“2019年，房价暴跌和楼市崩盘依然不会发生”

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公元2019年过去了一个月，但许多中国人倾向于以春节作为年度分界线。 除夕过后就是新年了。 春节期间，拜访亲戚朋友，除了“无论如何也不找男(女)朋友”、“你什么时候结婚”之外，“你买了房子”是亲戚问的n个问题之一。

年，楼市调控政策密集，全年房地产调控共450次，刷新历史纪录，同比大幅上涨75%。 密集调控——特别是7o31政治局会议“坚决遏制房价上涨”后，市场迅速降温，许多城市房价微跌，潜在购房者观望情绪浓厚，各种耸人听闻的消息也开始漫天飞舞。 2019年楼市怎么走，是大家非常在意的问题。

各项指标显示，2019年楼市将顺利快速发展，但分化加剧——二线有回暖和上升压力，三四线政策逐渐放松，但下行压力较大，将失去投资价值。

暴跌和崩溃是幻想，楼市还会趋于平静

那些还没有买房，或者认为自己买不起房子的群体，总是希望房价暴跌，或者整个楼房倒塌，所以可以自己捡。 去年下半年，随着一点城市房价的下跌，许多房地产开发公司对持续下跌的股价开启了“护盘”模式，确立了类似下跌的拐点。 但是，由于房地产是周期之母，房价大跌将引发系统性风险，政府决不会出现这种情况。

早在去年12月24日的全国住房和城乡建筑业会议上，王蒙徽住建部长就提出了2019年10个方面的事业要点。 其中包括“地价稳定房价稳定预期”的“三稳定”。

稳定的意思是不急剧增加也不大。 我知道上个世纪日本楼市崩溃了。 最近，由于次贷危机，美国全国的房价下跌了40%左右。 我们怎么稳定？ 为什么？

根据经济学理论，供求决定市场价格，而我国地方政府正好可以调节房屋的供给和诉求。

首先调整供给

本轮楼市周期始于去年去库存，至今已过去4年多，期间投资稳步回升，销售栈创新高，控制严格度也创历史新高。

去库存是去年的时候，很多城市库存很高的企业。 管制持续增加是因为在猛烈的库存政策下，各地库存暴涨，房价暴涨。 数据显示，自年1月以来，全国100个城市库存规模呈现持续下跌趋势，其中1个城市库存连续34个月同比下跌，2个城市连续42个月同比下跌，3个城市连续38个月下跌……

为什么？ 政府一边大力库存，一边严格控制土地供应，所以土地供应减少，新房子供应量自然减少，但诉求增加，库存自然急剧减少。

在上行压力较大的情况下，地方政府可以加大土地供给，在供给端抑制房价的急剧上涨。 在面临下行压力时，地方政府可以减少土地供应，稳定房价。

以前，有些房地产公司拿地后不开发，但现在很多地方政府明确表示:“拿地一年后不开工，四年后不竣工就要在闲置的土地上解决。”

在已经以二手房交易为主的城市，地方政府同样可以通过“限售”、税收政策(如不满两年缴纳5.6%的增值税)等加大二手房流通难度，调节二手房入市数量。

然后调整诉求

上升期间，大家都想买。 地方政府可以通过设定购买条件，设定是否有当地户籍、社会保障年限等。 符合购房条件的，也可以针对不同的诉求设定门槛，如两套首付5成至7成，贷款利率上浮比例较高等。

同样，在房价面临下行压力的情况下，通过降低首付、贷款利率，可以缓解购房、提取公积金(例如用于异地购房等)的门槛等，刺激潜在购房者的需求。 今年以来的库存趋势可以取得明显的效果。

除此之外，地方政府还期待通过强调限价、政策的稳定性等来稳定市场。 年末以来，各地相继出现“不受束缚”的新闻。 在“一城一策”的整体指导下，地方政府的主导权会更大，但控制的主基调不会改变。 例如，1月14日，在亚洲金融论坛上，银保监会副主席王兆星表示:“应该在2019年房地产市场观察那些问题。”他说:“不要过热，也不要过冷，最好是比较稳定的。

一线有上升压力，三四线失去投资价值

2019年，中国楼市整体趋于平稳，但中国的大小，如果决定整体平稳，不同城市甚至同一城市内部的分化将非常严重。 风来了，猪可以飞，但是风停了，只有鸟能继续飞，猪一定会掉下来。

在市场整体稳定的情况下，即使风没有停止，也从之前的飓风变成了微风。 炒股之风一旦被抑制，价值决定价格法则就开始起作用。

总结一下，一线和核心二线城市有望逐步降温，剩下的部分二线城市，以及大部分三四线城市在2019年可以大致率降温。

要搞清楚这个问题，首先必须谈谈房地产的三大价值，即居住价值、投资价值和精神价值。

居住价值很容易理解。 因为古代有了房子以后，其最基本的功能就是为人们遮风挡雨，也是马克思主义经济学所说的采用价值，党中央也规定“住宅不炒”。 也很好理解投资价值。 过去十几年，我们听到了买房致富的故事，这些故事激励着很多人(特别是炒房客)冲进楼市。 大多数情况下，两者是合二为一的。 即使买了一套房子，这依然成立。

对许多人来说，买房子是一生最大的开支。 日前，西南大学和广发银行联合发表了《中国城市家庭财富健康报告》。 数据显示，中国城市家庭77.7%的资产在买房上。 没有一个身体希望自己一生中最大的投资贬值。 但现实中，这样的房子不少，2019年会越来越多吧。

