“孟晓苏：房地产是链接国内大循环的关键”

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汇力基金董事长、中房集团、幸福人寿原董事长孟晓苏

秦佳丽中房报记者刘亚丨北京报道

他还是那个热心专业的“中国房地产之父”，思想开放，说话直率，对中国房地产领域的认识和分析独特，一贯发声房地产领域对国民经济的主导作用。

在位于北京cbd地区的世纪财富中心19层办公室，记者近期采访了汇力基金理事长、中房集团、幸福生命体前理事长孟晓苏，在新常态下展开楼市回顾与展望。

年上半年，在疫情冲击和诸多复杂的市场环境下，房地产领域普遍面临销售去化压力，并且以深圳、宁波为代表的一些城市进入局部交易火热和限购代码等情况。 其中，二手房涨幅最高的深圳6月单月成交量突破1万套，平均价格比去年年底上涨14.37%。 长三角地区涨幅明朗的宁波，经常“万人摇号”。 随后，深圳推出“715”新政，提出落户社保满3年才能购买，离婚3年内限制，增值税免税从2年提高到5年等措施。 宁波的“安定楼市10条”，扩大了限购区域。

“全国楼市的起点一定是坡度的演变，前有后。 控制居民的购买力是冷却城市的冷水，但是对于楼市和经济还没有出现的城市来说，可能是件很棒的事。 ”。 孟晓苏告诉记者，全国楼市并不总是处于不温暖的状态，如果外需持续不振，必须依靠内需。 他认为:“房地产市场是连接国内大循环的重要环节，楼市活跃可以带动相关产业繁荣，发挥国内超大规模市场的特点。”

房改第一人”传播的理念不仅如此。 在这次采访中，他阐述了“新刚需”的概念，认为疫情后改善性住房的诉求明显提高。 反复提出住房系统建设和保障住房建设“双轨制”，进入住房“大保障”时代，一味抑制房价将造福广大家庭。 他认为，将reits产品比作15年来一直用心做的“总统府和奉献”，只有基础设施和房地产推进，将债权变为股权，才是解决金融风险的正确方法。 他劝告房企“青山不放松”，看到住宅市场背后旺盛的诉求。 虽然目前国内经济极其困难，但可以预言，房地产领域复苏的快速发展是中国经济顺利复苏的晴雨表。 ”。

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“全国楼市率先启动后，

不能熄灭刚出生的火焰”

中国房地产报:全年站在节点上，如何看待上半年楼市的快速发展态势？

孟晓苏: 近半年，我国经济整体处于下滑通道，受疫情影响，一季度下跌尤为明显，二季度略有好转，但房地产销售增长仍呈现负值。 国家统计局数据显示，上半年全国房地产销售面积比去年同期增长-8.4%，销售额同比增长-5.4%。

光靠疫情无法解释这一点。 房地产投资增速提前几年收窄，自楼市限购政策实施以来，房地产开发投资增速从当初的20%左右降至2019年的9.9%，到今年上半年为1.9%。 与之相对应的是房地产投资增速下降，固定资产投资增速和gdp增速下降。 我国从去年开始完成了8%以上的gdp增长，之后下降到6.1%。

目前，各方都希望投资新的基础设施，通过财政补贴刺激居民购买力等，建设经济新亮点。 中央会议多次提出扩大内需，恢复居民购买力。 别忘了，追逐新事物，楼市对经济快速发展的牵引力还存在。 不是短期牵引力，而是具有长期机制的经济牵引力。

中国房地产报:近期深圳、宁波等城市楼市交易活跃，当地随后升级限购政策，引起业界关注，如何看待这些城市的限购代码？

孟晓苏: 有点城市楼市率先活跃是好事，在外需不振的情况下，我们需要让购买力回归市场。 而且现在，各个城市率先启动并不是全国性的普遍启动。 上半年全国城镇房屋销售面积为-8.4%，为历史最低。

全国楼市的起步早在梯度发展之后，要点表现为一线城市或沿海城市，无疑预示着下一次经济复苏。 虽然有些地区想要扑灭刚出生的火焰，但这不是件好事。 整个楼市不能长时间处于不温暖的状态，一定要有一定的突破。

年，在“楼市去库存”政策的鼓舞下，深圳率先突破低迷，因为当年房价上涨超过50%，压抑了几年也没有上涨。 接着深圳带动了北京和上海楼市，之后在南京、厦门、青岛、苏州、合肥各城市，房价增长率达到50%。 其“楼市去库存”并未对经济造成损害，而是帮助相关产业消化了连续几年的“产能过剩”。

现在我质疑的不是这些城市的“因城措施”，而是“枪打头鸟”？ 不是会给其他城市带来连带影响吗？ 害怕这把刀被砍下来，把深圳的“鞋跟”砍了下来，但被其他省市的“脖子”砍了下来。 就像-年的调控一样，年房价上涨了50%的城市逃跑了，但是抓住房价上涨的省市受到了打击。

