房地产库存两极分化态势明显 部分城市不降反升

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一些城市的库存下降，而其他城市的库存上升而不是下降

房地产库存的两极分化是显而易见的

专家表示，在削减库存的同时，有必要防范“资产泡沫”

3日，国家发展和改革委员会官方网站发表文章称，投资在经济增长中的作用应该得到更好的发挥，并建议在未来，由于城市的政策，应加强监管和进一步削减库存；鼓励先租后售、与政府共享产权等方式促进居民购房，鼓励品牌房地产开发企业收购现有房地产项目。

根据上海亿居房地产研究所的最新报告，上半年库存下降趋势明显，连续10个月保持同比下降趋势。然而，值得注意的是，尽管大多数城市的库存在下降，但26个城市的库存规模却在上升而不是下降。专家表示，在继续“减持”的同时，我们应该警惕高杠杆引发的资产泡沫风险。

冷却后的房地产销售投资现已回调

7月，“王迪”的短期刺激效应逐渐消退。再加上淡季效应，之前领涨的深圳再次领先一线城市，率先向下调整。根据深圳市土地委员会的交易数据，7月份深圳新房平均交易价格为56720元/平方米，比上个月下降8.2%，创下2012年以来的最高降幅。

事实上，回调已经成为7月份房地产市场的主旋律。根据长江证券的报告，75个城市的交易数据同比增长率持续下降。2016年7月，75个城市的交易面积同比增长11.47%，比6月份下降7.58个百分点，同比降幅再次加快。

对此，长江证券分析师蒲表示，楼市交易整体降温趋势仍有待验证。受宽松政策边际效应递减、部分城市收紧政策、房价上涨、基数上升等四大因素影响，下半年销售增速将继续放缓。

房地产投资也同时放缓。日前，统计局发布的最新数据显示，2016年1-6月，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%(扣除价格因素后实际增长8.0%)，增速比1-5月低0.9个百分点，6月环比增长3.5%，比5月环比增长3个百分点。这是自2016年以来，在房地产投资增长率连续三个月上升后，2月份呈下降趋势。与此同时，6月份全国住房景气指数为94.40，比5月份下降0.08个百分点，为全年首次下降。

浦认为，随着年初需求的加速释放和去年同期基数的上升，房地产销售加速，投资增速明显回落。

因此，中原地产的张大伟认为，目前房地产市场已经出现了高位向下调整的迹象，这再次助推了房地产市场处于“去库存”状态。因此，从经济发展的角度来看，仍然有必要稳定房地产投资，以支持经济增长，这是NDRC呼吁的主要原因。

的确，NDRC透露，今年以来，私人投资和制造业投资的增长率持续下降，市场内生投资增长势头疲软，投资下行压力不容忽视；总投资较大的个别省份的下降幅度进一步扩大，投资波动风险加大。

不同城市库存的两级差异

根据上海易居房地产研究院的最新报告，截至2016年6月底，易居研究院智库中心监测的70个城市新建商品房存量为4.3183亿平方米，同比下降0.3%，同比下降4.7%。与年初4.5425亿平方米的规模相比，上半年库存下降趋势明显，库存连续10个月保持同比下降趋势。

其中，70个监测城市中的44个城市的库存主要是同比下降。其中，昆山、苏州、大厂和南京的库存面积分别下降了41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥的库存面积下降了66.5%。

在这种情况下，去库存周期已经大大缩短。年初，唐山、蚌埠、滁州、茂名和无锡的去库存期分别为59、40、18、24和18个月，但到上半年末，去库存期分别调整为30、28、9、15和9个月，分别减少了30、12、9、9和9个月。同时，苏州的库存仅持续5个月，燕郊和惠州的库存周期分别为4个月和3个月，而南京和合肥的库存消化周期仅为2个月左右。

然而，值得注意的是，尽管大多数城市的库存在下降，但26个城市的库存规模却在上升而不是下降。具体来说，济南的房地产库存规模同比增长34.6%，大连增长35.1%，荆门增长35.6%，蚌埠和三亚分别增长37.0%和37.5%，海口和淮南分别增长40.0%和48.9%，太原增长56.2%，济宁增长67.0%，茂名的库存尽可能增加

从净化期来看，在合肥和南京面临“库存短缺”的情况下，沈阳、晋江等8个城市的净化期仍高达20个月以上，其中丹东和唐山高达30个月。

上海易居研究所分析师严跃进表示，经过长时间的去转型，房地产库存已经不同程度地释放出来。然而，对于库存压力巨大的四线城市来说，主动去库存仍然是其未来的主要任务。

雅豪机构营销总监郭毅表示，虽然房地产调控政策已经从放松转向刺激，资金也在大量涌入，但房地产调控政策的刺激只能给一些经济基础薄弱、产业提振不利的地区房地产市场带来短期的积极拉动。从长期来看，在就业机会缺乏、人口吸附不足的背景下，库存压力难以从根本上逆转，这仍将对房地产市场的持续改善造成巨大阻力。

股票上市时要警惕“泡沫”[/s2/]

一些业内人士表示，投资下行压力不断侵蚀当地经济和财政收入。在没有找到替代产业的背景下，地方财政将继续依赖房地产，这也决定了房地产稳定投资的方向无法改变。此外，鉴于市场冷热不均，下半年城市政策将成为主流。对于拥有大量库存的城市来说，尽一切可能减少库存仍然是王道。

为此，国家发展和改革委员会(NDRC)提出进一步促进房地产投资的健康发展，并根据城市的政策加强调控。对于存量高的城市，鼓励进一步加大去库存力度，居民可以先租房后卖房，与政府共享产权。同时，鼓励品牌房地产开发企业收购现有房地产项目，通过品牌注入和提高住房质量消化库存；完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。

在住房供应紧张的城市，如一、二线城市，国家发展和改革委员会认为，有必要通过扩大新的土地供应和振兴现有土地来扩大土地供应，以防止土地价格迅速上涨。根据市场情况，及时调整住房、办公楼和商业经营场所的土地供应比例，合理规划住宅建设的商业设施面积。

对此，中银国际证券(BOC International Securities)分析师袁浩表示，“抑制资产泡沫”在上周的中央政治局会议上首次被提及，引发了市场担忧。尽管房地产市场和一二线城市面临过热困境，但包括四线城市在内的整个行业仍处于长期去库存化过程中，国内外政治经济形势动荡，国内货币政策不会出现根本性调整。

然而，值得注意的是，独立经济学家乔瑞卿认为，在当前形势下，房地产泡沫依然存在，部分城市的高库存和房价的下降趋势，使得房价的整体上升趋势不容忽视。在推进城市化、调整和优化产业结构、完成“去库存化”和“降低成本”的紧迫任务中，地方政府不能忘记“资产泡沫”的危险。

对此，国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军日前在接受采访时也表示，供应方改革取得了明显进展，但在一些地方和某些领域推进供应方改革的过程中仍存在问题。例如，房地产行业的供应方改革应该消除房地产泡沫，降低房价。但是，一些地方的房价已经明显上涨，当地人对这方面的认识不足，需要进行探索和调整。

来源：零点娱乐时刊