“地产江湖大变局：三道红线之下，谁兴谁衰？”

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对许多房地产商来说，这个秋天有点冷！

之所以感到寒冷，是因为监管级别的“三道红线”像泰山一样涌来。

关于“三道红线”，相信大家早就听说过了。

红线1 :除去定金后的资产负债率超过70%。

红线2 :净负债率超过100%；

红线3 :现金短债比不足1.0倍。

如果三根红线全部命中，只能借新的，不能增加负债。

脚踏两条，有息债务规模每年不得超过5%。

踩一脚，增速不能超过10%。

一条未中，不得超过15%。

从最初的传言开始，在一步步被证实之前，三根红线的最终落地似乎是不可逆转的。

然后红线一落三丈，房地产领域的新时代就从这里开始。

领域大打乱、大分化或不可使用

先看图吧。 这是某机构按照“三根红线”的标准建立的各大住宅企业的跳板状况。

如上表所示，真正满足监管红线要求的，也就是三根红线一根也没被踩的只有少数，典型的是华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。

据一项统计，目前百强房企业中有61家上市房企业，踩过一根以上红线的有48家，接近80%。

令人瞠目结舌吧。

这其实是中国房地产前半段的真实写照: 高杠杆、高负债，拼命赛马以扩大规模。

这个时代的优势可以归结为一句话:大胆，饿死胆小。

所以，这几年，我们仔细一看，突然跑出几匹黑马，今年刚过百亿，明年就冲千亿了。

当然，你也不能说这些房企不优秀。 毕竟，其中许多人都是上半场的大赢家。

问题是，上半场的游戏规则注定下半场玩不下去，比如《三道红线》的泰山就在山顶上。

大多数人都在问这三条红线是什么意思。

答案比较简单。

1、这可能是房地产上下半场真正的分水岭:它依赖于高杠杆的野蛮扩张，大胆地，饿死胆小的时代已经没有了。

2、房企之间的大分化时代正式到来:一些负债累累的巨头受到压力，增速放缓，大幅下跌，中小房企尤其是小型房企再次没有逆袭的机会。

3、稳健型的住宅企业们，会得到丰厚的回报。

让我们看看这张表。

这是以今年的中报为基准，结合“三监管”的红线，对头部住宅企业的一些财务指标进行了梳理。

在此表中，这几个优点清晰地展现出来。

1、许多大型房企财务状况良好，负债率也相对可控。

2、央企表现更为优秀，比如中海地产今年上半年净利润超过200亿，甩开其他房企，华润地和保利地产( 600048，股吧)净利润也突破百亿大关。

3、综合实力较强的房企盈利能力更为突出。

前10家公司中，只有华润，中海的净利润率超过20%，远远超过其他10家房企。

这两家房企有一个共同点，商业地产行业特征明显，其中华润是商业地产行业的绝对老大，2019年商业地产板块收入超过100亿，被誉为“写字楼之王”的中海绵延不断。

之所以把这两块表排列在一起，是因为这块表大致代表了房地产后半段的两个时代。

踩过“三道红线”的大多是上半场的大赢家，至少在规模上是这样。

除了“三道红线”之外，其他稳健的住宅企业在下半场有着更好的未来。

不动产运行规则有变化吗？

其实，监管层制定的“三道红线”隐含着地产下半场的运行逻辑。

1、控制快速发展速度，重视增长质量

2、不要期待高杠杆，必须自己造血

3、不要野蛮生长，必须以精细化进行管理。

那么，在趋势下，那些房企能在下半场获胜吗？ 我认为大致的逻辑如下。

1，一定的规模。

这个铁则在地产的后半部分也通用，有规模不一定有用，但没有规模是绝对不行的。

2、良好的收益性

简而言之，赚不到钱的都是流氓。

3、良好的财务结构。

