“重磅：深圳商业地产大变天允许“商改租”！”

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广州的“商改租”政策落地后，住宅房价位居全国第一，而写字楼空安装率较高的企业深圳，终于迈出了“商改租”的步伐。

为了充分利用库存闲置商业和办公用房，规范现有商业和办公用房改建租赁住房(以下简称“商改租”)，增加住房租赁市场是比较有效的供给。 深圳市住建局日前起草了《深圳市住建局关于将现有商业和办公住宅改建为租赁住宅若干事项的通知》(征求意见稿)。

该通知强调，为充分利用库存闲置的商业和办公用房，规范现有商业和办公用房改建租赁住房(以下简称“商业租赁”)，切实增加住房租赁市场十分有效。

通知还承认深圳市的“商品·住宅供求关系严峻”。

“商改租”也能去“库存”吗？ / h// S2 /

上述《通知》主要从“商改租”的改建大体、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。

关于改建条件，《通知》限定了可以实施“商改租”的现有商业办公室。 具体而言，这样的房间必须满足 这一条件

1、进行不动产首次登记，不动产权证记载用途为办公、商业。

2、没有扣押登记等转移登记限制的。 抵押登记等其他权益存在的，取得必要且所有其他权益人的同意。

3、在地块或幢单位地块或幢单位中，改建的部分应在比较独立的空间，改建的出租房屋应在差不多50套以上。

针对改建要求，《通知》对商业办公用房改建提出了7个方面的要求，包括结构安全、消防安全、环境保护卫生、房地产规范、用途限制、绿色改建和技术标准。 其中，为了鼓励将符合条件的现有商业办公室改建为租赁住房，《通知》规定了对“商改租赁”项目可以申请中央奖补助资金，落实民间水电费价格等奖励政策。 因此，《通知》要求改建后只能作为租赁住房使用，因为改建项目自联席会议通过之日起五年内不得改变租赁住房的用途。 《通知》还确认，这类租赁住房不提供学位，商业办公住宅改建以小户型为主，在不改变土地性质的情况下，将商业办公的建筑功能调整为商业公寓功能是首要的。

《通知》还指出，在深圳产业升级步伐加快、网络先前传入的商业持续冲击和整体经济遭遇系列负面因素的影响下，现有的商业办公住宅功能需要配合产业升级进行调整，以前传入的工商业/ [ 他指出，部分地区的商业事务将闲置，原特区外的商业事务空的安排已十分明确。 此外，近年来，深圳市更新工持续推进m0 (即产业研发用房，类似商业事务)，向市场供应大量产业研发用房，加上现有总部基地、商务区规划，全市商业事务供应量持续增长，商业事务用房闲置。

资料来源:高力国际

高力国际最近公布的数据显示，2019年深圳市甲级写字楼市场新供应约70.7万平方米，同比增长12%。 因此，空的安装率比上年上升1.8个百分点至21.2%，租金调整下降3.4%。 高力国际认为，北上广深等一线城市房地产市场已经进入存量时代，关注“存量盘活”已成为商业大厦持续快速发展的重要途径。 通过库存优化可以激活老(闲置)房地产多方面的价值增值，最终实现“业主、租户、政府”三方共赢。

因此，一位市场人士认为，在担心深圳办公楼空配置率上升的过程中，“利润”被突然扼杀。

深圳办公楼空安装率上升租金下跌

因此，一位市场人士认为，在担心深圳办公楼空配置率上升的过程中，“利润”被突然扼杀。

上半年深圳办公楼空安装率过高，包括央视财经频道在内有多家媒体报道了这一现象。 据中介介绍，今年的写字楼租赁市场是他经历过最困难的一年，从去年下半年开始，写字楼的租赁返还情况有所增加，手中的光盘量也在持续增加。

高力国际公布的2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告显示，深圳2019年全市甲级写字楼市场新供应比去年同期增长12%约70.7万平方米，空安装率相应上升1.8至21.2%。 高空配置率带来的是租金的下跌。 据央视报道，2019年深圳办公楼整体租金价格一直在下降，年降幅达20%—30%，其中南山区部分产业园区租金跌幅达40%。

央视财经还采访了在地王大厦拥有190平方米办公楼的办公楼业主。 以前租赁不断，但今年3、4月租客退租后，连续3、4个月找不到租客。 他一开始把房租降了10%，询价者寥寥无几，最后他降了25%，才成功。

