“任泽平的“拐点论”错了吗？此拐点非彼拐点”

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在政府官员在陆家嘴( 600663 )会议上再次严厉批评房地产金融化后，中国楼市“收紧”的态势越来越明显。

国家统计局6月14日公布的数据显示，今年1-5月，全国房地产开发累计投资46075亿元，比去年同期增长11.2%，增长1.7个百分点，但比1-4月下降0.7个百分点。

6月18日，恒大经济研究院首席经济学家任泽平在发表的研究报告中认为，房地产投资出现了拐点。 此外，近期一些城市传出房贷暂停声，西安(楼盘)控制再次升级，楼市表现突出。

另外看《拐点》，曾经的谷底很难再现

在最新的全国房地产开发投资增长率下降后，任泽平报告称，房地产投资出现拐点，今后各月投资累计增长率将下降0.6-0.8个百分点，年投资增长率为7%至8%。

年投资增速7%是什么概念？ 如果看一下，这个数据和年增长率一样。 虽然与年前几年的迅速发展不可同日而语，但这一增速也维持在较高水平。

说到投资拐点，比去年5月、年12月、年末的几个时间点都不清楚。

年1~5月，全国房地产开发投资同比增长38.2%，为10年来的历史巅峰。 但是，当开发者热情似火的时候，从上到下的楼市调控也开始了。 那年4月30日，北京(楼盘)在全国首次提出限制家庭购买令。 全国楼市投资10年来首次出现拐点，在限购、贷款限购等一系列“橡胶诅咒”政策下，房地产领域在接下来的几年持续低迷。 全国房地产开发投资增长率也有所下降，年底达到16.2%的历史低点。

但是，这一下跌趋势在年暂停，当年全国房地产开发投资增长率为19.8%，成为年下跌与年暴跌之间的“缓冲地带”。 那么，年到底发生了什么？

多年后回顾，年楼市暴涨依然难以预料。 根据国家统计局公布的数据，年12月70个大中城市中，有1个价格下降的城市，69个价格上升的城市。 4个一线城市的房价涨幅均在同比15%至20%之间。 2009年楼市突然回暖剧烈，当年全国土地出让金收入达到3.1万亿元，同比增长50%，是继2009年之后房地产领域集中增长的一年。

但是，随着楼市调控升级，政策效应开始显现，年始，全国房地产开发投资增速一直在探索。 年全国300个城市土地成交面积比去年同期减少31%，土地出让金比去年同期减少28%。 销售疲软+持有地减少，全国房地产开发投资增长率持续下跌，直至年底达到1%的“谷底”。

在这三个明显的时间节点之后，房地产投资开始稳定。 随着全国楼市从年春天开始急剧上升。 年3月全国房地产开发投资增长率突破5%后，即使多次波动，这一数据也在5%-15%的区间上下波动。

所以，虽然现在的楼市再现了投资拐点的声音，但属于房地产的大起大落时代已经过去了，拐点可能会再次降临，但威力逐渐变小，再次到年底的可能性很小。 简而言之，房地产投资不会再次暴涨或暴跌。

金融支援力度越集中，

与投资冷却密切相关的是，楼市金融缺口越来越紧。

5月17日，银保监会发文指出，禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。 另外，“资金通过影子银行渠道的违规流入房地产市场。 并购贷款、经营性房地产贷款等贷款管理不慎重，资金被挪用于房地产开发”等行为也受到严格审查。

在最近的公开活动中，央行党委书记、银保监会主席郭树清提到近年来城市住户部门快速上升的杠杆率，“房地产业过度融资，不仅挤压其他产业信贷资源，而且容易助长房地产的投资投机行为，泡沫化问题更加严重。” 并且，他强调，从历史上看，过度依赖房地产实现和经济繁荣的国家，最终将付出沉重的代价。

各种迹象表明，从去年开始的房企融资困境没有可能缓解。 根据房地产研究机构克而瑞公布的最新数据，今年5月，85家典型房企融资总额为508.16亿元，环比减少54.3%，同比减少40.8%。

由于融资紧张，开发商的资金周转压力凸显。 据wind统计，-2021年的4年间，房企债务压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿、4971亿。 还债压力比年和年增加了5-10倍。

目前，对开发商来说，除了银行信贷收缩、境外发债价格高企、信托融资监管加大外，最残酷的是，随着市场预期开始调整，销售压力增大，如何刺激交易收回资金、维持正常运行将成为燃眉之急

据媒体统计，6月(截至6月20日)，房地产转让项目达到7个，5月达到14个。 值得注意的是，今年头四个月这个数字只有两个。 从去年1月到12月，一年中转让的项目只有10个。

在金融支持日益紧张的情况下，房地产“投资转折点”再次动摇并非偶然。 但是，随着楼市黄金十年“空手套白狼”高驾驶时代的过去，投资增速将会重演——大幅下跌的情况也是小概率的事情。

机构数据显示，今年以来，我国50个主要城市合计“卖地”收入达到1.67万亿元，同比上涨13.2%。 仅50个城的5个月交易，出让金就超过了2009年全国的年销售地收入。 从这些数据来看，笔者认为，参考当前的开发商开发周期，年全国房地产开发投资增长率不太可能继续急剧下降。

楼市控制代码:不要再暴涨了

投资增长率下降，金融支持力度收缩，市场呼声十分确定:不要再暴涨了。

90度房地产在今年5月31日发布的《中国楼市正等待7月》中，预言热点城市和二线城市的监管代码将从两个方面开始，首先是信用，其次是监管销售政策的力量和监管持续性将向北扩展。

首先看信用。 6月20日，有媒体报道厦门多家银行停止放贷。 苏州(楼盘)多家银行已经停止放贷，有些银行还可以接受贷款，但不能约定放贷的时间。 东莞(楼盘)市全市银行首套房利率上浮10-15%左右，其中4家商业银行停止房贷业务。 武汉(楼盘)市住房贷款利率一律调整为首套上浮20%、两套上浮25%。

此前6月14日，中国人民银行成都分行也发出紧急通知，要求各银行房贷利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。

看地方管制政策的调整。 许多城市持续收紧房贷后，西安在热点城市表现首发，提高限购门槛，严格程度直接北京上海(楼市):6月20日，西安再次出台楼市调控政策，将限购门槛提高至5年纳税或社保，除此之外，

西安调控升级是在6月18日国家统计公布的5月份全国70个城市新建住房价格统计后的两天。 在该表中，西安比上年同期涨幅连续6个月领先，比上年同期涨幅24.4%，比上个月涨幅2.0%名列第一。 在全国楼市严格调控的今天，一年房价上涨24.4%，西安楼市剽悍程度可见一斑。

当然，西安并不是唯一的楼市“妖股”。 根据国家统计局的数据，70个大中城市中，新建住房价格超过去年同期20%的5个城市是西安( +24.4% )、大理(大厦) ( +22.2% )、呼和浩特(大厦) ( +21.4% )、贵阳( +20.5% ) 昆明(大厦) ( +16.5% )、徐州(大厦) ( +17.7% )等39个城市的房价比去年同期超过10%。

资料来源:国家统计局年5月-2019年5月新房涨幅数据

随着地产口继续收紧，进入2019年下半年，房地产市场也将进入新的调整期，西安此次调整代码将统一到北京上海，也将为其他房价过热城市提供调整样本，之后会带来其他城市的跟进吗？

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来源：零点娱乐时刊