如果全国楼市总是起不来，受害的不仅是住宅企业，还有整个国民经济。 目前，房地产公司纷纷开始转型，还能扛得住，但在哪些难以转型的产业链，如钢铁、建材等领域，却陷入了困境。 每次受到打击最大的其实是他们。

总体来说，在国民经济内外严重受阻的情况下，启动楼市而不是抑制楼市应该是正确的政策选项。 现在一方面用财政补助金促进居民购物，另一方面限制居民购买，这是一种奇怪的“政策混搭”，不同的人似乎各自管理着。 城市政策、精准政策对楼市调控非常重要，抑制居民购买力是对一点城市降温，但对楼市和经济尚未出现的城市是大棒，可能会让人们懵懵懂懂。

中国房地产报:也就是说，疫情过后，为了拉动内需，需要依赖住宅吗？

孟晓苏: 有人问，疫情过后，人民群众更想要什么？ 需要更多医院吗？ 事实上，疫情期间，医院反而成了“禁区”，稍微常规的手术和诊疗也推迟了。

疫情反而更加确定了居民对住房的诉求。 疫情期间的居家隔离、在家工作，扩展和扩大了“家”的功能，增加了对改善性住宅的诉求。 家里的窘迫使地方离婚率增加了不少。 有人说“房子蹲守关门，房子大休养地，别墅度假村”。 现在对“改善性住宅”的应对有了进一步的认识，将其视为疫情发生后居民的“新的必要性”。

这可以解释为什么在许多城市生活的人们依然活跃地购买住宅，推动房价的上涨。 不是因为他们愿意多花这笔钱，而是因为住房供不应求。 城市管理者提供的住宅建设用地有限，城市开发商没有足够的土地来建设住宅。

回到刚才说的主题。 首先买房子是费用。 那相当于构成房子的钢筋混凝土。 还买了电流水线、钢板玻璃。 之后的装修、家具、空调电器也要花钱购买。 其次，购买活动带动了相关产业。 居民购房款并没有交给开发商消失，而是从此开始了货币的传导过程:开发商把钱交给发包人，发包人交给零部件厂家，交给原材料厂家和能源供应商……。 这个货币传导机构的作用不仅激活了许多产业，而且每个环节都有向劳动者的支付，劳动者不仅靠报酬养家，还带动了居民的费用。 这不正是“国内大循环”的具体表现吗？ 相关产业在这样的大循环中获得市场和生命力。 年出现了这种情况，中央采纳了我们的建议，实施“楼市去库存”政策，再次带动了陷入“产能过剩”的钢铁、煤炭、有色金属等领域，使经济迅速摆脱困境。

居民热情买房不是坏事而是好事，我国目前需要扩大内需，形成国内大循环。 房地产市场是国内大循环的关键环节，楼市的活跃可以带动相关产业的繁荣，发挥国内超大规模市场的特点。 房地产业作为牵引力强的主导产业，可以起到用一把钥匙打开多把锁的作用。 中国古代有个寓言叫《叶公好龙》，真龙来了反而把叶公吓跑了。 被评价为“叶公非好龙也，好丈夫不像龙，而像龙”。 这就像现在很多人说要启动内需一样，采取了启动内需的各种姿态，但当内需真的到来时，他们反而会恐慌，不得不挤压内需。

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“房价的下降损害了许多居民的家庭利益”

中国房地产报:当大家都在谈论产业升级时，我们应该对房地产领域有怎样的阶段性认识？

孟晓苏: 我认为在中国经济快速发展的现阶段，应该用住宅、汽车、基础设施建设这“最新的三大件”来拉动经济。 其中心是住宅和汽车。 我在1997年12月的美国报纸采访中谈到“chinese dream”，是从美国所说的“american dream”中学到的。 那时他预言，中国居民将进入以买房和买车为主的费用阶段。 事实证明，当时对这个经济起飞阶段的评价是正确的。

1998年住房改革开始的时候，中国的gdp只是世界第七。 当时的国内专家认为，到2025年，中国的gdp才能接近日本，2050年有可能超过日本成为世界第二。 住房改革释放了中国巨大的内需力量，使中国经济持续快速增长，没想到平均每两年就会超过一个国家。 到了2014年，在住房改革的12年后，中国的gdp超过日本成为世界第二，近10年来进一步扩大了与后面国家的距离。 这是选择准住宅作为经济增长点是中国经济增长的历史作用。

