“重庆调研：房价已下跌10”

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年难得的高潮之后，重庆楼市又熄火了。

以前，重庆楼市不能说不会像大乌龟一样上涨，但是以非常慢的速度匍匐前进，慢到让当地投资者伤心。

但是，总是有点外地炒菜团去应援。

据我所知，目前至少有两个行业知名炒股团进军重庆，他们看好重庆楼市，认为买入就能赚钱。

在这次调查中，樱桃大家园队实地访问了重庆受欢迎的几个地区，试图恢复最真实的重庆楼市。

也可以回答关于重庆楼市的终极疑问

1、重庆的潜力空之间有多大？ / h// S2 /

2、哪个地区将主导重庆市场？ / h// S2 /

让我大致谈谈重庆目前楼市的情况。

照片重庆楼市

数据源重庆网上房地产、中国房价行情、安居客

备注“上述新房价格统一为预付价格。

重庆主城9区、渝中是老城区，房价也居重庆首位，虽然贵，但老旧多。

其次是江北和渝北，这两个区重庆重点是近年来发展迅速的区域，改善型房地产很多。

西价不高，主要成为渝合一的概念。

大渡口和九龙坡以工业为主，不是运营商热点。

南多山，制约了快速发展，房价也最低，以当地刚要置业为主。

我们先来谈谈两江四岸。

两江四岸核心区是指沿长江和嘉陵江周边的区域，是重庆发展最快的区域，房价也是重庆整体的制高点。

现在出售的新房子很少。

渝中区大部分是豪宅盘、ceo盘，其中来福士是近年来的热门豪宅盘，目前均价4.2万/平，由于价格过高，几乎没有投资者的身影。

新建的情况下，这边的二手房性价比更高。 / h// S2 /

例如位于解碑区域的融创白象街1号、年开盘、清水1万/平(套内)、精装1.2万/平(套内)、17年最高峰2.2万/平(套内)。

目前二手房挂牌平均为2.1万/平，但据中介介绍，近期他们成交了145平3套房，挂牌金额为275万，但最终以250万美元成交，单价为1.75万/平。

可见，该小区近六成入住率不高，而且目前悬挂的仍以清水室为主，当时也是投资者重仓的项目之一。

初次购买的话可以赚一点，但17次购买的话，包括这几年的持有价格在内，基本上是赤字。

南滨路有点二手房，包括阳光100国际新城在内，丰江山的天下也很冷酷。

最狠的是106-108三家屋型，成交价172万美元跌到116万美元，下跌30%。

但是疫情回升后，中介表示，由于总额较低(例如阳光100国际新城125万可以买3套房)，南滨路近期一点一点地新二手房成交活跃，价格略有上涨，但涨幅不大。

访问了几家中介店，但中介目前看不到投资者的身影，主要以当地买家为主。

但相对于年，两江四岸二手房价格总体下降10%-20%。

以前很多投资者凝聚的楼盘，有些人低价买入，现在慢慢卖出，如果价格低于市场价，集团预算有限，可以注意这些性价比高的下一批新二手房。

两岸很多房子都打着江景的概念，但和当地人聊天，发现大家并不那么渴望江景房。 这条河水可能是黄色的，南部北部江岸线绵延数十公里，并不稀少。

据重庆本地人介绍，重庆多中心发展迅速，各地区都有自己的商圈，学校和医院也不错，不需要去市区。

除非刚需向市中心寻求强烈的感情和学位，否则大部分重庆人置业不会选择两江四岸。 首先，市中心很嘈杂，路很窄，房子大部分密度很高，感觉很难住。

往北走就是两江新区。

两江新区是指北部广阔的区域，包括江北区、渝北区、北见区的部分行政区域。

重庆朝北表明，一点点的政府机关、大型国企、新型互联网公司，都摆在这里。

目前，重庆当地人的职业生涯大部分其实首选两江新区，特别是重庆新贵富豪，更偏爱北部。

当天我去北京。

冉家水库现在已经成熟，交通便利，配套齐全。

