多地住房公积金池子见底 国家住房银行呼声再起

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指南

楼市一热，公积金就紧，这几乎是近年来房地产市场的不变规律。如何摆脱这种诅咒也成为各方的话题，包括主管当局。

2015年，一些城市房地产市场的火爆，使得当地住房公积金开始吃紧，甚至"池"见底。

《21世纪经济报道》记者通过对比北京、上海和深圳自2014年以来的公积金年报发现，2015年北京和上海的公积金贷款额比去年同期增长了近三倍，上述三地2015年的公积金均出现了收入达不到支出的现象。从余额情况看，截至2015年底，北京公积金余额资金活期存款仅为4亿元，深圳仅为100万元，上海为零。

不仅是以北京、上海为代表的一线城市，还有南京、苏州、南昌等二线城市，这些城市的交易从去年开始就很火爆，公积金个人贷款比例也超过了85%的警戒线，总体来说还是偏紧的。这也导致今年以来这些领域的公积金贷款效率较低，周期较长。在一些地方，二手房甚至要等四五个月才能拿到贷款。

这种情况的发生并不意外。《21世纪经济报道》记者了解到，2013年7月，全国许多城市也出现了公积金紧张的现象。由此可见，楼市趋热与公积金不获支付基本上是正相关的。

北上申2015年公积金未还清

不久前，官方网站上海住房公积金中心驳斥了上海有意提高公积金贷款门槛和停止发放公积金贷款的虚假消息。

据上海公积金中心介绍，由于近期贷款业务饱和，为了加强贷款风险管理，公积金贷款时间已经延长，没有贷款暂停。

根据2015年北京、深圳、深圳公积金年报数据，2015年末上海公积金存款余额为41.7亿元，主要固定一年以上，本期为零。截至2015年底，北京公积金存款余额为348亿元，其中4亿元为活期存款，深圳公积金存款余额为423亿元，其中仅100万元为活期存款。

从资金利用率来看，深圳公积金的最低利用率只有53%，一年以上的定期存款在年终结余存款中的比例高达77%。北京和上海的资本利用率较高，分别达到98%和90%。

也就是说，深圳公积金的盈余存款中有更多的闲置资金，而北京和上海则面临着账面可贷资金减少的局面，它们都在等待时机。

不仅北方很深，一些二线城市的缺水问题也更为明显。根据南京住房公积金2015年年报，去年南京住房公积金的贷款与个人的比例高达104.58%。由于个人贷款利率达到85%，处于“警戒”状态，所以南京住房公积金变得非常紧张。南昌正在用批量贴息贷款来分配公积金。

从收支情况来看，2015年华北和深圳三地的公积金均无法满足支出。当年，北京市财政收入1406亿元，支出1813亿元，差额407亿元；上海的年度国际收支为744亿英镑，而深圳为49亿英镑。

2015年，仅上海个人贷款就达到1193亿元，远远超过996亿元的公积金总收入；北京方面的大部分支出都来自于提款。2015年，北京储户提取公积金921亿元，占当年支付金额的71%，高于个人贷款金额。

《21世纪经济报道》记者了解到，这主要是因为北京公积金贷款的金额只与每月的存款金额有关，而与贷款人账户的支付余额无关，这导致北京公积金提取金额较高。

2015年，京沪公积金贷款大幅增加

2015年，蓬勃发展的房地产市场向北深入，这也可以从公积金的年度数据中看出。

数据显示，2015年北京、上海和深圳的公积金贷款分别为849亿元、1193亿元和246亿元，2014年分别为308亿元、472亿元和178亿元，同比分别增长176%、153%和38%。

2015年北京和上海的房地产市场交易很好地支持了这一数据。统计显示，2015年，北京新房交易量同比增长32%，二手房交易量同比增长83%；上海的新房交易面积增长了近50%，新房和二手房交易量均创历史新高。

值得注意的是，在2015年中国最热的市场深圳，个人公积金贷款增幅相对温和，仅上升了38%。2015年，深圳售出66，450套新房，同比增长59%，售出126，899套二手房，同比增长122%。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，这与北京和上海更严格的限购政策有关，而深圳在2015年有大量投资者进入该市场。

此外，2015年，北京和上海均增加了公积金个人贷款额度，北京最高额度为120万元，上海为120万元，深圳为90万元。"北京和上海去年调整了配额，因此将会有更多的贷款."民生证券研究所高级宏观研究员朱振鑫认为。

这些数据也反映在新房和二手房的交易比例上。以上海为例，2014年，上海43%的新房和57%的二手房申请了公积金贷款。到2015年底，这个比例是不平衡的，29%的新房和71%的二手房。

张宏伟表示，这反映了上海二手房和二手房的市场份额。2015年，二手房的销售数量基本上是一手房的三倍。

同时，北方和深圳的新房年交易面积低于同期的二手房交易面积，表明一线城市率先进入存量时代。一旦二手房的交易量超过了一手住房的交易量，整个倒挂的情况就越来越明显。一方面，这些城市的土地稀缺，用于初级住房的土地供应越来越少；另一方面，近十年新增的二手房已经进入了二手房周期，这使得二手房基数不断增加，所以比例也在不断增加。

[/s2/]国家住房银行的声音再次响起

楼市一热，公积金就紧，这几乎是近年来房地产市场的不变规律。如何摆脱这种诅咒也成为各方的话题，包括主管当局。

朱振鑫说:“公积金的短缺可能会越来越严重，而这种机制本身是不可持续的。”中原地产首席分析师张大伟表示:“由于公积金的过度使用，国家住房银行的建立迫在眉睫。”

2015年4月，住房和城乡建设部住房公积金监督司司长张、住房和城乡建设部部长联合撰文，提出在住房公积金制度的基础上建立政策性住宅金融机构(简称“国家住房银行”)。文章认为，建立“国家住房银行”的条件已经基本成熟。

中国的公积金制度建立于1999年。然而，目前，公积金是分散的，不能跨城市融资。贷款需求强劲，城市资金短缺。住房公积金的闲置不仅与居民住房贷款相冲突，也与经济适用房的投资需求不相匹配。另外，由于金融功能的缺失，金融服务应该委托给银行，导致管理成本高、服务效率低和潜在风险。

民生宏观研究院院长关庆友认为，公积金已开始出现收支缺口，因此有必要加快改革，通过成立“国家住房银行”扩大负债和收入来源，同时扩大投资范围，以盘活公积金存量。

借鉴国际经验，德国的住房储蓄银行、美国的房地美和房利美、韩国的国家住房基金等。都可以提供参考。

来源：零点娱乐时刊