地王大厦是深圳有名的地标建筑，位于寸金罗湖中心区，曾是亚洲第一大厦和“深圳速度”的象征。 这座地标写字楼都需要降价25%出手，足见深圳目前写字楼市场的冷清。

高力国际认为，北上广深等一线城市房地产市场已经进入存量时代，关注“存量盘活”已成为商业大厦持续快速发展的重要途径。 通过库存优化可以激活老(闲置)房地产多方面的价值增值，最终实现“业主、租户、政府”三方共赢。

与之鲜明对应的是，深圳商品住宅供需关系严峻。 2019年，深圳新房住宅成交量突破320万平方米，摆脱了连续两年徘徊在300万平方米以下的局面，同比增长26%，达到3.3万套。 二手房成交件数比去年同期增长11%，达到近6万8千套。

2019年12月，深圳新房住宅成交突破4000套，达到4867套，比去年同期增长44%，创下年3月以来的新高。 二手房将突破10000套(初步估算9950套)，同比增长161%。

2019年末，深圳楼市“翘尾”行情明显，11月新房和二手房分别成交3196套和8013套，比去年同期增长61%和92%，二手房成交量创年4月来新高。

来自深圳乐有家的成交数据显示，2019年在成交价格方面，单价5-7万元的房源仍是买入最多的，34%的房源成交价格在500万元以上，低于200万元的房源仅为8%，比去年高出2个百分点。

现在，“好利益”终于到来了。 / h// S2 /

深圳“商改租”的“三需要”

根据统计局的数据，在过去的十年中，深圳的常住人口从2009年的995万增加到了去年的1303万人(实际常住人口为1600万人，所有管理人口都有可能超过2200万人)。 。 近5年( -年)，深圳全年常住人口分别增加15万、60万、53万、62万、49.8万人，成为全国各大城市人口增长最多的城市。

如何处理突出的“人地矛盾”，可以从《深圳市住建局关于将现有商业和办公住宅改建为租赁住宅的通知》(征求意见稿)中详细解读深圳市委市政府就此问题决定“需要、需要、需要”的构想。

《通知》提出了“三必要”。 一是贯彻落实“商改租”关于培育和快速发展国家、省、市住房租赁市场的要求。 为了加强租赁住房的建设，切实增加租赁住房的供给，国务院39号文、省政府7号文和市政府6号文都提出允许将商业住房按规定改建为租赁住房，支持租赁住房的建设。 但是，“商改租”是租赁住房采购的新模式，相应的指导性文件需要对改建活动的各个环节加以诱惑和规范，以确保该政策的落地实施。 截至目前，深圳尚未发布《商改租》指导性文件，要落实国家、省、市的政策要求，需要加快推进本《通知》的制定。

二是优化城市空之间的资源配置，提高商业办公招聘效率的要求。 在深圳市行业升级加快、网络以前传来的商业持续冲击和整体经济遭遇系列负面因素的影响下，现有的商业办公住宅功能需要随着产业升级而调整，以前传来的工商业在空之间的诉求 此外，近年来，城市更新工持续推进m0 (即产业研发用房，类似商业事务)，向市场供给大量产业研发室，加上现有的总部基地、商务区规划，全市商业事务供给量可能持续增加，加剧商业办公室的闲置。 对此，深圳市委市政府高度重视，根据国家试点工作要求，结合深圳实际，制定了在已建成但空配置的商业办公项目中改建租赁住房的政策，充分利用库存空配置商业办公住房，

三是拓宽租赁住房供给渠道，实现市民居住目标的要求。 近年来，随着深圳市经济的高速发展，人口持续净流入，新市民人口规模迅速增加，全市大部分常住人口主要通过租赁住房处理居住问题。 但是，由于建设用地新增紧张，商品住宅供需关系紧张，无法通过新增建设用地来处理租赁住宅的诉求。 城市更新为我市提供了大量的住宅用地供给，但城市更新存在权利人分散、经济效益多、历史遗留问题多、建设周期长、更新价格高等问题，难以客观实现租赁住宅的比较有效的供给。 鉴于深圳市商业办公住宅供应充足，部分地区空安装率较高，且自身也有改变住宅功能用于居住的市场诉求和合理性，通过制定本《通知》，将现有商业办公住宅改建为租赁住宅，从而拉动我市

