“从放牛娃到燕郊首富，地产到底扮演了什么角色？”

本篇文章2281字，读完约6分钟

今年的楼市日子不太好过，楼市赚钱的房企自然也不好过。

大家都要面对融资难，销售还款慢等问题，但曾经燕郊树萝卜深，坐拥“半座城”的燕郊首富李福成，生活也没那么轻松。

他的困惑不是融资难(毕竟这几年福成的现金流可以说是健康的)，也不是销售退款(没有需要退款的项目)。 。

前几天，福成股份有限公司( 600965股吧)的控股股东涉及增值税发票、土地增值税、公司所得税等问题，被相关部门牵头调查。

福成股份的创始人李福成已经73岁了，但不可避免地再次陷入舆论的浪潮。

1个小时

养牛的原始资本的积累

可以说，在地产界，真正白手起家的公司家很少。

据李福成介绍，他是养牛出身，只读了三年书，连小学都没毕业，14岁时就开始创业了。

创业成功积累原始资本是关键，在那个大家吃不上饭的时代，要完成原始资本的积累就更难了。

思想活跃的他，年轻时在当地的生产团队工作之余，尝试过很多副业，但都不奇怪。

到了1981年，35岁的他开始卖香油，通过良好的质量和服务，几乎垄断了当时全县的香油业务。

在销售芝麻油的过程中，发现用榨油所残留的麻酱渣喂牛很有效。

于是，1986年融资5000元，购买7头牛，通过早年在生产队积累的养牛技术重新开始养牛生活。

这也是李福成视为自己真正事业的出发点。 / h// S2 /

至今，燕郊上城三季的楼盘前仍矗立着他拿鞭放牛的雕塑，展现出艰难朴素的奋斗之路，雕塑的金色又尤为突出。

到了第六年，他出口的肉牛达到4237头，赚取170万美元外汇收入，利润150万美元，完成了初步的原始资本积累。

之后，创立福成养牛集团企业，10年后，福成股份有限公司(原名:福成五丰)以卖养牛、屠宰牛、牛肉为主业，亮相上交所。

也是“中国养牛第一股”。

除了原始资本的积累之外，还背靠北京(大厦)这棵大树，开始事业可以说一帆风顺。 / h// S2 /

燕郊是位于北京和天津(楼盘)之间的飞地，属于河北，在天子脚下，但真的离三无关心地带很近，有资本，有人脉，做起生意来就像上帝的帮助一样。

经过几年的快速发展，福成旗下有餐饮，福成肥牛、食品制造业、食品加工业、乳制品，有养殖业。 有了矿山水泥厂，已经成长为有实力的大公司。

燕郊数百万人平时喝的鲜奶、住的房子，甚至老人去世后安逸享受的墓地，都无法割舍福成的阴影。 / h// S2 /

去年，福成股份收益14.54亿元，净利润1.6亿元。 殡葬业务企业宝塔陵园营收净利润更是达到1.48亿元！

当然不管是殡葬业、养殖业还是房地产，这些巨大的利润背后都要求北京功能不完善和迫切的诉求，强调了几年谁能抓住，谁就能赚钱。

2

“半城”地产

李福靠养牛起家，是成为燕郊首富还是靠房地产？

距离天安门直线距离只有30公里的燕郊被称为“北京后花园”。

得天独厚的地理位置，燕郊大量接受了在北京工作的北漂一族的居住价值。

李福成发现了其商机——北京“北漂不可缺少”，进军房地产。

进军房地产的时机很好:李福成的房地产业务开展得相当快，2002年，福成集团成立了全资子公司——河北福成房地产开发有限企业。

地冷酷:在燕郊取得了大量的土地储备(在拿地就能赚钱的时代，很明显他把握了商机)，但上城五期去电厂旁边的地方也敢拿，恰恰是与那句清华北大相对应，没有勇气

产品价格低:福成在燕郊没有中高档楼盘，唯一还不错的小区是与兴达房地产有纠纷的上城第二季度。 / h// S2 /

尽管伴随着许多疑问(绿化低、密度大)，但在人们如饥似渴的几年里，这个主要的低价大盘项目很快得到了市场的认同。

低价房吸引了无数北漂，给了他们安家之地，说不上居住质量，但亲民路线，真的为很多买家省了钱。

发放佣金也在所不惜:福成对当地的流通和销售发放佣金也在所不惜。 很多中介说，卖福成的楼盘，佣金真大。 表示愿意为他拼命卖房。 / h// S2 /

带着这些战略，李福成在燕郊创造了10个月55亿的销售神话，他对媒体说:“福成集团的年销售额超过百亿元，房地产开发收入约占一半。” 他的项目占据了燕郊房地产的一半江山，当地人笑着说“一半燕郊都是李福成的”，他也由此得到了“李半城”的绰号。

3个小时

福助祸所伏

可以看出在福成快速发展的途中，房地产收入对他的公司的成长起着重要的作用。 当然，房地产发展迅速，对燕郊城市化进程和城市快速发展规划也做出了巨大贡献。

燕郊作为北京的后花园，与通州统一规划后，燕郊已经两年没有新的住宅用地。

但是，去年年末才释放出来的两块土地依然都被福成收入囊中，其能量不容小觑。 / h// S2 /

在整个房地产领域高速发展、扩张的时期，不可避免地会有很多缺陷。 房地产涉及许多领域，创造了现金流庞大、利润丰厚的领域，不可避免地会有人不动脑。 是所谓的福利之祸。

但是，房地产想要实现更好的快速发展，这些缺陷和一点点的行为可能难以容忍。

特别是对于曾经盘踞在一个地方的地产集团，很可能进行了各种形式的“规范化”经营。

但是，现在各种现象表明，房地产这一领域的一些行为也到了需要更加规范、修改的时候。 / h// S2 /

天眼查显示，今年年初，福成房地产持有的下级企业股权被衡水市公安局冻结。

虽然资产被冻结并不罕见，但冻结方为衡水市公安局，所有权被冻结，但这蕴含着极其重要的意义，更何况是异地公安机关经营，就体现出了其严峻的程度。

除了前几天的新闻，我们还可以看到燕郊第一次沉浮的背后有一个领域规范经营的开始。

本文在微信公共平台上首次:寻找诸葛的房间。 文案是作者的个人观点，不代表搜狐网的角度。 投资者据此，风险请自行承担。

来源：零点娱乐时刊