“房地产业艰难2019：超8万家停业 有头部企业减员”

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雷达财经出品文|长帆篇|沧海

对房地产来说，好消息是，2019年还有20天就过去了。 坏消息是只有20天。

2019年是房地产业艰难的一年。 2019年11月，中国100个城市中，55个城市的房价比上个月上涨，40个城市比上个月下跌，5个城市比上个月持平。 下跌的城市数量是自下一年2月以来近4年来最高的。

万科呼吁的“活下去”，对许多房地产业企业来说，无疑是最现实的目标。 根据企业向雷达财经提供的数据，截至2019年12月20日，有8万家以上的房地产业企业关闭，几乎是去年的两倍。

黑龙江出台了禁止房企贷款地的政策，这让原本资金紧张的房企面临了更大的资金危机。

为了应对贫困，多家头房公司的办公减员。 其中，碧桂园房地产板块人员减少超过1万人，机器人业务不断扩大。 恒大地产板块也在减员，全力增加新能源汽车。

报告显示，年全国房地产市场仍总体受到压力。 这意味着房地产业企业的“生死时速”将继续上演。

今年的房地产业企业有89921家 停业。

2019年年初，房地产领域迎来了凉水。 1月top30上市房企销售金额和面积数据显示，18家房企销售金额同比减少，12家房企同比增长。 21家房企销售面积比去年同期减少，9家比去年同期增加。

根据克瑞研究中心公布的百强房企业销售排行榜，top100房企业2月单月整体销售规模(操盘价)比1月环比减少22.9%，其中top51-top100房企业最大，环比减少32.6%。 根据口径统计，2月百强销售额同比下跌11%左右。

进入3月，部分地区出现了楼市小阳春。 据一位相关人士称，房地产的春天又要来了。

中共中央政治局4月19日召开会议，拆解研究当前经济形势，开展当前经济事业。 会议强调，要多次住房，不是为了炒作定位，而是实行一城一策、因城措施、城市政府主体责任的长期调控机制。

楼市的小阳春一声破了。 4月22日早上，我家( 000560股吧)、中体产业( 600158股吧)、荣盛急速发展( 002146股吧)、首发股( 600376股吧)跌幅超过7%。 房地产开发板块暴跌约800亿日元。

地方政府也密集了管制措施，截至11月底，全国累计管制政策达到550次左右。

控制效果非常明显。 今年9月全国商品房销售面积增长率呈负增长状态。 在“全年黄金期”期间，开发商选择降价促销，10月份全国商品房售价比上个月下降1.24%，降幅扩大0.76个百分点。

诸葛找房数据显示，11月二手房市场平均价格上涨城市45个，平均涨幅1.27%，涨幅环比收窄0.12个百分点。 共有54个城市下跌，比上个月减少5个城市，平均跌幅1.23%，跌幅比上个月扩大0.10个百分点。 市场平均价格与上个月持平的一个城市。

下调前的10个城市的偷窥数据来源于诸葛找房 。

严峻的形势，给房地产业带来了巨大的洗牌。

据企业调查，截至2019年12月10日，89921家房地产业企业注销、失效，同期新成立的企业数为68860家。 据此，2019年净减少房地产业企业为21061家。

统计口径除外

89921家房地产业企业首要分为房地产开发和经营； 不动产中介服务不动产租赁经营； 其他房地产业等5个行业。

经调查企业提供的数据，近年来注销的房地产公司一直处于高增长状态，其中年封闭房屋数47179家，年上升至64565家。 据此，与年相比增长了36.85%。 2019年( 20日不足)同比增长39.27%，同比增长90.6%。

年至2019年12月10日房地产业企业停业偷看雷达财经表数据支持:企业调查

雷达财经根据人民法院公告网的数据统计，今年以来共有483份房地产类企业破产文件，数量大大超过往年。

恒大碧桂园加速转型

作为房地产领域的龙头，a股121家房地产上市企业中，今年第三季度有53家业绩下滑，但去年只有45家业绩下滑。

前三个季度的收益率下跌超过100%a股上市公司

其中，*st华业今年三季度亏损50.49亿元，以3625.65%的业绩排在a股房企降幅排行榜第一位。

从今年6月开始，*st华业股价在1元面值附近波动，市场推测*st华业将成为继中弘股之后的第二大“面值退市股”。 企业多次挣扎，最终未能回天，于12月4日晚发布了企业股票中止上市的公告。