另外，根据《通知》，改建条件共有7幢，4幢备受瞩目:一幢楼房改建后至少需要50套；二是改造后的性质为公寓。 3 .五年内不能改变用途第四是不提供学位

“商改租”会带来增量吗？

深圳的房价居全国第一，并没有让许多深入战斗的年轻人由衷地高兴，而是总是在“回家置业，还是原地扎根”的选择问题上感到迷茫和无奈。

据不完全统计，近年来，“商改租”已经在北京、上海、广州、天津、南京等地得到鼓励。 年，北京市规划和国土资源管理委员会发布了《建设项目规划采用性质正面和负面清单》，鼓励将三环路以外的商业零售、商务办公建筑调整为租赁型公寓的规定。 政策的部分开放也表明北京正在探索“商改租”的推进方法和推进范围。

年，上海在《上海市城市总体规划(-2035年)》的公告中表示:“多余库存的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店变更为住宅，可以作为公共租赁住宅使用。”

2019年9月，广州市规划与自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印制了《广州市商业、商务办公室等库存用住房改造租赁住房的从业指导意见》。 此次政策在业界也被誉为2019年广州出台的“最激烈”政策之一，不仅可以扩大租赁房屋的供给，还可以充分利用闲置的商业地产项目。

深圳从“房价的管理”到“房租的管理”都在募集，但整体房租的上升趋势还没有发生变化。 结果，展现了“商改租”的大招。 / h// S2 /

“商改租”上台，对于在深圳打拼的租客来说，他们最在意的是新政是否会推高租房水平。 房源增加房租会下降吗？

在南山、福田、罗湖等城市，热门地区找到了集中的长租住宅理想店，房源少，这些位置也空有大量的商业办公楼、公寓。 如果将这部分房源改造为租赁房源，可以改为租赁房源，扩大房源规模，谈判方面也有降价空之间，也许可以降低开店价格。

一位业内人士认为，整体上新政效果还需要一段时间才能显现。 房租上涨还是要看市场房源是否有明显增长。 住宅企业不希望“商业改革出租”。 如果“商改租金”带来的增长不明显，对租金的影响“非常有限”。

影响怎么样？ / h// S2 /

[/s2/]在现实中，虽然商业用房和工厂变更了居住，并不是第一次正式提出，但始终是敏感的话题。 / h// S2 /

深圳南山区塘朗区，是由几十栋老工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，简直成了“艺术之城”。 据记者调查，虽然是老工业厂房，但集悦城在外形上与新建的楼房无差别，房间装修和布置也极为“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家具齐全，对年轻人确实很有吸引力。 虽然与旁边的城中村塘朗村只隔了一条路，但与塘朗村的城中村房源相比，改造后的租金翻了近一倍。

这样，对于因城市快速发展、产业升级而无法适应“诞生”的新生产方式要求的老厂房来说，被改造为租赁公寓等居住形式，在更多的公司眼里包含着巨大的利益空之间的业务 另一方面，经营长期租赁公寓项目的投资者告诉记者，由于缺乏相关规定，无论是将现场宿舍改为公寓，还是将纯工业厂房改为公寓，以前都很难得到消防的批准。

从“控制房价”到“控制房租”，深圳一直在开始募集，但整体租金的上涨趋势还没有发生变化。 有市场的人认为，将合适的商业项目转为住宅租赁，不仅有助于充分利用商业房地产库存资产，还可以增加城市住宅租赁的供给，抑制房租价格。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对深圳来说，这几年受互联网领域冲击、商业体量饱和、部分公司搬迁等影响，拉开了大部分城市空之间的距离。 另外，随着深圳人口的增加和居住诉求的增大，租赁住房的快速发展也迫在眉睫，但传统商品住宅租赁水平过高，城中村只是租赁的一部分。 特别是对深圳人才来说，要满足体面租赁的诉求并不容易，所以有必要充分利用库存住宅空之间。 深圳未来快速发展的是现代服务业，是高度人口密集型的产业，对人口的吸引力还将大规模增加，因此有必要对住房供给体系和模式进行改革。

资料来源:证券公司中国( id:quanshangcn )，作者:吴家明

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来源：零点娱乐时刊