“用房子去抵押贷款再买房，可行吗？”

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今天分享的例子是89年的小夫妻，他们家庭收入中等，但不动产很多。 另外，我不打算因为各种各样的理由卖房。 我想用房贷的方法在省会城市买学区房。

这样的贷款，在住宅里养房的方法可行吗？

示例审查

主人公:

丹先生，89年的全职妈妈，每月的兼职收入约为2000元。

丈夫89年也是公务员，一年工资福利约7-8万，每月公积金存1000元左右，没有进行提取。 有一岁以上的婴儿。

家庭支出:

保姆费每月3000元，夫妻日常消费每月2000元，孩子花店每月2000元，公积金每月2000元。

年支出方面保险费支出第一，孩子的重疾险每年5300元，夫妇意外危险共2万元。

存款:

50万，近三年内小丹不想花这笔钱，现在用于投资，每年收益8万美元。

不动产:

夫妇在各自的老家各建了一所房子。 其中一所房子的年租金收入为2万元，另一所尚未出租，预计年租金收入为8-10万元。 因为建房，小丹父母向银行借了200万，贷款期限为3年，3个月还一次利息，金额为5.3万，利息由父母代为偿还，小丹夫妇到期后只需还本金100万。

资产管理的目标

(1)如果想在省会城市购买学区室，预计首付50万左右。

(2)偿还父母100万元

(三)不使用现有50万存款，将其中一套住房贷款抵押150万美元，实现上述两个理财目标；

(4)通过理财使财富增值，提高生活质量。

财务分解

这看起来夫妻家庭情况多而复杂，其实财务状况很简单，所以这里不做表就拆开了。

小丹家庭年收入共计20.4万，其中自己打工收入2.4万，丈夫工资8万，投资收入8万，房租收入2万。 家庭年支出为13.3万。 家庭结余资金每年7.1万，年结余率为35%。

从单聘用率来看，小丹的家庭财务状况通常刚达到30%的聘用率健康线。 但是，小丹夫还有未提取的公积金和未出租房屋的收入，所以不用太着急，只要继续维持现在的状态就可以了。 虽然丹先生的兼职工作还在继续努力，但是每月2000元的收入对家庭也有帮助。

目前只有50万存款，每年投资收益率8万，年收益率16%。 从收益率来看，这笔投资可能是民间借贷。 丹先生观察风险，建议不要将所有金融资产纳入民间借贷。 即使是你认为的“熟人”的介绍。

资产管理建议

1，处理公积金提取

丹夫每月交1000元左右的公积金，已经交了5年了。 这笔钱放在公积金账户里，每年只能享受1.5%的利润。 收益率确实很低。

小丹现在有公积金45万美元，可以申请公积金提取手续。 提取的资金即使放入货币基金，也能每年获得3% - 4%的理财收益，缓解部分家庭的压力。

2，去住房贷款，观察四个方面

丹的大部分理财目标都是以房子为中心展开的。 她希望通过住房贷款从银行借150万美元。 这样可以偿还父母100万美元，也可以在省会购买学区房。

想法很棒，但是很难落地。 在实际操作过程中，小丹要注意以下几点。

(一) 50万人的首付预算是否充足；

用省会贷款买房，除了首付外，还必须考虑各种税费、装修等支出，所以邓先生必须认真核算。 预算的50万首付是否足够。

(二)租金能否覆盖住房贷款；

丹先生不打算拿到省会贷款买的房自己住，而是用来租房，用房租还房贷。

这需要小丹判断每月的房租是否能完全覆盖每月的还款额，如果不够的话差额是多少？ 为了避免那时差价过大，增加债务压力，建议事先了解租赁市场。

(三)衡量贷款利率高低；

根据小丹父母目前的贷款情况，我们可以推算出大体现地抵押贷款的利率:贷款200万，贷款期限3年，每3个月利息5.3万，实际贷款利率达到11%。

正如丹先生所说，她们申请贷款的话，只能贷款三年。 这是当地银行的规定，没有其他延长期的做法。 那个贷款的价格还很高。

(4)扣除租金收入，看还款压力大不大

丹先生目前想用于这笔抵押的房子，预计年租金将在8-10万日元左右，而如果抵押贷款达到150万美元，预计年利息将为15.9万日元。 其中有6万日元左右的差距，偿还压力很大，所以我估计到那时必须向父母请求支援。

另外，3年贷款期满后，丹需要返还150万元的本金，这笔钱怎么筹？ 我想还是得卖掉其中一家再处理。

最后总结一下

在丹这样的情况下，房子不贪婪，也不经常贷款买房。 毕竟，家庭收入不高。 如果在省会下定决心买房，不如卖掉一套老家的不动产，存下资金而不是抵押贷款(利率高)的钱去贷款，债务压力真的很大。

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来源：零点娱乐时刊