“学习长沙好榜样？”

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长沙最近很热。 对深圳的同学来说尤其如此。 深圳的房建部门去长沙取得了真经，所以长沙一下子成了房地产调控的“模范生”。 很多新媒体/官方媒体吹长沙，长沙自己也很棒。 我在长沙官方微信号“长沙发布”几天前复制了“长沙，住宅不炒！ 》、其他还有“长沙，强行炒家里人”、“长沙:炒家里人，可以去不回来的城市”、“炒家里人会发抖吗？ 深圳到长沙“取经”……

让我们来整理一下重要的观点

长沙房价很美，3月新房均价正好1.1万，全国排名第61位，不及惠州，是中部6个省会城市最便宜的。

长沙的房价收入比非常低，2019年全国50个城市的房价收入比倒数第一——6.4倍，是完美的合理值，人均收入可以统治中部6个省会城市的第一位。

长沙的人口，gdp很好。 gdp超过万亿，是全国17万亿俱乐部之一。 人口在800万人以上，过去4年的人口增长平均在20万人以上。

以结论为要点！

长沙房价之所以如此稳定，第一是长沙政府严打“炒房客”，将“炒房客”视为“阶级敌人”，通过一系列限购、限贷、限售、假离婚、社保限制等干预政策，

我同意这个结论，仅从房地产的角度来看，长沙确实是一个居住幸福指数较高的城市，拥有中部6省会最高的人均可支配收入，享受着中部6省会最便宜的房价。 其幸福就像一线城市广州一样，房价也会上涨，但温和，居民对未来的期望稳定。

(不同研究机构的具体房价数据存在误差)

但是，我想哪个拷贝犯了严重的错误。 这违背了经济学的基本常识。 全篇只称赞有形之手的政策干预，但没有提及当地城市的房地产供求规律。 近乎荒唐。

虽然结论上大家意见不一致，但从根据上来说，是完全错误的。 如果为了政策干预的有力性和正确性，其他城市认为应该模仿长沙房地产稳定的原因，那将会带来非常错误和严重的后果。 我认为长沙房地产稳定绝不是政策调控的有力成果，而是长沙房地产长时间充盈的必然结果。 任何文案的错误，最终都不过是为了不必要的行政干预网站而盯上。 对神吹长沙的房地产调控做得好，大肆宣传，给其他城市带来效果，这是本末倒置，最终坑了其他城市。

长沙房价的持续稳定，只是再次验证了经济学对供求规律的解释力，除此之外别无他物。 供求规律，无论放在哪里都成立，我们在房地产行业一直最大的危险就是不相信这个经济学的基本公理。 但实际上，直到今天，中国的房价问题，解释力最强的理论，仍然是它。 房地产的问题多而复杂，简单而又简单。 价格上升，诉求量下降(供给增加)，价格就会稳定下来。 由于房价上涨，供应不足，房价不会上涨。 因为供给太多了。 你即使条件千变万化，在某个时刻也不知道，但万变不离其宗，基本上就是这么简单，没有什么玄妙。 很多文案让房地产云山雾海，无聊的庸人自扰。 相反，如果长沙的做法真的是定律的话，恭喜你。 可以得到经济学的诺奖。 因为它推翻了经济学诉求法则的假说。

微观上分解一个城市的不动产，基本上只看到这些。 所有影响房地产价格的因素，无论从宏观还是微观上，都可以归结为供给、诉求的相对关系。 最简单最简单的拆除切口是这个城市还有多少人需要买房子？ 的具体展开涉及城市套比、房屋拥有率、长周期房地产供给这一大数据。

虽然无法进行中部6省会全面针对性的分解，但落在长沙，这个答案非常明确: 长沙的房地产供应非常充足。

2019年，长沙人均住宅面积达到41.3平方米，超过全国平均值，超过全国大部分城市。 早长沙的住宅套比就超过1:1.1 (该数据为国际通行的房地产供求均衡值)。 。

在2007年的《中国居住小康指数》报告(浙江大学、清华大学和《小康》杂志联合发表)中，长沙的住房拥有率超过90%，在调查对象的40个积分城市中排名第一。 -2019年，长沙的人口增加了100万人以上，但房地产供给日益增加，我认为该住宅的拥有率不会明显下降。

再看一个数据，过去五年，大部分时间里，土地供应、商品住房供应、长沙房地产都处于供需平衡的状态。

过去五年，长沙土地供应达到9000万平方米，土地成交达到8000万平方米(这意味着未来持续的房地产供应)。 。 2019年，长沙成交土地2385万平方米，同比增长54%。

