沪深楼市调控效果待观察 接下来是饥饿营销 还是房价回落？

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3月25日，上海和深圳相继出台了楼市调控政策。根据上海房地产市场的九项新政策，两个非普通住房的首付比例将从25日提高到70%，非上海居民缴纳个人所得税和社会保障的期限将从2年提高到5年及以上。深圳新政也大大提高了购房门槛:本市户籍家庭限购两套住房；如果本市以外的户籍能够提供3年或以上的税收或社会保障证明，一套住房将受到限制。这表明，在北京打击“首付”后，一线城市的房地产监管再次收紧。彭博表示，上海和深圳的新调控措施旨在提高产权交易成本，从而抑制房价的过度上涨。

春节过后，上海、北京、南京和苏州等一二线城市的房价突然掀起了一轮飙升。在今年3月的全国人民代表大会上，中央和地方政府的有关负责人对房价过度上涨表示了极大的关注和担忧，出台房地产调控措施也迫在眉睫。25日，武汉和南京也在当天出台了房地产调控措施。《华尔街日报》援引市场分析师的话说，一线和二线城市的房地产市场再次过热，而四线城市仍有大量库存积压。然而，该分析怀疑监管能否产生效果，因为一、二线房地产价格的上涨因素是复杂的，而不仅仅是因为宽松的信贷政策，“总是有很好的理由卖得好”。

英国《金融时报》分析称，中国房地产市场陷入了一场双重的冰天雪地之中。一方面，中国的高库存很难消除，另一方面，一线城市的房价正在飙升；从过去的历史来看，调控政策往往从抑制需求方面开始，但它们往往是下一次激增的源头，最终结果是产生某种“饥饿营销”效应。据新加坡《联合早报》报道，预计北京、广州和一些房地产市场过热的二级城市也将相继出台相应的收紧贷款和限购措施。

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海27日在接受《环球时报》采访时表示，出台这些调控政策是非常必要的。目前的房价涨幅已经偏离了实体经济的表现。此外，随着宏观经济增长放缓，部分地区经济明显下滑，房价过度上涨已失去支撑。“本轮房价上涨的原因是投机资金的推动。如果房价上涨过快、过猛，就会发生“爆破”，而控制措施的出台就是为了避免这种“爆破”

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭在接受《环球时报》采访时表示，上海是各地出台的措施中最严格的。“上海的监管政府直接指向房地产的需求端和信贷端，并从两个方面抑制过热。市场需求。”杨红旭认为，随着监管政策的出台，上海房地产市场将迅速降温，成交量将萎缩，这将导致整个房地产市场的整合。

关于调控政策的未来效果，曹建海表示，调控才刚刚开始，与中央政府此前出台的调控措施不同。这项规定主要是基于当地政府。目前，判断控制措施的效果并不好。然而，根据以往的调控经验，房价可能不会受到抑制。“地方政府更希望看到房价出现缓慢上涨，但不希望房价下跌。”

曹建海认为，目前一线城市的房价泡沫很明显。他的主要依据是房价与家庭收入的比率。“以一栋100平方米的房子为例，北京的比例已经达到1比40，而这个比例的国际上限是1比6。现在北京的房价太高了，真正需要的人买不起。”

Forbes.com报告称，由于一线和二线城市吸引了大量新居民，这些城市房地产市场的泡沫积累可能不像一些海外机构讨论的那样严重和危险。相反，在国外鲜为人知的三、四线城市的“鬼城”是另一回事。

来源：零点娱乐时刊