“现场丨聂梅生：循环战术赋予房地产花费使命”

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12月13日，聚焦大循环助力新费用——全联房地产商会年会在北京举行。 会议上，房地产领域的权威专家、全联房地产商会创会会长聂梅生教授作了主题演讲“循环战术赋予房地产使命”。

以下是演讲原文。

聂生:尊敬的樊主席、尊敬的庄主席、尊敬的余主任、张力会长、各副会长和我们的会员朋友、媒体界的朋友们，上午好。 我很高兴今天，在这个场合，对于新格局、新经济、新的快速发展的前提，我们的大循环战术能够赋予房地产什么样的使命。

首先，我简单说一下十四五期间经济快速发展的大政策方针，特别是房地产方面。

一个是大循环和双重循环，这个不多说了，刚才几个嘉宾说了很多。

二是房地产的权重。 我们还重要吗？ 他说，14、5期间房地产的影响投资和费用关系到民生和快速发展。 这句话很重要。 我们不仅要投资，还要花钱。 两个行业，也就是三辆马车，两辆车和我们有关。

另一个是民生和快速发展与我们有关。 所以14、5年间，我们的权重还是很高的。

三是住宅不炒，实际上住宅不炒深层的意思是快速发展金融房地产和实体经济的均衡。 关于这一点，刚才几位嘉宾和领导也说了很多，我就不多说了。 实现上下游、产供销比较有效的联系，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系的协调至关重要。 这本来是我们做的，我们的房产上下游连接了20多个产业，它本来就是一个产业链，这没什么问题。 我稍后再说。 问题是我们本来就没有联系。 原来房地产连接20多个，30多个领域，不在这里。

最后，全面花钱，也就是内循环离不开住房费用的支持。 这就是十四五计划中关于不动产的一点。

目前，我个人的意见是，房地产仍然是中国经济的压舱石、稳定器和风向标。 这个风向标的事，其实世界都是这样。 美国的经济怎么样？ 其实看看房地产的指标就知道了。 中国也一样。 这是我们国家大致到10月为止的统计数据。 本前期受疫情影响，有巨大下沉，gdp也为负值。 但是很快房地产开始复苏，现在到了全年的黄金期，10月、11月基本恢复。 销售额和销售额都恢复到16.7万亿平方米的规模，基本恢复，而且恢复非常快。

看看我们的增长率吧。 刚才主席说了这件事。 我们的房地产增长率达到6.3，绝对是gdp投资增长拉动的，所以我们依然是经济的压舱石、稳定器、风向标，根据今年的数据。

我本来是先说说我们的循环是什么样的，然后改编之后。 现在，14、5我们的房地产大循环拉动费用怎么样？ 必须明确这一点。 并不是我们本来就没有循环。 只是循环不同，这意味着房地产处于高速发展期，那时的内循环以投资为动力，驱动力不同，重要的是驱动力，房地产投资在固定资产投资中一直很重要，几乎20%30，成为gdp的支柱。 为什么说基础产业呢？ 第一，在投资方面，它的权重太大了，我当然认为它是支柱产业，但在投资方面。 这笔投资后来变成了土地事件。 因为土地的价格和投资有关，占了不动产投资的大部分。 所以，地根与银的相互作用认为，地根、银根的相互作用是高房价的原动力。 驱动这个内循环的原动力在哪里？ 地根和银根，这两者的相互作用，在相互作用后，土地和房地产趋于金融化，所以房地产公司压力大，资产负债率高，钱贵，土地贵，房价怎么不高呢？ 所以形成金融风险，实际上是控制中国的金融风险。

在这种情况下，土地贵，钱贵，而且这两者相互作用，金融化，投资性构成有机会，所以投资性购房是推动房价上涨的持续推手，但其原动力不是炒作，而是炒作，所以才会发生炒作这一事件。