重化工行业增长对国力的影响力。 目前，即使低端制造业转移到东南亚，只要重化工业基地仍在中国，中国经济快速发展的支撑力依然很强。

这就是内需依存的作用。 通过房地产和汽车费用的迅速发展，呼吁扩大基础设施建设。 基础设施建设不是一棵树，而是与人们居住和移动的诉求密切相关。 出于人们对更好居住条件的追求和城市扩张的需要，新住宅建设得离老城区更远，需要在那里增加车辆和建设道路，这带动了基础设施建设，基础设施建设又会给遥远的土地带来附加值。 如果控制房地产开发，单独进行基础设施建设，这些基础设施是为谁建设的？ 建设投资的债务从哪里偿还呢？

我支持产业升级，但不能因此否定自己现成的主导产业。 产业升级中的房屋智能化、智能城市和无人驾驶汽车等，都是房屋、汽车及其运营环境的更新换代，这些科技产品的附着物仍然离不开人们衣食住行等基本诉求。

中国房地产报:最初在房改方案中强调了住房系统和保障性住房系统的建设，这个住房“双轨制”现在有什么效果？

孟晓苏: 根据最近央行公布的统计数据，中国96%的城市居民拥有产权房，平均每个家庭拥有1.5套住房。 其中最低收入的20%的居民，住房拥有率也达到了89.1%。 根据这些数据，我国基本上实现了居住者拥有那所房子的目标。 房地产价格的增长使房地产占居民家庭财产的59.1%，居民家庭负债率仅为9.1%。 据国外统计数据，中国已经成为仅次于美国的世界第二大家庭财产持有量国家，住房财产增值给居民带来了富裕和尊严。

在处理城镇居民住房问题上，我国实际进入了“住房大保障”时代。 一般居民拥有的各类住宅中有不少是住房改革、经济适用房和其他保障性住房。 包括房地产公司开发商品房时提供的拆迁住房。 这些保障性住房都应占目前城市居民住房的第一比例，高于城市商品房的案例数量。 我称之为“大保障”。 商品房的建设和保障房的建设就像硬币的两面一样相辅相成。 弄坏硬币的这一面，当然会伤害那一面。

房地产业进入增幅下降的“新常态”与限购、限贷政策联系在一起。 这种限制最初来自对房价上涨的担忧。 因为当时没有全面提供保障性住房，房价的上涨损害了低收入者的利益。 但是，在大规模建设保障性住房，实现基本保障后，担心房价上涨伤害人们也是不现实的。

住宅建设极大地改善了居民的居住条件，住宅的财富效应也逐渐显现出来。 我们强调“房子是用来住的，不是用来炒菜的”。 这在强调房子的居住功能时，并不否定房子财富的价值。 房价的上涨直接体现为居民财富的增加和家庭财富的附加值。 目前，向银行贷款，必须出现贷款人是否持有不动产，甚至“住房贷款经营贷款”，使微型公司可以通过抵押不动产获得运营资金。 这反映了房地产价值对中小企业增信的重要性。 当然，其中也有风险。 公司经营不善，无力还债的，必须拍卖不动产进行清算。 我预计将来“法拍屋”的数量会大幅增加。 的根源不是房地产的问题，而是公司的经营问题。

另外，我倡导和推广的“反向抵押养老保险”考试也是以老人不动产增值为基础的。 目前，幸福生命体、保存生命体推出了多种产品，取得了很好的效果。 现在的问题是，这种住房养老产品的提供者太少，只有两家保险企业，越来越多的保险企业还没有进入，问题是供给方不是投诉方。 以“房子养老”为招牌的骗子企业也出现了欺骗老人的情况。

如果能就楼市调控提出什么建议，那就是“不忘初心”。 我在住房改革方案中强调“住房双轨制”，现在要更加抓紧建立“两人系建设”。 在进入“大保障时代”的今天，控制房价不仅不能维持低收入家庭的好处，还会损害许多家庭的好处。

另外，有人担心征收不动产税会成为问题，但不动产税本来应该征收的。 不征收房地产税，对两个低收入群体是不公平的:一是针对农民，二是城市最后购买房子的那一层。 他们都是需要扶养的弱势群体。 前者被廉价征收土地，后者承受着最后的高房价。 房地产税怎么征收？ 不需要过多复杂的设计，不需要建设涵盖14亿人的“住宅产权新闻系统”。 这本来就不需要增加简单的税种来混合。 我的方案设计是“看房就征收，作证就退”。 也就是说，所有城镇的住宅都必须缴纳房产税。 而且，所有居民都可以用身份证退税套房。 这样，包括房屋改建、房屋拆迁等在内，可以“离婚避税”人们。

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“同时旋转基础设施和不动产的车轮”

中国房地产报:在当前的宏观国民经济环境下，你的个人是否关注那些行业？

孟晓苏: 我最关注的两个方面，一个是固定资产投资的两个轮子，一个是房地产投资，两者分别占固定资产投资的22%左右。 目前，房地产投资这个车轮陷入泥淖，今年上半年的投资额仅比去年同期增长1.9%。 基础设施建设这个车轮因为多年的负债经营，现在也饱受负债困扰，今年上半年的投资额比去年同期减少了2.7%。