年前，在市中心活动的人大多决定在这里买房。 区域内以二手房为主，新房不多。 / h// S2 /

除龙湖小区外，周边下一批二手房大多销售1.2万-1.4万，包括圣地阳光、城市投天临景色等，18年指针下降10%-20%，但疫情回升后，这两个月的交易价格回升。

新房看凯德九章，现场人气不高，销售通常也是第一贵，建设面单价2.7万/平，总价最低也就300万，这个总价在重庆基本可以持平。

照母山是发展较快的地区，南面是商务区，引进了包括腾讯等在内的多家大型网络公司，北面是住宅。

年的房价上涨惊人，曾经被称为宇宙中心。 但是二手房也未能逃脱下跌的命运，与年关高峰期相比召回了10%-20%。

而大竹林(九曲河)、礼嘉、悦来与嘉陵江相邻，这三个区域为政府“限容、限高、限开发商”。

所以，这三个领域基本上都是实力雄厚的企业品牌开发商进驻，新房子质量好，而且都以改善的大户型为主，以低密度洋房为主，非常适合居住。

没有悬念。 这里将成为重庆新的富裕阶层区。

与冉家水库不同，这里的高质量新房还很畅销。 例如，大竹林的壹江郡和融创壹号院、礼嘉的龙湖昱湖壹号可以溶解。

希望改善住房的伙伴可以关注该地区。 / h// S2 /

往北走是中央公园。 中央公园是新计划的区域，现在正在建设中。

照片是大卫在谈论土地

从上图可以看出，各大房企也在这里争夺土地，绕中央公园一圈，现在扩展到了周围，地价也上涨了，非常热闹。

价值最高的当然就在公园的东边。 公园东侧的大部分新房已经交货，可以关注西侧的新房。

现在，中央公园可以说是新盘人气最高的区域，我去看房间的时候，周围挤满了车，柜台也很受欢迎。 / h// S2 /

中央公园的产品包括刚需和改善，但价格一点也不便宜。 像绿城三房，总价180万，比两江四岸的一点新房还贵。

价格不会影响中央公园的热卖。 陪着看房的伙伴和我，只要有计划，交通商业学校等配套齐全，新重庆人想买一套远的新房。 我说不想买市中心的二手。

同样，尽管西部有大山的抵制，但近年来渝一体化概念的利好，特别是轻轨开通后，西部稍新的盘片销量也不错。

融创文旅城因单价低廉，启动全市中介带客，今年上半年一直是新房销售冠。

但是，我建议你在西部买房子。 我建议你买离地铁近的新房。 可以沿着微电园、陈家桥的这些网站进行选择。

南岸区新房供应少，新房供应集中在茶园领域，改善项目多，时间有限，我没去看。

南方不是未来的快速发展趋势，除非是当地人，否则改善建议往北走。

包括巴南区在内，都不是政府快速发展的重点，所以同样依赖江，巴滨路一带的新盘没有北侧的人气。

重庆现在是新居热，二手冷，北部最热，其次是西部，南部新居，最后是市中心二手房。 / h// S2 /

这么说你就明白重庆人的新房癌有多严重了。

虽然不必担心卖不出去的新居也卖不出去，但是二手房有这个风险。

为什么喜欢买新房子，和重庆的酸雨天气有关，容易引起房子老化。 十多年过去二十多年来看，房子很旧，过去的二手房质量本来就不好，所以大家都喜欢买新房子。

说到重庆，人们的反应都是天量库存，新房供应不适合需求，但今年情况开始发生变化。

数据显示，从年到年，重庆土地成交年平均可建设规模约为3242.8万方，期房年平均成交量约为1576万方。

但是，从2019年开始，重庆的土地供给量大幅减少以来，已经连续两年，2019年可以成交土地约1401万方。

照片铭滕机构

可见重庆清仓之心已明。

昨天，重庆市房地产业协会表示，在两江新区举办房地产展示交易会期间( 8月28日~10月31日)，购买参展项目新房，如果是首次房贷，最低可以享受首付的2成折扣。