刚才领导分析了我们的资产分布，最近我仔细整理了中国的财富分布。 大家可以从资产中看到城市居民在城镇，但在实物资产中，住宅占74%，所以储蓄可以流动的部分不多。 住宅资产大致为187万人左右。 也就是说，城市居民财富的第一百分之七十在房子上面。 这几个证明为什么房子值得被炒，70%在房地产上面？ 当然会被炒。 而且，我们的住房拥有率达到了96%，一套住房的58%，两套住房的31%，三套以上住房的10%，所以城镇居民中有1.5套房子。 为什么租长公寓很难？ 做不到，租金那么低，租金收益率只有1%-2%，比起银行存款，长租公寓的租金这么低，怎么能做到呢？ 因为这个数据，你的住房持有率达到了96%，还有多少人租房，房租怎么会上涨？ 我想政策出台后已经实施了很多年了，但是长期租赁公寓这件事怎么也推不上去。 除非政府出钱办，否则这次建议的是有保障性的长租公寓，不是市场性的，所以居民的储蓄额不高。 如果居民的储蓄额不高的话需要花什么费用？ 除非买房，否则居民支出结构失衡，购房支出占居住、教育、养老及日常支出，房地产产业规模扩张，营销额排名，增量与存量失衡，开发与持有失衡，这是原有的循环。 再循环，拉动gdp，大家循环的原动力就是投资，土地。

我们来看看新的循环吧？ 新的循环以成本为新的动力( 310328 )。 这个怎么循环？ 不炒房，租房并轨，双轮驱动，从购房投资转为居住费，推广居住的费用非常大。 明天有两个论坛。 可以证明我们稳定生活的居住费用非常大。 这只包括这些。 我没有一个一个地读。 当然，租赁、城市更新、绿色建筑、房地产全产业化数字化能源、社区服务、大健康养老、reits、房地产金融、高新技术，这些都是住宅的新场景、新行业，因此，我们将提高产业的快速发展质量， 所以，我们从数量型的快速发展转向质量型的快速发展，这是一个新的循环，与原循环不同。

由于新循环中场景很多，我点击以下几个点。 关于绿色生活、数字经济、住房炒房、大健康养老，这是夕阳型的朝阳产业，是未来的蓝海，它也是我们经济快速发展的持续动力。

为什么要说持续的动力呢？ 中国的老龄化迅速发展，老年人持续上升，因此会成为持续的原动力。

循环战术下，房地产的新场景到处都是。 本来推动房地产快速发展的规模和大家买多少比规模、土地买多少比融资贵多少，办的资产负债率高是很不一样的。

让我们先谈谈绿色。 我们全联房地产商会是用科学技术开会的，所以从一开始就在搞绿色建设。 20年间，发生了巨大的变化。 从2004年到现在，中国的绿色建设总量很大，从几千万平方米到6亿平方米，绿色建设在中国得到了很大的快速发展。

这场瘟疫会让我们知道绿色建设的内涵是什么。 前十年，我们进行了绿色建筑、绿色快速发展，包括我们国家的可持续快速发展战术，当时强调的是四节环保。 节能、节地、节水、节材、环保。 这是前10年喊的，基本上在东西和资源上。 然而，此次疫情过后，以人为本的智慧化赋能成为新绿色建筑的灵魂及其内涵，即健康、安全、智慧、数字，成为以人为本的绿色建筑迅速发展的新趋势。

大家可能在外面看到了，今年申报了我们的人居奖，我们的建筑产品开始迭代，备受大家关注。 也就是说，绿色建筑迭代产品、时代住宅开始产生。 这是福天3s立体生态创新研发基地和清华大学、湖南福田兴业投资集团有限企业所为的事件。

在迭代中，我认为大家特别观察数字化赋能建筑和社区快速发展这一部分。 我觉得这比我想象的要快。 商会抓住数字社区，抓住数字化，是从去年第三季度开始的。 至今一年多来，见识了许多数字社区，出现了示范工程、标准、费用网络和工业网络的结合。 这一年，我们国家在数字化推进过程中得到了很大的快速发展，所以提高了数字化和今年疫情重建以及绿色建筑的内涵，本来我们谈的是绿色建筑，甚至是健康建筑，但还不够。 为什么还不够？ 生命安全，你不健康。 怎么样？ 没有生命是不行的。 生命安全必须融合。 所以，小区对生命健康的安全是强制性的，推动着小区整体的数字化。

数字化技术在疫情控制中起很大作用。 为什么中国可以？ 中国有数量，有居委会，所以中国可以要求大家戴口罩，其他国家不可能，所以社区形成的墙在疫情管理中起着重要的作用，但是二维码、gps、大数据和监控类传感器是物联网的。 医疗配置、商业配套，以及社区物流、人流管理需要重视和加强，数字社区建设应先行标准，打破设备、数据、体验、服务等四口孤立井。