在住房供应和成交方面，过去5年，长沙累计供应商品住房9181万平方米，同期住房成交量1亿平方米，供应略小。 -2019年，长沙房地产供大于求。 总体来说，供求基本平衡。

这在价格方面，房价走势和供求关系完全一致。 年，房价上涨更加明显。 -2019年，扣除cpi后钱几乎没有涨。

我最初2006年去过长沙。 当时正在看中信的项目。 4000元。 那时，我得到了两种强烈的感觉。 一是这里的供应量真大，像惠州一样，多年没起来。 二是和当地同事聊天，说长沙的分室很厉害，不需要买房子。 当时，这两点让我觉得这个城市并不擅长，但这种状态，直到今天看起来也没有发生根本的变化。

这些基本数据不是假的。 这表明这个城市有足够的房地产供应能力。 供给能力是中国目前排名靠前的大城市房地产价格最有说服力的解释。 在城市化、工业化的背景下，大城市生活的人口不断增加(意味着购房诉求量持续上升)，收入也持续上升(意味着诉求曲线持续向右偏移)。 。 大城市长时间缓解房地产价格上涨的根本途径是持续提高房地产供应能力。 在此基础上，起诉方的规制虽然有用，但一定是辅助因素。 上面句子的错误，以及其他很多观点的错误，我想都在这里。 本末倒置。

要验证长沙的监管政策是否发挥了首要作用，很简单，做个反证就行了。 从现在开始，长沙宣布将维持目前的控制力，缩小土地供应3年(如深圳2003年)，假设未来3年长沙人口流入每年将持续20万人以上。 那么，以五年为周期来看，我确实认为，即使调控严格了，长沙的房价依然你承受不了——或者说，你获得房地产的代价会显着增加。

在此稍微说明一下“价格”的意思。 和我们通常理解的明码标价不同。 广义的价格是“代价”，是你为了得到一个商品而支付的综合价格。 例如，深圳目前有10万多人在等公租房、安居房。 也许该等五年了，这个等待时间不包括在价格里吗？ 另外，在明显的价格限制、资格(格)的情况下，购买套房可能需要支付茶费。 有必要通过一系列手段让名额。 这些产生的价格不会出现在房价统计报告中，但对你来说是支出吗？ …。

总体而言，一言以蔽之，我们看到的长沙房地产稳定。 根据以上可以阐述: 长沙的房地产调控政策，仍然在申诉方，但长沙在供应方，很久没有放弃。 后者是稳定长沙房地产的根本，前者是辅助因素。

解释为什么一个城市的房价稳定，另一个类似城市的房价波动很大，这是一门非常综合的课程，任何一种单一的线性分析逻辑，都会给市场带来误判，指向非常错误的政策应对。

哪个文案只说长沙法规，不供应长沙。 按照他们的观点，不但长时间无效，反而会伤害许多城市。

例如去深圳、长沙学习了，真正应该学的是什么？ 除了呼吁法规不完备之外，我认为还应该学习更多。 长沙连年的土地、住房供应、长沙极高的住房拥有率、住房比例。 深圳有这个能力吗？ 又有这个意愿吗？

从打击炒菜的角度来说，放在北上深杭这样的城市，炒菜的客人最害怕的是什么？ 并不是你出台这一系列限制政策不让他买房子。 人为的政策总是有漏洞的。 如果买家认为你的城市有价值，他会找上千个洞。 他们真正害怕的是，有一天，深圳市长站在麦克风前对民众说。 我们学习东京，拿出60%的土地建造住宅，让每个深圳人可以拥有一套住宅(真的这样做，深圳人都可以住别墅)。

他之所以能把资金从房地产转移到其他投资渠道，只有改变他对未来住房供给的炒作期望，才能调整他的行为。 另外，从呼吁管理的角度出发，认为短期内抑制外来热钱，让汤沸腾，无可厚非，但如果能就此学习长沙的好榜样，从此放心，那李害无穷。

但是很长一段时间里，很多人都不相信这个。 让我再举一个极端的例子。 呼伦贝尔很大，22万平方公里，250万人口，重庆3人，深圳100人大，但是我不给它一点住房。 真不敢相信。 呼伦贝尔的房价也会上涨到天上。 在深圳，将新的住房供应增加到每年10万套，可以稳定房价。 没什么奇怪的。

我们追求更健康、更道义的市场。 特别是对比房地产这个具有强烈公共品属性的市场，才需要找到正确的道路[/s2/]。 取经长沙，如果只是得到了什么样的傻逼文案的希望——只会更有压力、抑制诉求的控制政策，长期以来一定是无效的，最有害的。 迄今为止，我们目睹了这一切。 剩下的时间，我们会继续见证这一切。

来源：零点娱乐时刊