“北京土拍为啥逆疫而火？有何风向标意义？”

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前几天，经联盟与中房智库共同主办了在线论坛，红姐姐负责组织筹备，担任主持人。 论坛的主题围绕疫情挑战、房企进行的土地战略调整、疫情后土地市场趋势评估以及应如何准备。 来自京津冀、长三角、广深、西南地区房地产投资拓圈的资深人士及房地产不良资产投资实战派大咖，分享了众多干货，在业界广泛好评。 有兴趣的网民可以观看地道的直播，识别下面的二维码，点击左下角的“浏览原文”，直接进入直播的播放画面。

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北京土拍为什么这么火？ / h// S2 /

疫情之下，北京前两个月土地火热，共收到土地出让金671.88亿元，刷新历史纪录。

资料来源:地产星探

疫情之下，北京的土地市场为什么还这么火热？ 红姐姐邀请了联盟土地金融专业委员会副主席、北京资深房地产评论家李泽龙在论坛上进行了深入的分享。

泽龙先生是公众号《地产星探》《泽龙评地》栏目的撰稿人，文案诙谐幽默，被土拓圈许多人尊称为“泽龙大师”。 他认为北京土拍逆疫，火主要有以下几个原因。 第一，是土地出让的历史造成的。 从年下半年到年，北京基本没有纯商品住宅用地成交，2019年本不应该限价的宅基地开始陆续转让，但数量很少，纯商品住宅地块极其不足。 第二，土地供给结构的原因。

无限制住宅区数量很多。 / h// S2 /

16个成交地块中，2个合作产房、2个限价房，其他12个地块均为无限价地块，占75%，地块均为高质量。 没有限价商品的住宅区的发售数量多于限价竞争室区，这是近三年来首次。

地块的高质量程度很少见。 / h// S2 /

无论是首钢、东小口、中码头镇、西北旺，这些转让的不限价态地块都是高质量的。 地块所在的高质量地区、规模量级、房企参与数量、竞争激烈程度、历史大厦更新频率等，历史罕见。 例如，2月25日，西北王地块经过72次激烈竞价，被“华润+北科建+中交”联合体以76亿元的总价竞争，溢价率达到26%。 例如在台湖地块，有17家房企报名，但最终被绿城竞争，溢价率约为50%。 第三，北京楼市调整的必要性。

目前，楼市北京的主流产品基本上受限于竞争室和联产室，这两者都有90/70的限制，同质化比较高，整体质量略有下降，脱化比较困难。 北京到了不得不增加不值钱商品的住房供应的时期了。 第四，土地出让规则是原因。 回顾历史，例如14、15年，基本上以年初转让的重量级地块居多。 可能是因为要等到3月全国两会召开，万一出地王的影响不好。 第五，房企土拓人的联合评价。

北京土拍市场门槛非常高，很快地块价格从50亿到60亿不等，楼价也很高。 业内经常交流，基本上我认为北京现在拿地时机很好，看到后市的机会，现在适合拿重仓的土地。 第六，政府对控制疫情有信心。

北京土拍风向标意义

作为全国房地产市场的风向标，北京的土拍热潮预示着什么？ 泽龙认为有以下几点。 第一，北京的土地市场如此火热，不是放水，也不是楼市调控放松所致。

前拆后，北京通过土拍端调整楼市供给结构，改变了无限制商品住宅供给不足的局面。 对地方城市的启示是，可以在避免楼市暴涨的同时，提供稍高的总额、楼价高的高质量地块。 第二，从拥有土地的角度出发，房企必须提高跨越控制周期的能力。 在疫情影响下，地方调控“一城一策”更加鲜明，地方政府楼市调控主动权增大，可以根据自身楼市形势制定政策。 这要求房企投拓人根据城市楼市的快速发展趋势，提前判断城市未来调控政策的走向，因地制宜，运用自身特点，以较低的价格获得高质量的地块，特别关注土地供给结构的调整。 第三，北京迎来了近四五年来最好的抓地时机。

没有价格限制，土地供应密集，近年来很少见。 北京的土摄总额高，单价也高，所以集中供应的情况下可以分散“火力”，这个时候拥有土地比较好。

受在北京项目的限制，很多房企现阶段在北京拥有土地不容易。 北京市场上有句话:“一片土地都拿不到，就能毁灭一个房企。” 那一年，需要交血税的住宅区和地价很高，拥有业者变更了地块的公司，现在很痛苦。 最近，这些公司无法在北京获得土地。

经过4年多的心跳调整和惨痛教训，许多房企依然心悸，观望。 从前两个月的拍土情况可以看出，基本上着手的就是那几个，情况看得多。

北京的土拍端才刚刚开始发烧，还没有传导到项目的销售端，未来楼市可能会是另一个场景。

由于土地供应的原因，北京目前的楼市供应仍以限制竞争室为主，同质化严重。 这个时候应该关注改善型住宅区，这是在考虑价格和周转的基础上，得到比较好的区的时机。

北京土拍市场目前基本上是地方国企和企业品牌房企的天下，土地门槛高会加速房企集中度，诞生“王中王”。

[/s2/]第四，关于北京未来的房价，你还在推测吗？ / h// S2 /

图片来源:地产星探

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来源：零点娱乐时刊