所以，我们未来的数字化和绿色建筑的未来在生存环境中，确实需要装修、物联网等形成我们的生存环境。

商会做了什么？ 商会这一年很少从事数字化。 首先，是标准的先导。 我们发布了中国绿色智能社区建设指南。 与当地地产集团共同编辑《智能社区新闻模式标准》，与全国智标委员会共同编辑《建筑与住区出口数字化技术应用标准》，编辑《智能社区评价标准》，由cecs、中国建设研院( 603183 )

一个是建立标准，另一个是建立平台。

做平台也是恶作剧了很久，到底是做统一的平台标准，还是让大家自由快速发展的平台？ 重复了半天，最后提出了诱惑性平台的标准，引诱大家去做。

不要以为我们的数字化这个案子进行得很顺利。 因为房地产面临着严峻的挑战和巨大的市场竞争。 在数字社区方面，为什么这么说？ 回顾一下中国互联网的快速发展历程。 第一轮互联网+没有把我们算在内。 基本上是没有我们的不动产。 第一，使用互联网。 其优点是向c端购买。 也就是说，它制作购买语言，制作各种app，很快形成物联网用金融、互联网支付。 最后蚂蚁金服出了事故。 但最终，它会使用互联网从app上向c端购买，然后向c端走。 这个不动产、制造业都和它们没有关系。 那是因为网上了。 但是，确实通过了，影响了银行的稳定。 所以，此次蚂蚁金服事件是网络金融、网络支付事件影响了金融安全。 但是，这一回合促进了中国网络的迅速发展。

这次疫情过后，互联网不是费钱的问题，而是互联网和工业网络迅速发展。 要说工业网络，有我们的事。 建筑业、房地产、物业管理进入，这次给了我们很大的机会。

在数字社区，我们还处于探索和整合阶段，没有过度形成代价高昂的网络和产业网络，我们没有过度的过去，完美的快速发展还没有形成。 为什么这么说呢？ 5g刚开始，产业网络的基础是5g，如果没有快速的4g通信网络，就不会形成物联网，大数据抓取的速度太快，就不会形成新的算法。 在这种情况下，符合产业网络基本条件的竞争顶点是5g，产业网络高于成本网络，与产业有关，各行业的产业有关，房地产产业和20多个产业有关。 所以，我们依靠各种工业网络和传感器，最终形成的算法平台是大家竞争重要的制高点，大家抓住了大数据，快了，大数据快了，传感器多了，算了 给产业链很大的价值，后面不是我们的房产被抛弃，你不做，别人做吗，你等着。 我们最后的基地非常有价值的是社区。 社区融合需要网络和产业网络，两者都可以在社区内实现，因此无边界社区和无边界社区结合的价值联系。

今天，使用了参加数字审查公司的ppt、社区相关的费用服务。 我们谈论了费用。 最后一万亿级的市场到底怎么样，我们落后了很多。 我们要上市了。 我们目前在主板上市的共有24家，第三版没有统计，港股21家，大致就是这样的人量。 的市值目前在我们的民营企业有2320亿家。 很多，真好。 还有，我们社区里面的，我们社区的生活圈，和当地生活服务的电商的总市值是多少？ 11561亿元，远远高于我们物质管理领域的2000多亿元，相差很多，光一个美团就有6000亿元，证明我们没有抓住当地生活这个商圈里的c端，这部分就给我们房地产。 是的。 在我们的评奖中，我们将特别观察致力于房地产的数字社区。

明天还有一个专业论坛。 有关于数字社区的论坛。 一个是实地小组。 这个项目是我去的。 然后，和机器人一起绕了一圈。 另外，对评价进行了评分。 这个单元是1+4+3+n，它有优势。 工业网络和网络有机结合或局部结合，有工业网络的一部分。 还有有形的墙壁和无形的小区生活。 这些都是踩着现在关于数字社区网络的点，将工业网络、费用网络的结合、有形的墙壁和无形的社区结合在一起，所以，确实我们的房地产公司只要实际在做，我们这里就有平台，所以，市场

另一个是今年人居奖申报机构建立的，也就是无边界社区，它是基于区块链的技术建立的，给了我很深的启发，物业管理费不用收。 我都是专业的运营商提供当地生活的专业运营服务，反哺物业管理，让物业管理能赚更多的钱，加入这个领域。 如果不收费，旧小区改造适合无边界数字化改造。

