“浦东的房价，如何都看不擅长”

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本文转载自公众号:“我真的叫卢俊”

今年的上海楼市给人一种有点奇怪的印象，是通过数据和现象传播的

我串联了一些细节现象，发现有点真相，值得举手和大家好好谈谈。

浦东，今年楼市的走势和房价，都很不可思议

01

浦东频繁地出现一点一点的现象，把这些细小的枝叶连接起来，你会发现浦东楼市发生了一点有趣的奇迹。

第一魔法:浦东房价奇迹

在许多人固有的印象中，上海房价涨幅高的可能是浦西内环板块，但在拉动浦东浦西五年新房涨幅后，发现了些许不同的蛛丝马迹。

浦西整体平均价格一直很高，内环高的房价拉高了整体价格

但是要说成长性，浦东反而很有想象力

从上面的折线图来看，从年到2019年，浦东只是小幅跑赢，到了年，成了浦东单方面的压倒性特征。

第二魔法:浦东的预约奇迹

众所周知，今年的前滩东方惠礼，以555.7%的预约比位居上海预约率首位，感兴趣的是前五个项目来自浦东:分别是东方惠礼、碧云尊邸、滨江凯旋门。

出于好奇，我又扒了一下最近三年的上海识别率排行榜，发现了这样夸张的现象。

年，上海识别率排行榜的前5个项目中，前滩排名第1、第2 ，2019年上海识别率排行榜的前6个项目中，前滩占据第3位

我们一直说上海某板块新房项目破头皮，但真要回去看看竞争程度，在热门板块的前滩面前，还远远不够

这些高识别比的神盘，开始在前滩上堆积

第三魔法:浦东的供应奇迹

今年上海有现象级楼盘:碧云尊邸

被称为碧云板块最后的新盘，重叠在区域中心，具有低密稀少、断供已久的特点，上市后一直处于高温。

因此，我们写过副本。 总额为5000万的刚需，凶猛的上海原住民。

我多次涉足这个项目，但每次都找不到卖场

一个问题，没有卖场，这样的任性

中心低的神盘，以前市中心板块也很稀少，但供应给了碧云

另外，请一些人观察，目前浦东不仅会发生这种现象级的楼盘，今后也会持续发生。

因为是以前流传下来的市中心板块，今后这样的低容积率区域不会退让。

但是浦东真的具备这个条件

第四个魔法:浦东二手房奇迹

要说今年二手房的奇迹，有必要再一次向大家提到张江的万科翡翠公园

年开始的翡翠公园，化速一直不好，年尾盘预约比上升到第一位，可以说是张江的红盘

奇怪的是，我在链家搜索万科翡翠公园二手房时，意外发现没有一套卡房源。 按常理来说不应该这样做。 正常行情下，每月至少需要五套房源卡。

为了寻找背后的原因，我整理了这三年万科翡翠公园二手房的成交均价，发现了一个现象。

这几年，即使上海二手房整体在横盘打折出售，万科翡翠公园也出现了独立上涨的行情。

供给不足，迅速上升的循环效果在浦东的热门板块持续发酵

第五魔法:逆袭盘奇迹

这在桥板公元2040年很有代表性，在前往南汇的远郊，做着比迪士尼更向东的项目，过去一年来一直很困难，由于莫名其妙的引进进入东学区，绝地反弹，

请好好考虑一下。 为什么这些现象会集中发生在浦东，是偶然的吗？ 还是背后有什么值得深究的理由。

要理解奇迹，必须先了解浦东的楼市结构

02

我们先一起破茧而出，来看看上海房价所隐藏的板块秘密。

浦西先生应该知道房价在循环上。 所有定价的前提都是先看循环，而不是先看组和交通。

？ 圈内一只手的房间的价格，平均价格大概是13w左右

？ 中环一只手的房间的价格，平均价格在9w—10w左右

？ 外环一手房的平均价格在4.3w左右。

在此前流传下来的城市中，所谓楼市环线论依然牢固存在，人与环线呈不断向外扩散的趋势。

但是，如果反观浦东整体的快速发展，就会发现浦东很难有明显的环路差异。 也就是说，不会在循环中定义房价。

举几个例子可能更直观

？ 外环的保利初赞销售单价6.95w，远远超过外环的新房价格体系

？ 张江又前往东唐镇板块，接近龙东大街大名城( 600094股吧)紫金九号，可售至6.7w

？ 赶到外高桥( 600648股吧)的森兰板块，森兰壹公馆也卖到5.8w

？ 从迪士尼到市区更远的祝桥板块在公元2040年也可以设定为4.5w

浦东的房价体系如何不可思议，不走环线吗？ 祝桥怎么样？ 比肩浦西外环。