我相信这也会吸引很多刚进场的人。

但据重庆两江商业评论估算，目前中期住宅库存约6000万方，按住宅2000万方的年去化量估算，目前的库存周期约为3年。

而且，今年上半年受疫情影响，商品房供应量和成交量不到前两年。

另外，上半年很多开发者推迟了开设，下半年应该加快推进速度。 特别是7月，新房显然需求量太大了。

通往库存的路真的很难。

新房虽然供应量大，但价格比较稳定，现在也在稳步增长。

二手房情况比较严峻，库存暴涨，目前光链家一家显示的卡量达到16万套，这不包括其他平台的。

而且，链家内部未标示的牌量确实很大。

加上去年，你知道这个数字有多可怕。

根据新媒体(重庆买房知识局)的记录，去年1月，重庆二手房库存仅为4.8万套，增长了近4倍，去年7月上升到9万套，半年翻了近2倍。

其中既有投资者大量抛盘，想退场的理由，也有当地买家想卖掉二手房买新房的理由。

现在，大部分二手房的价格和年关高峰期，甚至和去年相比都有不同程度的下跌。

我前面提到的踏脚石除了降价10-20%之外，从统计数据也可以看出平均价格在下降。

年9月，重庆二手房挂牌均价约13237元/㎡； 年8月，挂牌均价约12343元/㎡，两年下降近1000元/㎡。 / h// S2 /

新房均价这两年稳步上涨，7月份房屋均价约13024元/㎡，略高于二手房，目前新房倒挂基本消失。

新房限价这一募集控制的好处是，二手房降价，最后二手房价格接近新房，投资者套利空之间消失。

近两天的实地访问调查表明，重庆新盘买家80%以自己居住为主，且大部分由当地及邻区县居民购买，因此外部谣言炒作团进入重庆的只有小部分人，不足以影响房价

重庆人很喜欢买新房子，他们花高价去接你的二手房真的很难。

重庆市民知道现在家里的库存量很大，不相信房价会暴涨到16年左右，所以不着急买房，投资诉求也不强，都是按自己住的逻辑买房。

北上广深挣破头想买的学区房，重庆也有别的逻辑。

因为不缺学位，重庆人想读名校，只需要一点钱就可以了。 因为不是，所以必须买房子。

另外，在中央公园和照母山这样的很多学校，有落户五年后获得学位和锁定等各种规定。

举个例子，今年没有要求照母山西大附属学区一室一厅，但是由于入学政策的改变，房价和预期大不相同，一下子暴跌了几十万美元。

去年9月，重庆就发文确定中小学入学资格不能与楼宇销售挂钩，所以新房人在交付前不能保证学位，大家也默认了这个规则。

聪明的重庆人早就没炒过学位房，大家关注的是大楼的位置和质量。 / h// S2 /

投资一个城市，必须了解这个城市生活的人的喜好。 毕竟他们是未来的“继承人”。

以前樱桃大屋团队去广州调研时发现，广深两地的投资逻辑相反，深圳人喜欢追逐概念，名校、独宠西部、广州人走向东方和南方。

重庆很明显，西部和北部的房子比南部，甚至市中心都受欢迎。

像礼嘉大竹林(九曲河)这样的地区，靠近河边，大部分都是低密度的洋房，改善型的人们喜欢买这里，中央公园需要改善，通过轻轨( 5号线)，离市区也不远。

预算更低的刚需大部分选择了西边陈家桥的哪个地区？

但是有水系人士传言说，两江四岸150万以下二手房的新建提案全部采取。

150万以下的新建有点困难，如果没有新建的小故事，二手房很值得一看。

同价位，其实二手房选择面更广，性价比也更高。

但是，不仅仅是两江四岸，重庆人非常重视生活的舒适性，我想将来北侧会更适合居住。

最后这次重庆调查感谢我的重庆网友@堂堂@沙滩@白涂@廖茂@高宝宇@丁丁@可乐@阿惠@冲鸭，中年人。

下次涮锅哦！

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来源：零点娱乐时刊