得到业界的认可。以北京为例，2016年出现的三个住宅区的底价都超过了4万元，2015年售出的22个住宅区的底价都超过了3万元，导致房价一涨再跌。

通过增加“面粉”来稳定“面包”价格是可行和有效的，但在短期内难以奏效。因此，严格执行限购已经成为各部和地方官员口中的一个高频词。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，严格的审计机制是必须的，比如，包括税务审计在内的后续工作需要严格。

在金融政策方面，严跃进认为，商业银行对抵押贷款资产的认可度普遍较高，后续思路仍是宽松策略。目前，这不是紧缩的问题，而是规范市场运作的问题。

他表示，对于一些非法获得贷款且不具备购房资格的群体来说，绕过监管政策购房可被视为扰乱市场秩序。从这个角度来看，信贷市场仍将是宽松的，去库存化的方向仍需继续。同时，规范市场交易也是一项关键内容。

“打击虚假抵押贷款、虚假交易、首付等行为，特别是当前的p2p平台等房地产金融创新平台，防止各类非法放贷和非法抵押贷款。”严跃进说。

据兴业证券报道，四线城市房地产“去库存化”是国家大战略，战术目标是遏制一线城市房价过度上涨。《2016年政府工作报告》还强调，由于城市政策，我们认为一、二线城市可能会受到有针对性的监管，四线城市政府将继续努力引导需求释放。

来源：零点娱乐时刊