“这个房价直逼深圳的区域，成千上万不要买！”

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大胡子见深圳是集中在我们旗下深圳都市圈的账号，与大胡子说房更宏观的拆解不同，大胡子见深圳很快将成为深圳、东莞、惠州、珠海、中山等城市最新的楼市政策、楼市动态、区域拆解、价格走势、实地调查拆解等

上周大胡子看到深圳队深入东莞南城考察，这个今年的涨幅是全国排名第一的城市，到底上升了什么？ 南城作为涨幅最严重的地区，后续持续上升的动能有多强？ 现在进入东莞是高位的车站吗？ 东莞还能买到吗？

考察后，胡子看了看深圳，给出了标准答案。

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以下是正文:

最近楼市的流量似乎被深圳占领了。 华润城润玺的万人抢房盛况，不仅得到了本公司的社会评论警告，还引起了央视的关注。

央视对华润四的报道

虽然深圳楼市热度最高，但上升最快的不是深圳，而是深圳旁边“韬光养晦”的东莞。

根据最新中指研究院发布的《百城价格指数报告》，东莞是所有统计城市中新建住宅价格环比涨幅最高的城市，涨幅达到1.14%。

百城新建住宅价格及环比涨幅

在同一份报告中，东莞也是百城中古房价环比涨幅最高的城市，达到1.9%，而老大哥深圳只有1.65%的涨幅。

百城中古住宅价格及环比涨幅

其实到目前为止，对比东莞一波的涨幅，东莞已经实施了调控政策，但调控后几个月，东莞整体的房价还没有停止上涨的势头。

控制不能上升。 这个gdp也不是最高的，人口也不是最多的东莞。 什么会成为最能上升的城市？

我想知道东莞为什么上涨，先看看哪里上涨了。

东莞的楼市，总是看得很深。 但是，这几个月上升趋势最强的是南城、莞城、东城、万江四区组成的东莞中心城市。

来源:合富研究院

根据合研究院11月关于东莞的数据，东莞各城镇街道中，中心城区4个区的房价同比增长15%以上，其中最高的东莞城达到58%，相对较低的南城区涨幅也达到17%，而1点较深的区域是塘厦。

除了涨幅，中心城区的房价也处于模范领先地位，其中最突出的是南城。

今年9月，南城新建价格突破4万元，达到42200元/㎡。

来源:合富研究院

值得一提的是，这是东莞继松山湖之后房价再次突破4万的局面。 除新房外，南城的二手房也进入了单价40000+的时代。

虽然房价上涨很快，但对南城来说，最值得关注的不是房价，而是支撑这4万房价的潜力——城市规划和建设。

突破4万房价的南城，其快速发展状况也引起了许多人的关注。 现在的南城城市建设和楼市到底怎么样了？ 我们对南城进行了实地调查。

南城在东莞的计划中，就像亲生儿子一样。

东莞政府公布的《东莞市中心城区近期建设规划(-2030年)》中，中心城区其他3个区的东城、万江、莞城在规划中是副中心定位，南城作为主城区的c位积分规划建设。

值得一提的是，以南城为城市中心迅速发展的现任东莞市委书记梁维东，此前在佛山从政，年担任东莞市委副书记。 他获得过佛山千灯湖领域，对建设城市新中心和新门面他很有心得。

有千灯湖的成功，很多人把南城的建设和千灯湖进行了比较。

无论南城是否会成为下一个千灯湖，对东莞来说，作为城市中心，南城未来建设的快速发展代表了东莞的门面。

这个门面由东莞国际商务区(东莞cbd )、南城总部基地、行政文化中心三个区域组成。

其中南城总部基地和东莞国际商务区都属于商务区，但两者在建设时间上有很大差距，南城总部基地是2008年开始规划建设的领域，经过多年的建设，这里已经规模巨大，高楼林立。

