“房价连续2年下跌，投资客接连出逃，这个城市还有未来吗？”

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这是全国唯一以伟人名字命名的城市，但在过去多年里一直保持沉默。 我到去年为止都因为桥而在全国出风头。

是的，这个城市是中山。

曾经的广东四小虎之一中山，现在落后于佛山和东莞，产业升级找不到好的方向，gdp又下跌，人口基数小，但处处都不行的中山，年在深中通道的规划中彻底火了起来。

据说当时在东北烧烤连穿貂的东北阿姨都飞来买套装。

的中山迎来了历史上为数不多的亮点时刻，房价从5-6000元上涨到1万5千元，几乎全国各地的人都会来中山买套房。

结果，当时多么疯狂之后，多么寂寞，年深中通道的热度之后，中山的房价下跌，曾经人满为患的卖场部，为了自己的冲动而想买东西的时候——

最近两个月，在深莞控制关闭，粤港澳大湾区板块上涨，临近深中通道开通时间，该湾区下城市炒股风起云涌，目前不适于入场。 这座全国第一个以伟人名字命名的城市，到底经历了什么？

上周，千麦房研院再次踏上中山这座城市，试图站在中山的土地上发掘这座城市近年来的起伏。

现在的中山像个迷茫的孩子，隔壁小时候一起玩的伙伴(莜佛)虽然长高了，但是身高一直长不高，和朋友站在一起有点格格不入。

在2019年广东gdp排行榜上，中山排名第九，不仅落后莜佛，直接低于茂名和江门，但年中山gdp排名第六，中山不仅没有进步，反而退步了。 在各市突飞猛进的针中，中山确实有些寂寞。

中山的经济失速归结为两个原因:一是产业转型滞后找不到方向，二是与以镇域经济为主的经济模式有关。 / h// s2/

产业转型找不到方向，中山直接错过了过去20年两个快速发展的风口期。

一是轻量化向重型化转型的产业浪潮，二是网络浪潮，在这个过程中佛山和东莞正好杀出一条血路，佛山顺德的美的家电公司从小家电生产向全品种家电生产转型，实现了转型升级，将东莞中心置于外贸经济。

以前同样以镇域经济发达而闻名，东莞和佛山拖后腿迅速发展，东莞以便宜的土地提供给华为，迅速发展松山湖高新技术产业区，单手建设南城cbd，佛山也建成千灯湖，同时拥有经济强劲的镇北滕

中山致力于主城建设落后、这几年快速发展的翠亨新区，很遗憾成为了房地产加工区。

(鞍岛的起始区域看起来还很荒凉)

跟不上节奏，抓不到要点，中山确实沉没了。

这次去中山，考察最深的感受是，现在的中山有点零散，那么多房子，不是被338万中山人口买的，中山卖房，越来越多的是靠珠海、深圳和广州。

从大的方向看，中山分为五个组，而且各组特色非常明显。

东部集团依赖翠亨新区的概念，吸引深圳和全国各地的人卖房子，炒的基本上是深中通道的概念，现在翠亨集中火力迅速发展鞍岛，从控制规则图来看，北部的主要综合服务区，南部的主要产业区是珠江东岸的深圳产业外溢， 一些医疗和精致的钟表业已经上传，但定位要在2019年才进行新的调整，之后，必须如何执行。

(鞍岛的控制规则图)

目前鞍岛唯一销售的项目万科盘，价格达到3.2万，还是制作的刚需户型和复式产品，这个价格和产品显然不是为当地人制作的，而是在售楼处中心门口的各地牌照上。

中心集团的核心是东区、西区、石岐和五桂山、东区的主要学校和配套概念、中山新中心，应该住在新城区。 价格也最高，基本在2.1-2.7万，其次是石岐老城区、中山老城区，城区开发饱和度高，但配套齐全，老中山人也住在这里，价格1.7万左右，西区价格比较低，主要中心区溢出，所以

(东区主城区)

东北集团:模仿深中通道的概念，有点以产业园区为中心，但目前基本上是低矮的厂房和广阔尚未开工的工地。 民众、三角目前房价1.2-1.4万，离广州南沙很近，但很遗憾是南沙偏远的地方，无法吸引南沙人的外溢。

西北集团:这是一个随处可见的工业厂区，但城市面貌和主城区差距太大，小榄作为曾经的经济强镇，离镇政府板块很近的房子已经卖了1.6万。 位于城镇中心的海港城周末不太受欢迎，周边还是年龄较大的老房子，整个城镇的城市面貌非常支离破碎。

