“2019楼市拐点已来临”

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文马强

2019年上半年楼市小阳春出现，入夏失败，市场目前处于退热状态。 / h// s2/

但是，随着苏州(大厦)的上涨，武汉(大厦)的茶依然没有减少，西安(大厦)上升到全国，就好像市场还很好一样。

但是，全国1-5月楼市调控政策达到205次，较创纪录增长近30%，楼市仍处于严格调控之中。

是变暖还是降温？ / h// s2/

本文基于各维度的数据观察，评价2019年阳春拐点到来，下半年楼市没有反弹迹象，稳定处于中寒状态，刚需和置换都可以抓住机会，耐心选择。

销售面积

近日，国家统计局公布了全国商品房销售情况数据，5月份明显出现拐点:

2019年初，受外贸摩擦和实体经济疲软的压力，央行中期贷款置换便利，货币呈现宽松态势，信贷宽松，部分城市住房贷款利率下降，带动销量回升。

市场情绪短期内会受到住房贷款利率的影响。 上半年，上海(楼盘)深圳(楼盘)等城市出现银行降低房贷利率的现象，增加了市民对政策的束缚预期，加强了市民的购房意愿，引发了年初的小阳春。

2019年4月，央行顺利开展2019年第二季度定向中期贷款便利操作，没有准利率下降之举。 因此，由于年初流动性释放完成，没有追加货币政策的刺激，楼市将在未来几月恢复平静。

2019年中，与某国的贸易摩擦加剧，中央银行的下降标准和利率下降的期望提高。

但是，目前市场整体流动性合理充裕，相关数据显示，一季度我国宏观杠杆率转为上升，从风险防范的角度看，全面下降的概率不大。

因此，在商品房销售面积和商品房销售额双双下降，出现明显拐点的情况下，大致率应该回到无货币刺激的下半年，楼市回到年下半年的平稳状态。

70城市住宅价格状况

日前，全国70个大中城市商品住宅销售价格指数公布。

另一方面，新房从去年同期的11.4%减少到11.3%，时隔13个月出现了小幅缩小，同样为数据拐点。

67个城市上升，但上升幅度最高的西安市也只有2%。

另外，马上一天内西安就会被政策压制，如果定居的话，一年内就可以买下来等。

西安上升至39月，同比涨幅连续6月位居全国首位。 西安社消比去年同期下跌5.5个百分点，费用已经受到房价的制约。

控制也基于以上数据进行考虑。

由此可见，各地仍高度重视房地产调控，城市逐渐认识到房地产依赖的不良影响，下半年也不会放松。

另一方面，70个城市的二手房价格平均比上个月上涨0.43%，比4月的0.53%明显退烧。

二手房数据比新建住宅网标数据更能代表市场状况，全面降温不是空。

4、5月二手房平均月涨幅为0.48%，年增长率为5.9%，略高于近年来5%左右的通胀水平，略低于2019年6%的gdp预期，是比较乐观的数据。 预计政策上不会过多干预二手房市场，这一涨幅将继续维持。

不动产投资

在房地产投资增速方面，5月也出现了拐点，该拐点的意义在于下半年有地减少，房企19年没有看到市场。

2019年1-4月，房地产投资强劲，表面上看各房企市场，土地投资增加，比年热情，其实投资增速数据对房企的动作有一定的滞后效应，无法从投资数据上反应房企的实际投资情况。

因为房企土地购置费按照实际发生额纳入投资，分期付款和分期开发全部分期计入，所以土地投资数据滞后于土地取得时间，建设投资也在土地取得几个月到几年之后。 土地成交一般领先房地产投资6-9个月。

由于今年年初进入了房企持股高峰期集中开工建设的时期，投资增速增加，而且年初也同样是16年房地产牛市集中交房时期，房企为了按时加快交房竣工，带动了部分投资。

目前房地产开发投资增长率开始下降，是18年房企持股减少的表现，侧面反应房企对19年市场预期较低。 / h// s2/

住宅企业一般与专业的拆解队伍有着优良的政商关系，对市场评价有一定的参考价值。

房地产市场分化，各地政策强调整体基调

现阶段，房地产已经不适合从全国的角度来看，暴涨的时代已经结束了一年多，市场分化逐渐明确，不同城市情况不同，与之对应的一城一策也态度明显。

一线城市已经横盘两年，市场情绪稳定，普遍稳定，楼市特别是二手房市场相对冷淡，而且北京(楼市)竞价住房入市比例上升，上海广州(楼市)大量二手房年代久远，折旧严重，

一些二线城市处于强劲的刚需市场，供给无需进入大量城市购买。 万人摇号等现象依然存在，二手房也有破产行情，属于受政策控制的限价市场。

一些二线城市供给大于需求市场，本土购买力有限，但房价跟风上涨，整体行情一般。

三四线城市受人口净流出和本土开发商投资过热的影响，棚改带来的购买力已经严重透支房地产，有可能下跌，有见底的情况。 / h// s2/

对比不同城市的现状，各地政策呈现不同的状态，但政策基本上把楼市控制在鸟笼行情上(涨幅都控制在一定的小范围内)。 。

必须涨价，跌倒也要控制。

恩施(楼盘)禁止降价:

汝州重新启动棚改:

所有调整都符合今年的总基调，有望稳定地价，稳定房价。

决定层宣言

近2月，国家多次决定释放楼市稳定预期信号。

金融决策层、银保监会主席郭树清强硬表示，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平，地方房地产金融化问题必须正视。

政治决策层人民日报的文案是“中国不通过炒面拉动经济”:

房价持续单边上涨必然增加国家经济危机风险，90日本、97香港、08美国都是前车之鉴，决策层没有重蹈覆辙，前段时间的信号也奠定了下半年的稳定基调。

结合

很难，需要改善。

目前，中国房地产的属性是城市入场门票和资产保值投资品，希望能挖到它空6个钱包的家庭比很多，所以即使正好需要或者改进也要慎重选择。 房价上涨与我无关，首付和贷款给生活带来很大压力，后续资产贬值和附加值也与家庭财富状况有很大关系。

现阶段，多数楼市处于买方市场，预计今年下半年楼市将继续稳定，这是谨慎选择地区、选产品、比价、盘整的好时机。 / h// s2/

每年年初都有楼市小阳春现象，尽管在如此严峻的2019年，年初还是出现了销量小高峰。 这可能与年末奖金的发放、过年的返乡生涯、新年货币政策经济的快速发展等因素有关。

比起年初入场，选择下半年或年末可能更合适。 / h// s2/

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来源：零点娱乐时刊