旧小区改造正好物业费不涨，可以通过我们的数字社区获得旧小区改造的资金，让旧小区里的人，至少在数字社区这个问题上享受到新的高级小区，都是5g，称不上5g 社会力量如何参与旧小区的改造，社会力量如何覆盖旧改，现在旧改很难，没有商业模式，大家说依靠政府什么也做不了，到底怎么说？ 实际上，需要社区物业的管理升级、社区数字化、社区商业、绿色金融等功能。

在昨天的会议上，中央银行参加了。 关于reits，公开募集reits的元年是一年。 这次公募reits没有纳入房地产，但reits英语的初衷被称为房地产生活集居，首次投入基础设施。 包括新的基础设施5g在内，没有纳入不动产。 我可能希望房地产能更好地认识到这个行业，科学技术这个行业的重要性，但是我们还是要呼吁一下。 也就是说，无论是租赁公寓、持有性房地产还是养老，如果没有reits的支持，没有金融杠杆，金融产品如何支持房地产的内循环。 这里第一，一个是负债，如果没有reits的所有权，就是这个部分。

城市更新项目的金融处理方案，从pere到reits，也就是我们原来熟悉的房地产开发投资怎么转型，从开发建设期到孵化器，从成熟期，到持有期，通过reits上市，我们在所有的房地产企业，都

你为什么觉得现在养老产业的reits箭在弦上？ 除保险外，12家保险公司投入养老产业超过千亿，这是房企，房企布局养老产业，恒大、保利、中海、华润、招商、远洋、富力等居多，这是近期统计的，这两家投入养老产业，我们来投入。 毕竟，是增长率更好、人数增加、进入老龄化c端的数量增加、收益稳定的养老产业、还是我在做资本化率，这就不一样了。

这是美国的数据，到年为止，最低的是美国10年期国债的收益，大致在40%以下。 中间的一个是各类养老住宅，其收益率在8%左右，应该可以。 最上面是护理部分。 为什么现在大家都在追护理？ 因为正好需要护理，所以在城市的收益率会提高到10-12。 这样的话，现在我们的长期租赁公寓还没有达到这个数量，所以不能投资。 银行的债务还没有。 还没有贷款。 从保险、房企转移到养老大健康是必然的趋势，但房企投资养老大健康有优势。 很多人盯着需要护理的部分。

现在，让我们来谈谈reits的结构到底是怎么样的。 无论是租赁公寓还是养老，所有权都有三个部分，一部分是个体和机构，中间的日元是reits，是形成的房地产信托投资基金，reits有各种各样的管理，如果最初的投资上市，就是个体机构。 第二个上市是股东资本金进入。 有贷款的部分，有贷款的部分。 这被无视了。 在昨天的会议上，保险机构、社会保险机构、社会保险基金、我们国家很多困难，基本上都是跌了，出不来。 低息贷款的部分是借款的部分，进入我们核心的reits圈。 换句话说，要想reits或融资，必须找到便宜的钱。 不要只盯着开发贷款。 美国投的这部分住宅区很美。 这部分我会买便宜的钱去。 我们的国家是保险、社会保险。 现在社会保险一定要投入。 在这种情况下，形成基金，通过该基金购买。 我购买这样的资产，购买后，形成其收入、租赁。

长租公寓也是一样，很遗憾长租公寓到现在为止，我们国家都说房租的炒作不应该是租赁的，租赁政府的这一部分在哪里？ 你有贷款的这部分是怎么进来的吗？ 如果你的利息足够低，到3%，哪怕4%，长租公寓也不是被动的水，不能借钱。 我没有这笔钱。 如果没有我说的日元最下面的东西，商业贷款机构的这部分就必须进去。 这个部分不能放进去。 不能。 现在养老这部分可以进去了，大家都在里面。

我们最后两分钟谈绿色债务。 绿色债务非常重要。 也就是说，国内住房企业的融资价格通常在10%以上，但是我们的发展改革委员会和我们国家的中央银行、开发银行，他们发行的绿色债务的利息是5%，翻了一倍。 为什么不做呢？ 我们也在绿色迅速发展。

比如龙湖、龙湖最后的比较有效期利率变成了4点几分，一共30多亿。 这就是为什么这个事件在做的原因。

来源：零点娱乐时刊