“网络数据中心亦可证券化 远洋资本32亿新型基础设施ABS背后”

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观点房地产网进入中国20多年，资产证券化的热潮终于加剧，浪潮高过浪潮。

从房地产到应收账款、信用、未来收益、债券组合从商业银行的房地产贷款( mbs )到资产支持证券( abs )、混合证券( cdos )从房地产到金融、从海外到国内、从私募到公募……

现在轮到互联网数据中心( idc )了。

上海证券交易所表示，“远洋—中金—云泰数通1号1-10期idc新型基础设施收益权资产支持专项计划”已经发行成功，也是国内首个idc新型基础设施收益权abs。

公开资料显示，网络数据中心是指包括高速网络接入带宽、高性能本地互联网、安全可靠的机房环境等在内的完整设施、专业化管理、完整的应用服务平台。

简单来说，它是基于网络数据中心未来收入的资产，其收入主要来自网络数据中心提供的网络基础设施服务和增值服务。

房地产、金融、互联网、交叉越来越紧密的三大产业在这次资产证券化中被奇怪地联结在了一起。 第一次吃螃蟹的人是另类投资出身的远洋资本。

idc新型基础设施abs:32亿，最低为3.5%，是国内首次

7月30日，据远洋资本披露，与远洋控股集团(中国)有限企业、北京云泰数通网络科技有限企业共同发行了idc新的基础设施收益权abs。

这个abs的基础资产是为远洋资本投资公司云泰数封idc服务取钱的权利。 其中，项目货架规模32亿元，第一期规模11.06亿元，不超过9年。

在票面价值上，与分为优先、中间、劣后三个阶段的多种abs产品不同，远洋资本一下子推出了多级利率。 光优先级就细分为9个等级，利率为3.5%至4.25%，加权平均票面利率为4.03%。

这个利率不比其他abs产品、企业债券等高。 据观点地产媒体不完全统计，与近期发行的新力地产年第一期abs为同一例，票面利率为6%-7%； 以兄弟企业远洋地产年企业债务为例，此后两年票面利率仍维持在4.15%。

这与属于新基础设施的基础资产密切相关。 第一期11.06亿元产品中，其原始权益云泰数通，计划管理者为中国国际金融股份有限公司，中诚信评级为aaa级。

据云泰数通官网介绍，该企业成立于年，从事大数据中心项目的投资、建设、综合运营，以idc运营商(包括三大电信运营商)和大网络企业为主要客户，进行数据中心基础设施批发业务。

目前，云泰数通正在建设自营4个数据中心，托管运维项目之一(南宁)，规划建设项目几个(成都、西安、武汉、杭州、上海)，三大运营商以及京东等大型网络、金融、克拉

其中，北京马驹桥绿色数据中心生产最早，也是全国84个国家级绿色数据中心试验项目之一。 据悉，该数据中心总建设面1.5万平方米，管理机架2903个，可服务服务器超过4.5万台，单机柜电力为13~20a。

另外，常州钟楼绿色数据中心总建设面9万平方米，设有1万个机柜。 广州观达路数据中心建设2764个机柜广州瑞和路数据中心总建设面约2万平方米，计划建设2500个机柜。

截至2019年底，云泰数通已生产橱柜超过9000个，正在建设的橱柜超过1万个。 预计到2021年底，运营机柜总量将达到5万台。

有分解者指出，受益于5g概念和新基础设施规划的快速发展，北京、上海由于环境保护和用地规划的限制，数据中心不太容易扩展。 人口越多的大城市，当地数据中心陈列率越高，供不应求，利润也比其他城市高。

以北京自建idc数据中心为例，上市公司光环新网( 300383股吧) 5万多个橱柜、idc业务年收入7亿美元以上居领先地位，奥飞数据( 300738股吧)橱柜不到1万美元， 鹏博士( 600804股吧)、数据港( 603881股吧)等上市公司稍逊一筹。

关于云泰几通的收入，因为没有正式公开过，所以我们不知道，但是数据中心的基础设施建设和批发确实是很贵的，投入沉重资产的大生意。

根据多家EC平台价格，以网柜为例，小型产品售价一般在300元至800元左右，大客户产品价格在1万元以上，一个是“易事特( 300376，股吧) ( east ) ea660；