(小榄的新旧对，破裂的城市界面)

南部组:基本上珠海人卖房。 三乡坦洲基本上是珠海人的天下，到处都有广东c (珠海)的牌照。 甚至路标也表明前方是珠海情侣的路。 考察大致项目，销售也直接说楼盘有7成是珠海人买住，结果1.3-1.6万的均价和珠海主城区有明显差价。

(在平坦州随处可见珠海牌照的车)

目前中山各集团最大的特色是，东部集团炒作概念，卖给深圳人，东北部集团蹭概念，想卖给深圳人。 / h// s2/

中心集团的价格不低，基本上是为中山当地改善集团准备的，南部集团卖给珠海人，沦陷珠海人后花园，西北集团离顺德很近，东北集团离南沙很近，初期也有广州人来购买。

所以，中山的房子还不是卖给中山338万常住人口。

中山大厦市之所以分散，部分原因在于地理位置。 / h// s2/

地图显示，中山是珠江三角洲的地理几何中心，东北组与南沙接壤，西北组与佛山顺德接壤，南部组与珠海南屏、香洲接壤，都与几个好城市相邻，但东北和西北靠的腿并不粗

佛山顺德虽然是经济强镇，但产业和中山同质化，转移不现实，南部珠海经济体量也有限，更难推动中山的快速发展。

另外，部分原因与中山自身的城市规划有关，没有很好地快速发展一个中心。 镇区似乎有产业，但基本上也很分散，小榄家电、古镇灯饰、大涌红木以及各类产业基本上分散在各镇区，集中力不迅速发展。

关于中心集团的东西区和石岐，城市的情况也很好，但与同水平的城市相比略逊一筹，与惠城相比略逊一筹。

在东西南北各个方向，摊牌式的迅速发展，使用地理位置来贴合其他城市的炒菜概念，确实对中山来说也很难。 毕竟，这也是产业转型失败后，不得已的办法。

地理位置的不自然，产业的没落，规划的混乱，未来中山唯一的希望就是向东拥抱深圳，深中通道是那座可以救命的桥。

所以中山想抓住深中通道这根“救命稻草”，借助大湾区的风口，进行转型升级，抓住经济第二次腾飞，实现彻底的逆袭。

不幸中的万幸，深中道建成后，中山的不自然和迷茫，有点方向性。 / h// s2/

中山先生到底值得投资吗，还能买到吗？

我想赌的是，确实必须向东去翠亨，中山城市的快速发展路线很明显——东进、鞍岛起步区是离深中通道最近的区域，但现在唯一卖的万科已经是3.2万，这个价格简直豪赌，赢面在哪？

安全的去翠亨新区，离深中通道很近，但是价格泡沫还没有堆积很高的项目。 赌两点，在第一条赌得很深的中通道之后，深圳人用桥的间隔和深圳的价格差在这里买房子。

第二个赌博产业被吸引后，鞍岛高精锐人才的购买力支撑着房价，但这个时间有点长。

一些安全的地方是现在中山的主城区，这基本上是不可以赌的，安全的抗通胀投资方法，主城区是当地人最适宜居住的地方，东区依托学校特点，中山在本地人中的地位还很高，项目高质量，有足够的接待客户。

其他城镇区，基本上都是本城镇区的人逐渐消费，投资潜力不大，即使在珠海的三乡、平坦州和南朗旁边，也与珠海有明显的价格差距，这几年成为珠海的后花园，但很多产品并不好。 而且周边辅助低端，教育也不出彩，珠海上班的人作为过渡的车站，只要有钱，他们绝对会换钱。

所以靠近珠海的南部集团，靠这种珠海人外溢买房也不一定长久，中山的困境是处理产业瓶颈，吸引越来越多的人才是出路。

现在回到中山，我建议你赌翠亨，稳健投资在东区，至于其他镇区，投资立场不要太触及。

这次考察正值周末，大部分卖场人气不少，与2019年考察时的冷清不同，期间在某大楼看到200人的看台团，中山又恢复了当初的盛景，连东北阿姨都感受到了跨越大半个中国买房的火热时期

作为曾经的明星城市，中山要走的路还很长，但是比起边远的小镇，这个大湾区内的城市，拥有天生的好资源。

再过三年深中通道就开通了。 中山的未来怎么样了？ 站在翠新区规划馆内，我和所有中山人都期待着这些画在版面上的规划最终能一幅一幅落地。

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来源：零点娱乐时刊