这是这次监管的重点，再怎么强调也不为过。

4、得到良好布局、二线者得天下。

未来房地产市场是大分化的市场，一二线城市的高房价和三四线城市的高库存并存。

未来，在以人口、资金持续流入的二线城市、北上广深为中心的大都市圈，楼市将持续繁荣，大部分三四线城市将被遗忘。

5、强大的产品力。

地产的下半场既是战术的竞争，也是产品的竞争。

6、相关多元的综合实力。

未来的住宅企业将分化为两种。 一个是平台型巨无霸，两个是机会主义者的小型住宅企业。

以万科、中海、保利为例，平台型房企除了住宅开发外，还需要写字楼、购物中心、酒店、租赁公寓、养老、教育等多种行业，做得很好。

7、独特的竞争力。

在房地产的后半段，各活着的企业都有自己的竞争力。 比如碧桂园比三四线强，但是中海有独特的城市更新能力，有强大的大项目运营能力。

8、优秀的操舵者和强大的队伍。

这不讨论，因为这是常识。

那些房企会赢吗？

大多数人听说那些公司在房地产的下半场能赢吗？ 那些公司又要衰退了。

其实任何预测都像占卜。 我们能做的只是基于上面的逻辑，给出了几乎可靠的评价。

五星:/S2 /

中海、保利、万科

中海可能是地产下半场最具想象力的地产企业。

核心重点是，中海的盈利能力一直一对一，是今年上半年唯一净利润突破200亿的企业，甩开了第二名。

另外，中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。

数据显示，今年上半年前十名中，销售增长的只有中海和恒大。 过去，2019年在中海的销售增速分别为29.8%、25.2%，超过前十名。

中海的第三大优势是商业地产板块的低调崛起，综合实力已经仅次于华润。

重要的是，中海有领域内最优的财务结构、最低的融资价格和最高的国际信用评级。

保利地产和中海一样，综合实力强劲，规模、利润、债务管理也名列前茅，自2019年提出“房地产生态快速发展平台”战术以来，保利的相关多元化也是有声有色。

万科贵是多年老大，这次踩了红线中的一根，但整体影响不大，综合实力也谈不上。

相对于中海，万科的综合效益还没有提高。 例如，今年上半年万科的净利率仅为8.5%。

四星:/S2 /

碧桂园、龙湖、华润地

仅从销售规模来看，碧桂园已经是领域多年的领头羊，领先优势有扩大之势。

事实上，现在的碧桂园颠覆了大多数人的固有形象，和万科一样，只有一条三红线(除账后的资产负债率为83%，超过13分)，但还有一个主要的财务指标，如负债率、利润规模、现金储备。

当然，在房地产下半场，碧桂园也面临着一点挑战。 例如，布局多位于三四线城市，相关多样性(农业、机器人)面临挑战等。

华润地作为央企，各方面表现还非常出色，特别是在商业房地产行业，先进特征非常突出，是唯一一家商业房地产板块收入过百亿的企业。

华润的问题第一是规模不够，对华润这样的央企来说什么都不缺，缺的是决心。

龙湖可以看作是小型版的中海，各项指标极佳，不足的是龙湖规模稍小，而且近年来进取心稍不足。

三星:

融创、恒大、世茂、金茂

融创和恒大一样，不说综合实力，最大的挑战来自负债，但这个问题不难处理，至少要和时间竞争。

金茂也是央企，近年来迅速崛起，今年上半年不动声色地名列前十。 金茂走的是高端路线，这在一定程度上限制了规模的扩张。

许世坛接班后，世茂增速明显加快，收购激烈，负债端治理也不错。

二星:

这个梯子房企业真多，不一一列举。

之前我们分解了。 放开杠杆野蛮扩张的时代已经结束了。 因此，这个梯房企业想要逆袭的可能性不大，但其中也有好企业。

一星

这类企业的基本优势是规模不大、效益不好、战术布局也很正常，但负债不小，典型代表踩了三条红线泰禾、富力。

来源：零点娱乐时刊