“鑫琦资产兑付危机调查：资产拆分的灰色地带”

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立春之后总是有“倒春寒”。

上周，投资平台陕西鑫琦资产管理咨询有限企业(以下称“鑫琦资产”)的兑付危机在上海引发风波。 扒开兑付问题的薄雾，鑫琦资产的产品运营模式也值得一尝。

鑫琦资产在官网上将产品称为“资产证券化”。 但实际上，其模式相当于将房屋价值作为理财产品，以10万元为单位的份额分期出售。 对于小额投资者来说，相当于一套住房资产对应多人共同分享全部。 投资者投资期满后，鑫琦资产将根据出资额等价回购资产份额并返还本金。

但是，不是私募基金经理的鑫琦资产，在“分割”解决资产后，目前仍面临着对这类理财企业尚不确定的监管不自然。

已折扣的资产

鑫琦资产总公司位于西安，在北京、上海、山西、四川、海南等地设有分支机构，除海外外，位于北京、西安等地的分支机构情况与上海类似，也发生了兑付危机。

一位鑫琦资产内部员工对21世纪经济新闻记者表示，“鑫琦资产兑付问题涉及资金约17亿元，涉及客户2000多人，分布在北京、西安和上海，其中上海占90%。”

投资者表示，鑫琦资产希望通过“资金抵债”的方法与投资者协商处理。 也就是说，折算鑫琦资产名的不动产全额兑付，折算幅度为85折。 假设85万元的本金给了100万元的不动产。

据上述人士介绍，鑫琦资产现有资产约27亿元，足以支付投资者的所有金额。 目前，北京和西安的投资者已经用“资金抵债”的方法完成了兑付。

鑫琦资产2月19日在官网上宣布，截至2月18日12时，企业与投资者签署房产131套，涉及464人，价值3.3亿元。

鑫琦资产还表示，此次问题是房地产下行周期造成的。

21世纪经济新闻记者获得的《资产明细》显示，鑫琦资产现有17项，合计金额21.23亿元，项目均分布在二线城市，以郑州、西安两地为主。

郑州、西安两地房价过去一两年下跌。 根据百城价格指数，西安市全年房价总体呈下跌趋势，年1月样品均价为6406元/平方米，同比下跌4.39%。 郑州房价近两年波动较大，年平均价格超过20%，达到9700元/平方米，年至年上半年价格明显下降，最低降至9000元以下，年下半年才略有回升。

从《资产明细》来看，鑫琦资产大多位于郑州、西安两地的房地产单价超过万元，以上述资产中总额最高的建正东方中心为例，其项目单价为16000元/平方米。 根据房网的数据，该项目本月的售价仅为约10000元/平方米。

关于实际资产，鑫琦资产方面表示，经过内审，企业资产完全可以覆盖投资者的资产总额。 邀请了第三方审计机构，对资产的完整性和补偿性进行了审计。 审计结果很快就会公布。

另外，投资者认为鑫琦资产在首发产品销售时价格虚高，对此，鑫琦资产表示:“企业资产都是高层区和项目的高质量部分，所以会高于平均价格。 ”。

资产被“分割”的灰色区域

比较有争议的是鑫琦资产的业务模式。

企业官网显示，鑫琦资产前身成立于2005年7月，年5月更名，资本金2亿元，是在国家工商局注册的专业资产管理咨询服务机构，作为“资产证券化”的先行者，企业从事资产管理、投资管理、财务咨询。

鑫琦资产在官网上将其产品称为“资产证券化”。

事实上，鑫琦产品的模式相当于将房屋价值作为理财产品，以10万元为单位的份额分期出售。 对于小额投资者来说，相当于一套住房资产对应多人共同分享全部。 投资者投资期满后，鑫琦资产将根据出资额等价回购资产份额并返还本金。

正如鑫琦资产所述，不是架空资产融资的理财企业，而是掌握房地产项目的部分房地产。 官网显示，企业理财产品为固定收益，每月支付利息。 产品期限分6个月、9个月、1年，从10万元起投资，预期年化收益率根据金额不同，从10.8%-15.6%不等。 一位投资者向21世纪的经济报道记者提供了购买产品时签订的合同。 合同包括《资产购买协议书》、担保函、《商品房买卖合同》、

固定资产收益书、公证书等文件。

根据《资产购买协议书》，该投资者投资金额为20万元，作为相应的增信措施，持有建设东正教中心房地产的23.5%比例的资产。

其中，合同中有《商品房买卖合同》。 合同出卖人为河南建正房地产有限企业，买受人为鑫琦资产，委托代理机构为河南恒辉房地产顾问有限企业。 鑫琦资产购买的房屋为预售商品房，每年不支付一次购房款。

21世纪的经济报道记者打了卖家和买家的电话，但没有人接。 随后，拨打委托代理机构的电话，对方称自己是建正东方中心售楼部，无法回答业主的相关问题，但商品房买卖合同为房屋买卖，无融资借款等行为。

由此可见，鑫琦资产很可能以企业名义向房地产开发商购买住宅，并将其作为基础资产进行定价，以固定销售产品的形式提供给投资者。

一位资管领域的律师表示:“签订房屋买卖合同可能是纯粹的买卖关系，个人鑫琦资产和开发商之间可能有房屋回购合同。 一些非一线城市的小开发商会用同样的方法暂时去库存”。

鑫琦资产相关人士证实了这一观点，称:“鑫琦资产与开发商之间的部分是合作关系，部分是买卖关系。”

鑫琦资产最初向投资者承诺，投资期间，投资者通过合法行为，以价格从鑫琦资产项目中抵押房产所有或一定份额的产权，价格为市场价格的一半，相当于100万人受让200万套房子一年的股权。

但是，根据上述《商品房买卖合同》的价格计算，投资者相当于用鑫琦资产购买了价格的75%并受让了资产。 上述律师表示:“以鑫琦资产的形式购买房子，将与开发商协商最佳价格，可能会低于市场价格。”

去年，鑫琦资产曾因涉嫌非法集资而被推到舆论的风口浪尖。 起初，有媒体质疑鑫琦资产在房屋展销会上半价出售房屋捆绑理财，涉嫌非法集资。

但是，鑫琦资产不在私募基金经理的备案名单上。 也就是说，鑫琦资产不是合法的私募机构。 但是，目前这类理财企业没有确定的金融监管机构。

来源：零点娱乐时刊