东莞万科、碧桂园的总部、浙商大厦一样位于这里。

碧桂园

万科

周边有蛤地地铁站，南城总部基地周边有轨道2号线通过。 有趣的是，二号线是东莞目前唯一的地铁线。 这条地铁线也勾结了整个南城。

东莞2号线

除交通外，南城总部基地的商业配套也很齐全，浙商大厦下面似乎有很大的商业。

总部中心的商业街

南城总部中心无论是办公楼还是相关配套，都已经非常齐全。

从晚上的注意力来看，已经证明下班时间段总部基地周边人流较多，这里不受欢迎。

的总部基地

随着公司的上传，总部基地本身的潜力可以进一步爆发。

与总部基地相比，规划和建设时间较短的东莞国际商务区还处于初期阶段。

东莞国际商务区一般被称为东莞cbd，是南城点建成的区域。 而且在计划中，中央公园和4个组作为骨架构成。

从当地情况看，未来属于东莞cbd区域，仍处于古老的制造和建设过程中。

其中，未来中心公园所在的地区，也就是水流头村，目前正在进行城中村拆迁。

水谷头村正在拆迁中

从建设进度来看，中央公园建成还需要一段时间。

不仅是中央公园，整个东莞cbd区都在建设中。 因为整个这片区域现在很荒凉。

还在建设中的cbd

除了南城总部基地和东莞cbd外，以东莞市政府为核心的行政文化中心也是比较成熟的区域。

东莞展览馆、大剧院、市政府周边的行政中心广场都在这里。

东莞展览馆

东莞玉兰大剧院

东莞市政府大楼和行政中心广场

相比之下，三个核心区域中，南城总部基地和行政文化中心已经成熟，东莞cbd还需要一点时间。

除了区域规划外，东莞也有重点产业基地。 天安数码城、南盛科技园、联科国际新闻产业园等都在其中。

东莞天安数字城

这些基地目前正在上传和落地一些产业。 但是，之后发展如何迅速需要继续注意。

看看南城计划的迅速发展状况，再来看看南城的楼市。

现在，南城的楼市随着城市的建设而水涨船高。

新房由于属于中心城区，开发时间早，南城目前可开发用地少，新盘上市也少。

在稀少的新盘中，位于东莞cbd区的华润项目万象府最为瞩目。

是的。 我是华润。 和深圳的华润四一样，在同一个好地区，同样吸引了多个买家的关注。

早在9月，华润万象府就已经推出了第一期，均价41000元/㎡，低于许多周边楼盘的价格，出现了小规模的开卷。 因为那时第一期的480套房源发出了3秒钟的光。

万象府营销中心

第二期传言始于12月，但和所有深圳网红盘一样，华润万象府需要验资+预约，可以看房。 而且价格也在40000元/㎡以上。 尽管如此，这仍然准备大量购买房客打新二期房源。 在这几个方面，南城新房市场的疯狂程度不比深圳差。

东莞华润万象府

二手房方面，南城的价格一般在40000-44000元/㎡之间。 除了一些业主想尽快卖掉房子而降价外，大多数情况下还想在南城买三间房。 合计金额加上税金，至少要花400万美元。

南城二手房的价格，已经和深圳的一点区一样了。

东莞过去的浪潮之所以上升，多亏了中心城区，特别是对城市规划有野心的南城。

当然，南城的建设已经见成效，但对房价到底有多大的支撑力，一定能支撑目前的房价，仍然需要打个问号。

而且，首先，目前南城房价已经超过40000元/㎡，赶上深圳东部一点区，楼市中也出现了新的热度、卷土重来、众多深圳楼市出现的现象。

[/s2/]楼市越来越“深圳化”，对于还在建设中的南城来说，其实是一个需要警惕的趋势。 / h// s2/

到目前为止，东莞市的控制一直都是若若离，力量不大。 但东莞整体涨幅已经排在首位，到了必须采取进一步措施的时候了。 因此，东莞将来继续加强控制的可能性非常大。

在房价高、调控可能进一步加大的情况下，南城楼市很火，但现在不值得投资。

南城这一年的上涨已经基本超过涨幅，要想进一步上涨，还需要2~3年后城市规划建设进一步兑现后才能实现。

因此，今后一段时间内，南城的价格将逐渐趋于合理。 现在进入南城，控制带来的销售困难，基本上意味着高位站岗。

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来源：零点娱乐时刊