年末，我的几个朋友在中部某弱三线城市购买了二手房(一百三十平方米以上)，都觉得很贵。 卖方在4年前为购买房子进行投资后，由于没有出租或独居，现在的售价似乎比购买价格高20、30万。 但是，我试着给他们算了一下。 考虑到卖方过去几年的还款价格和首付的价值成本，没有赚到10万美元。 因为这是去库存政策拉动了三四线城市在暴涨行情下的利润。 如果市场整体平稳，这样的房子用于独居，可以勉强保值，不要考虑附加值。

这样的房子只有精神价值，买家只是花钱买房子，处理自己的安全感，但是自己在那里住的时间很少(比如在沿海打工，在老家买房子)。

这样的房子聚集了很多三四线城市。 年下半年以来，随着市场低迷、观望情绪持续蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢滩，在2019年市场整体平稳的情况下，透明度和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市将面临回调。

为什么？

众所周知，三线城市这波行情与棚改货币化安置有很大关系。 现在，这个动力逐渐走向衰竭。 首先，新到工时逐渐减少，年棚改616万套，超额完成580万套计划，按照国务院-年新到开工1500万套计划，剩余棚改任务不过884万套。 其次，棚改货币化安置比例减少，根据此前多项政策，预计2019年三四线城市棚改货币化安置覆盖数将减少130万套左右。 最后，这三四线楼市行情上涨供应的土地，将形成新的住宅供应量，预计从2019年下半年开始，将进入新的去库存阶段。 受各种因素的影响，三四线城市今年的增长率将下降8—10个百分点。

如果自己住可以买的话，还可以买。 或者，也可以只为了处理自己的安全感问题而购买。 毕竟，处理安全感也是效用和满足的。 但是，如果你期待2019年在三四线随便买套房的话，很有价值，也有附加值，所以结果很可能会让你失望。

当然，一线和部分核心二线城市在经历了有史以来控制最严格的洗礼之后，在2019年面临了上行压力。

国家统计局数据显示，年12月70个大中城市中，一线城市新商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅略有下降。

1月9日，北京(楼盘)市发布了2块住宅混合公共建设用地预申请公告，2块未限定住宅销售限价。 从2004年开始，北京采取“限价、地价竞争”的土地出让方法，之后出让的大部分地块都采用这种方式。 佛山(楼盘)也悄然取消了楼市限价。

中国的经济增长率依然很高，比尔市长的时间很好

我们知道，增长股的估值总是高于其他股。 由于增长足够快，几年后，其估值倍数自然会下降。 很多人说买房是赌国运，其实把房子看成国家的股票，买房是看未来经济的快速发展。

这几年，从世界范围来看，我国的经济增长率仍然不错。

年，中国gdp总量超过90万亿元人民币(增速为6.6% )，折合约13万亿美元，相当于美国2000年的经济体量，2000年美国gdp增速为4.1%。 相比之下，目前同等经济体量的中国仍领先2.5个百分点！

只要经济稳步增长，作为“国家股”的房子，其价格有基本面支撑，至少可以与gdp增长率一致。

根据国际清算银行的统计，从1970-年开始，23个经济体的房价年均增长6.5%，累计涨幅为20.6倍。 德国、瑞士、日本、泰国的累计涨幅不足4倍(年均不到3.5% )以外的表现都很好(下表)。 。

中心城市的涨幅更是惊人。 伦敦(指包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦在内的大伦敦地区)的房价，在巴黎50年上涨了3.3倍……都超过了同期全国名义gdp的增长速度。

而且，与发达经济体相比，新兴经济体的房价增长更快。 根据世界银行的数据，2001~2007年，印度、墨西哥等10个新兴经济体的房价年均增长5.6%。 同期，发达经济体的房价年均增长3.6%！ 在这些新兴经济体中，中国不仅体质量最大，经济仍保持着较高的增速，人民币币值也非常稳定。

根据世邦魏理市集团的统计数据，2005年，海外资金在中国房地产(包括住宅、商业、办公楼等)的投资激增了62%，是2005年以来的最大规模。 外资大举挖底，长期以来都是为了中国经济和楼市的快速发展。

中间总结

2003年房地产被确立为国民经济支柱产业以来，该领域发生了各种问题，引发了各种质疑，但其经济快速发展的“定海神针”的作用也不容忽视。 并且，房地产低风险特征突出，年房地产领域资产不良率为0.8%，为各行业最低，远低于2.8%的平均值。 居民购房贷款的不良率也维持在0.3%以下。

2019年经济下行风险依然严峻。 欧洲委员会、欧洲央行和国际货币基金组织分别预计2019年欧元区经济增长率为1.9%、1.7%和1.9%。 根据世界银行最近发布的《2019全球经济展望报告》，2019年全球经济增长将放缓至2.9%。 中国能在满足居民正常住房诉求的基础上快速发展房地产，带动经济快速发展，又有何不可？ ！

美国的gdp贡献在房地产领域所占的比例也很高。 实际上，2008年以后，美国房地产对gdp的总贡献度最低为12.6%，之后几乎有所增加。 与之相比，中国长期以来只有6%左右(按领域增加值计算，中国房地产领域的年gdp贡献为5.4万亿元人民币，占gdp的比重约为6.5%，如果算上政府5.2万亿元人民币的土地财政收入，中国房地产领域的gdp贡献也在12%以上，所以， 更重要的是，经过历史上最严格的控制，中国房地产逐渐回归实体属性，2019年与实体的联系将更加密切。

来源：零点娱乐时刊