回归远洋资本，年12月，其合并云泰数封。 在其中许多投资案例中，云泰数通被归入物流房地产的数据房地产，依赖房地产投资。

对于云泰数通，远洋资本给出的投资理由很简单，就是看idc :“抢占核心城市网络数据中心资源( idc )，形成全国性的idc基地互联网，构建面向未来的大数据基础设施互联网。 进而利用丰富的网络文案ip、5g、人工智能技术提高产品附加值和竞争力，实现“轻重同时”的独特投资模式。 ”。

据观点地产媒体报道，abs发行利率与主体评级关联度较低，大多可获得aaa或aa+评级，发行abs的融资价格整体低于债务发行价格，其中aa+和aa的债务主体、利差中位数分别为111bp和111bp。

关于此次abs发行，远洋资本表示，idc新型基础设施abs具有基础资产类型新颖、融资价格低等优势，包括工商银行( 601398股吧)、浦发银行( 600000股吧)、招商银行( 600036股吧)

“这意味着市场对远洋资本实力的认识，为此为远洋资本持续开展资本市场业务奠定了深厚的基础，有助于推进远洋资本融资多元化进程。 ”。

数字房地产reits化:市场诉求与政策东风

idc是一个很有市场的生意。

展望产业研究院在最近的报告中指出，全球庞大的新数据中心将达到485个，机架数量将超过498万台。 云计算成为全球idc领域快速发展的最大动力，按照平均增长率20%的保守估计，每年的市场规模将超过2000亿美元。

具体到中国市场，远洋资本自己也算了帐。 预计2019年国内idc市场规模1562亿元，过去5年复合年均增长率( cagr )将达到30%，远洋资本未来3年cagr也将超过25%，2022年中国idc市场规模将达到3200亿元。

在巨大的市场规模背后，有着更庞大的5g建设、新基础设施等市场诉求和政策引导，也催生了大量对idc资源自建和收购的资金诉求。

虽然看起来是网络虚拟经济的一环，但也关系到实体经济的不动产。

据世邦魏理市报道，近期，政府将数据中心纳入“新基础设施”，也纳入了房地产投资信托基金( reits )试点计划。 从数字房地产的角度看，数据中心占地面积大、服务收益稳定、存在长期现金流量，符合房地产投资的诉求。

正如公募reits的迅速发展一样，在idc的reits化道路上，国外早就有成功经验，中国国内还在等待学习和推广。

据悉，收购云泰数通以来，远洋资本对国内外idc市场持续深入研究，在官方微信上发表了6份idc业务报告，作业也做得很充分。

就美国市场而言，目前在美国上市的idc reits共有5股，美国权益类reits数量为3%，总市值为1044亿美元，业务量合计约占全球市场份额的1/4、70%以上的收益仍将计入数据中心的租金收入。

以大型企业equinix和digital realty为例，两者都有200多个idc项目，单idc平均面积在8000-2万平方米之间，出租率保持在80%左右。 “增值服务正在成为idc公司的核心能力”，但equinix互联业务的收益占近17%。

具体到亚太市场，作为接近中国国情的市场之一，新加坡也有成功的先例。 以吉宝( keppel ) dc reit为例，它是亚洲首家，目前是唯一的上市idc reits，运营着19个idc项目，总建设面约18万平方米，市值在上市4年后上升到29亿美元，除全年外，综合

与自有租赁并行，高租赁率、长租赁期为吉宝( keppel ) dc reit带来了稳定的现金流。 这可能就是云泰几通要迅速发展的道路。

由于人们期待资本沉迷于数据中心，远洋资本的替代投资不仅仅是一个例子。 在邦魏理市的调查统计中，投资者也在考虑购买数据中心资产。 短短几年间，亚太地区就有30%的人有这种投资意愿，疫情爆发以来，50%的受访者也深受感动。

世魏理市指出，由于小开发商和运营商合资开发数据中心项目，中国内地中期出现新的供给潮，有助于缓解当地市场供给不足的情况，正如今年6月上海市经信委员会批准新建12个数据中心一样。

研究机构展望产业研究院认为，我国核心idc资源目前集中在江浙沪地区，整体陈列率在90%以上，未来主要idc资源扩张地区将位于北京、深圳、江苏等核心城市，内蒙古、河北等非核心城市。

批发型、零售型、混合型……国内idc的快速发展肯定有越来越多的选择。

对于idc等数字房地产的reits化，国内仍是“等风来”，远洋资本此次abs证券化是意义非凡的第一步。

近期动荡的国际形势、众多复杂多变的疫情影响、普遍低迷的市场环境……资本需求需要越来越多的投资目标，是数据中心或热门房地产资产中不可缺少的一角。

来源：零点娱乐时刊