ST华业贫困局起因于100亿以上应收账款的爆发闪电。 年下半年，企业发现收购的债权资产联系被伪造，转让百亿债权的两股东失联。 这笔百亿债权投资，除了部分自有资金外，大部分来自融资，这成了*st华业的“噩梦”:资金链断裂负债累累，年报被谴责，上市公司披星戴月，股价暴跌……

业绩下跌100%以上的企业包括st银亿在内，今年第三季度亏损65.66亿元，同比下跌184.62%。

st银亿是宁波富豪熊续强的旗下资产。 熊继强推徐翔成为宁波首富。 今年6月，银亿集团被法院申请破产清算，处理法院为浙江省宁波市中级人民法院，目前重整申请尚未受理，st银亿控股股东拟以资金抵债。

今年11月，碧桂园、恒大、万科和融创中国位居销售排行榜前四位，销售额分别为7676亿元、5854.8亿元、5743亿元和5004亿元。

面对领域的困境，这四个领域的领导人做出了不同的选择。 今年11月，高呼“活下去”的万科累计1570亿元，占据首位。 万科上半年房地产开发系统员工减少近600人，是“碧恒万”三家房企中房地产员工减少数最少的一家。

碧桂园保留了土地的特点，总额1238亿元，占排行榜第二位。 2019年8月22日，碧桂园发布了2019年业绩半年报。 报告显示，碧桂园员工总数从年底的13.14万人减少到11.66万人，减少约11%，约1.48万人。 对此，碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示，碧桂园没有裁员，机器人板块招募了1600名科研人员、2600名工作人员。 碧桂园的员工结构进一步优化，效率进一步提高。

恒大上半年土地收购额仅为410亿元，居房企第16位。 上半年恒大地产行业从业人员减少2919人，新能源行业从业人员大幅增加。

恒大是所有房地产企业中变革力度最大的。 今年10月，徐家印在季度实务会议上宣布，恒大旗下新能源车产量将达到年产100万辆，成为3至5年来全球最大、实力最强的新能源汽车集团。

融创中国和万科一样，选择了继续加码房地产业务。 今年11月底，孙宏斌以152.69亿元的代价收购了云南城投( 600239股吧)的房地产资产。

房地产业将来会变好吗？ / h// S2 /

目前，住房企业的负债率普遍较高。

中国指数研究院对比a股上市房企前三个季度的经营状况，2019年前三个季度，a股上市房企资产负债率平均、除应收账款外比较有效的负债率平均、净负债率平均分别为73.4%、67.0%、113.0，同比分别为0.2、0.4、113.0。

据中原地产数据统计，2019年以来，已有25次以上的房地产公司资金链对比政策。 针对房地产融资紧缩、债务大规模到期，政策已成为房企明年承压的因素。

作为“接战先锋”，截至2019年6月底，融创中国贷款总额达到3202.8亿元，比年末增长31.7%，净负债率达到205.9%的历史高位，比去年年末大幅上升56.5个百分点。 恒大上半年融资价格上涨，借款总额增长两成，净负债率上升至152%。

值得一提的是，黑龙江省11月底发布了一项有趣的政策，要求房地产开发公司购买土地资金，通过金融贷款或市场融资，违者2年内不能参加土地募集。 这意味着房地产公司的资金压力将进一步加大。

黑龙江省房地产政策还包括:多层楼房工程形象进度达到封闭时，高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时允许预售。

预售制度对房地产公司的影响巨大，意味着开发商可以利用较低的资金，加杠杆开发楼盘。 年9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位发布《关于提供商品房预售许可意见的紧急通知》，提出了逐步取消商品房预售制度，全面实施现售的重要建议。 当时，这一消息导致房地产股市值过千亿美元。

中原地产张大伟认为，取消预售制度将加大公司资金链风险，大幅延长公司退保周期。 一旦取消预售制，至少有50%的房地产企业将破产。

2019年的房企很辛苦，那一年好吗？

中国指数研究院认为，综合来看，年全国房地产市场的调整压力更为突出。 诉求端、领域“不炒住宅”的主基调不变，预计将更加合理，随着价格促销刺激进入市场的边际效应减弱，市场规模的调整幅度将加剧。 销售面积整体的减少幅度预计在5.0%~6.5%之间。

在供给侧，领域融资环境明显难以变化，房企资金压力仍较大，经多次调整销售规模，未售规模已达到高位，土地储备支撑力度不足，预计年新开工规模存量将在1.4%~2.9%之间减少。

在价格方面，以销售存款为背景的房企降价战略仍在继续，预计各线城市房价均将震荡，三四线调整压力比较突出。

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来源：零点娱乐时刊