中央曾经打出“三大攻防战”，其中第一个攻防战就是化解金融风险。 我们现在必须把这两个车轮拖出泥潭，努力让它正常工作。 一方面要明确房地产仍然是国民经济的主导产业，人民群众还有旺盛的购房诉求，另一方面是基础设施建设，是地方政府大额负债的主要原因。 如果能够通过推进资产证券化即权益型reits，将债务转化为持有这些资产的股票，就能够使第一次攻防战取得决定性的胜利。

房地产投资信托基金reits是一种金融创新，在国外，其主要的基础资产构成是商业住宅，基础设施项目只是其中的一个小门类。 最近有人问，中国为什么要从小门类开始？ 我告诉他们，这和我国社会对房地产的误解有关，我总是担心资金流向房地产。 事实上，全球的reits大多起源于商业地产。 由于住宅的附加值潜力很大，从长远来看，比基础设施更能造福投资者。 基础设施项目的增值效果很低，大多有折旧和功能衰减。

引进reits这个产品，我从2005年开始呼吁，就像总统府和献宝一样，努力了15年。 虽然现在终于被人们接受了，但推进飞行员依然很吃力。 如果两个业务主管部门努力推进，无法系统部署全套海外reits法规，试点成功后也可能难以复制。 现在只能迈出飞行员的第一步。 而且，必须尽快完善配套法规。 权益型reits为了解决地方政府的超额债务，将“从药到病”，从而明显降低我国面临的金融风险。

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“住宅的诉求总是很旺盛，住宅企业必须主张青山不放松”

中国房地产报:你对下半年的楼市有何预判？

孟晓苏: 下半年中国经济逐渐稳定，但总体来说，今年的经济形势并不乐观。 逆境下，房地产业仍然为国民经济的快速发展提供向上的支撑力，它仍然是国民经济的支柱产业。

现在，人们在不动产上穿着养老不动产、旅游不动产、医疗不动产、科技不动产、文化不动产、物流不动产等各种背心。 这是避免房地产调控的一种手段，脱了“马甲”也是房地产。 这反映了人们对某种舆论的恐惧心理。 作为当时住房改革的推动者之一，看到这种情况，我觉得很有活力也很有趣。 毕竟，居民旺盛的购房诉求，作为一种长效机制带动了我国经济的快速发展。 目前，中央强调的城市政策、稳定地价、稳定房价、稳定预期，促进房地产市场稳定健康快速发展，这些要求必须得到更好的落实。

对下半年的房地产市场谨慎乐观。 房地产领域能否顺利启动，是下半年国民经济能否恢复的晴雨表。 目前，一些城市楼市已经起步，但遭遇舆论压力。 许多城市出现了“楼市整天游手好闲”，宽松的政策刚一抬头就吓退了。 下半年为了推动内需增长，在使用财政力量补贴时，不要忘记楼市含有巨大的内需力量，要让居民能够正常购买。 面对疫情的冲击和国际上许多困难的因素，如果我们自己继续向楼市泼冷水，那将是抵制构建国内大循环的行为。

中国房地产报:对于住宅企业的转型之路，您有什么建议和期待？

孟晓苏: [/s2/]我对房企的忠告是“咬青山不放松”。 我们的住房改革课题组曾经进行过评估，住房将成为我国居民支出的热点和经济增长点。 多年后再看，这一观点并未过时，房地产市场仍有居民旺盛的诉求，住房仍是市场的诉求点，从而建立了对房地产领域快速发展的长期信心。

有人说:“房地产领域的黄金时代已经结束，进入白银时代。” 我认为这个评价还为时过早。 美国的房地产业在243年迅速发展，从年开始再次恢复增长，至今仍是全美第二大产业。 中国自房改以来，房地产业迅猛发展22年，有巨大的市场诉求和长时间快速发展的动力，如何快速发展结束？ 这显然是浅见。

在房地产开发的所有板块中，到底应该更加关注什么？ 我想是居民住宅。 现在居民住房整体供不应求，其本身诉求最旺盛。 现在限购最严重的是住宅，供给地最不足的是住宅，最应该投资建设的正是住宅。 现在有点商业地产机构也开始回归住宅建设了。 不要忘记，“衣食住行”是人们的基本诉求，其他门类的房地产项目多为住宅建设提供补助。 特别是现在住宅产品的潜在供给不值得关注，一旦受限居民的购买力被释放，就可以让人们重新审视这个评价的客观性。

房地产领域过去、现在、未来将长期成为中国经济的支柱产业。 面对国内经济举步维艰的形势，我们要牢记全局，立足本职，为恢复国民经济正常快速发展、形成国内大循环做出贡献。

来源：零点娱乐时刊