但是，如果你走更多的板块到浦东看几所房子，就会发现按照浦西的价格标准到浦东，一切都被解散了。

这里的价格体系，只有围绕板块和产业联动的一个标准，产业注入真的迫切需要扇区远近的概念

03

为什么要这么快支撑浦东楼市？ 试图通过一点点的数据和现象来阐明一点点原因

首先，同意产业很强。 上海规划内的产业园区中，浦东的产业园区收录最多，接近第二名和第三名的数量总和

而且浦东的产业分布有一点有趣的优势，大的产业园区薄薄地扩展在整个区的内部和边缘地带，支撑着整个区的骨骼和血肉

小产业没有散开，依然聚集在大产业园区内，支撑着能够与亲人联动的手和脚

这样，从骨骼到血肉再到手脚，激活了整个浦东产业的内外驱动

对浦东来说，从政策引进公司到吸引人才，这还处于起步阶段。 下一步是为基础设施填充和完整。

从这个切面看，浦东确实也发生了很大的变化

让我们先看看交通网。 上海市城市-2036总体规划确定了今后增强浦东枢纽对外快速集散网的规划，届时将在区域内形成“三纵五横”的快速网。

未来如此密集的交通网，将逐步补充浦东的交通短板

在填补空缺阶段，浦东也与浦西道路的对接进行了联动

例如龙东大街的延长段，与浦东的外轮高速段和中环的直接距离非常近等，可以无缝实现从郊外环到内侧环的连接。

浦东的道路建设和充填，其实和浦西大不同，很大的原因是起点规划更高，供给更强。

04

但是，只有政策、产业、人口，最后到交通、城市建设的填充，浦东的房价体系是无法支撑的。

有几个不能忽视的东西。 教育；教育

新区的启动通常有这个阶段，从产业到人口到基础设施，最后引进并完成好的学校

所以今年虹桥浦东利好这么多，没有好学区的项目仍然面临购买力纠葛

在这几点上，浦东的教育也同样不可思议: 虽然起步晚，但速度很快

首先，教育资源并不单一，14个领域划分，建设132个学区和小组，覆盖721所学校

不仅覆盖范围广，教育能力现在也一样能赶上。 对张江集团来说，创办时间不到15年，几年中考升学成绩排名全区第一、全市第五，与浦西第一梯队学校相差无几。

图:申城升学

在这方面，浦东有几个板块是学区驱动的还是比较明显的，一个是唐镇板块，另一个是森兰板块。

唐镇的起势不难理解。 虽然紧邻张江，但张江板块住宅用地太少，众多人口、配套等因素充斥唐镇，最后板块内补充了福外学区，众多张江购买力牢牢选择了唐镇，从而构筑了唐镇板块的房价布局。

森兰板块比较不可思议，依托外高桥保税区，以距离内中环五角场不远而闻名。 以前的学区也不弱。 但是，导入明珠学区后，脱化速度明显加快

各种因素的叠加、产业人口的资源分配、交通网的全面通达、基础设施的完善、配套短板的逐步补充、高收入人群的购买力和投，使得浦东的房地产市场从侧面浮出水面发生了变化。

也就是这样一步步地，导出了我们开头说的楼市奇怪的形象发生了。

05

过去浦东被寄予厚望，后来被指责没有达到期望

但是浦东真的太大了。 现在，我们回头也可以毫不夸张地说。 过去30年，浦东成立的目标基本实现。

从一个江边海滩迅速发展成为聚集金融、科技、航运的新贵中心，短短30年间，gdp总额也比去年超过了1万亿

年能破1万亿的概念，已经堪比郑州，足以超越合肥这个二线强省会。

包括政策倾斜、产业和城市生活人口流动、地区崛起在内，寻找工作机会、重视居住体验的年轻人更倾向于购买浦东这样的主力新城区的房产

城市在升级，市场在升级，房地产在升级，购房者也在升级，这是不可逆的趋势

这也是我们密切注视浦东后市的理由

06

给打算在浦东买房子的朋友几个建议吧

1、因为要在浦东买房子，所以不要轻易看离市中心的距离。 在这里距离很大，变得很分散，中心意思很淡薄。

我们应该看什么？看产业分布和人口流动，这些才是定义浦东房价体系的要素

2、浦东有一个优势，是产业和人口外溢，唐镇、周康受张江，三林受前滩，部分外溢板块，

3、浦东的教育移动很有意思。 如果不抓紧学区的话，就不用先计划买房子。 浦东确实发生过很多次，所以买房子后有学区的例子。 当然，博学区的概率是指，在预算不足的情况下，我建议你去。

最后说一句，浦东的魔法不仅如此。 就像你永远无法推测一样，码农的购买力到底有多强？

以上是正文，来自肖申克

来源：零点娱乐时刊