“中国楼市最大变局！深圳五六折就能买房，今后六成住房是人才房、保障房、

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今天上午，深圳市住建局发布了《关于深化住房制度改革、多主体供应多渠道保障租赁住房和建立购房体系的意见(征求意见稿)》，大力实施住房行业供应侧结构改革，确定了住房面向未来18年(年至2035年)的快速发展目标。

截至2035年，深圳计划建设各类住宅170万套，其中人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅总量100万套以上，约占60%，商品房仅占40%。 ] [/h// ] [ p ] [/p ]因为高的房价，把“来的是深圳人”说成是“来深圳的是惠子” 从5月份深圳楼市成交数据来看，二手房成交量连续3个月回升，楼市似乎有回暖的意义。 目前，深圳复发楼市改革创新政策非常有趣。

中国证券公司记者观察到，此次征求意见稿的重要意义是调整住房供给结构和比例，确定了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新住房供给总量的60%左右。 这意味着深圳现有市场的供给结构将重新构建。

[ p ] [/p ]之所以受到市场的关注，是因为深圳一直是我国改革的先锋，1987年12月1日，中国的第一批土地欧 深圳楼市能否改革创新政治，影响和传递其他省市，成为市场上最热门的话题。

要点1 :住宅的供给结构发生了变化，商品房的占有率只有4成

深圳政府的首要工作是重建整个住房供应体系，建立租赁，建立各类住房生产的硬供应指标

1、市场商品住宅，占住宅供给总量的40%左右，以普通商品住宅为主，面向符合条件的各类居民供给，结合租赁。

2、人才住房，占住房供应总量的20%左右，要点是面向符合条件的企业事业经营管理、专业技术、高技能、社会从业人员、党政等各方面的人才供应，可销售，建筑面积以90平方米以下为主，租金、售价分别在当时的同地区。 对符合条件的高层次人才实施更优惠的政策。

安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，要点是面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可以销售，以销售为主，建筑面积以70平方米以下为主，租金、售价分别为当时该地区市场的商品住房租金、售价的

4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，供符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关领域人员、先进制造业职工等群体，建筑面积30—60平方米为主，不出售，不出租

这意味着深圳现有市场的供给结构将得到重建，人才房、安居房、公租房的供给占比将达到6成。

要点2 :保障性住房在100万套以上

到2035年深圳住宅快速发展的首要目标是

截至2035年，新建各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房、公共租赁住房总量在100万套以上。

第一阶段(近期) :年建设聚集各类住宅42万套，其中人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅25万套以上

第二阶段(中期)，2021—2025年建设聚集各类住宅45万套，其中人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅25万套以上

第三阶段(长期)，2026—2035年建设聚集各类住宅83万套，其中人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅50万套以上。

据深圳市住建局负责人介绍，到年底，深圳常住人口1253万人，预计到2035年常住人口将达到1800万人，增加约550万人，增加约180万套。 综合考虑土地供应和住宅建设的采购能力，将住宅总量确定为170万套是必要的，也是可行的。

要点三:确定深圳楼市8个供给主体

为了保证这些目标的实现，深圳政府确立了8个供给主体

1、以房地产开发公司为主，提供市场商品住宅、安居型商品房

2、以房屋租赁经营机构为主，提供各类长期租赁公寓

3、以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房

4、以人才住房专营机构为主，建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房

5、支持社区股份合作企业和原村民，通过“城中村”的综合整治和改造，提供符合各类规定的租赁住房。

6、支持企事业单位利用符合规定的自有土地或自有用房，建设聚集人才的住宅、安居型商品房和公共租赁住宅。

7、支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方法，建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

8、支持社会组织等各类主体，建设和采购具有公益性的各类住宅。

要点4:6条保障途径

为了保证这些目标的实现，深圳政府确立了六条保障途径。

1、增加建设用地，实施以公共交通为导向的住宅开发模式，强调生产城市融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等地区建设大型安居社区。

2、充分利用存量用地，加大棚户区改造力度，开发未建设用地、社会存量用地、未完善(转换)手续用地、征地归还用地等建设人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅。

3、利用申办商品的住宅用地、城市更新和产业园区等建设人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅。

4、充分利用各类库存用房，推进社会库存住宅租赁购买。

5、实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交车站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅。

6、开展城际合作，落实粤港澳大湾区战术，推进都市圈城际住宅合作机制的建立，结合轨道交通和产业布局，在临深区域开发建设人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅。

记者在这次突出渠道保障中特别提到了城际合作和粤港澳大湾区战术，观察到开发建设临深领域的增加建设用地的地区也在原特区之外。

要点5 :确立货币补贴政策

为了保证这些目标的实现，深圳政府确立了相应的货币补贴政策。

1、向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。

2、向符合条件的人才发放人才安居补助金

3 .对符合条件的人才实施住房贷款优惠。

4 .探索以使用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

要点6:20年后，深圳的第二次住房改革是否会影响全国

1987年12月1日，深圳率先敲击拍卖国有土地开采权的第一把锤子。 这是新中国举行的第一次土地拍卖。

1988年1月，国务院召开“第一次全国住房制度改革工作会议”，标志着我国第一次住房改革启动，土地封闭终于完全开放，住房制度改革进入总体方案设计和全面试点阶段。

20年过去了，记者从链家网获悉，目前东晓花园均价49000元/平，20年涨幅超过120倍。

/ h///h///h// h// h// p今天上午，深圳发表了仅次于第一次住房改革的重要文件。

深圳市住建局召开了《关于深化住房制度改革多主体供应多渠道确保租赁住房和建立保障体系的意见(征求意见稿)》信息通报会。 这意味着深圳的二次住房改革到来了。 其他城市是否跟进将成为市场关注的焦点。

要点7 :如何影响房价

深圳市住建局负责人表示，市场商品房价的波动由多方面因素决定。 《意见》公布的一个重要目的是以住房供给侧结构改革为主线，强调全面覆盖、多层次、差异化，比较不同收入水平的居民和专家等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租赁住房供给和保障体系。

并且《意见》多次提出房地产调控的连续性和稳定性，确定严格执行各项调控措施，保障合理的住房诉求，抑制投资投机诉求。 这些政策的贯彻，将进一步促进房地产市场平稳健康的快速发展。

要点8 :现有的房地产调控政策不变

深圳市住建局负责人介绍，新政策出台后，现行房地产调控政策不变，必须严格执行各项调控措施，确保房地产市场持续健康稳步发展。

要点9 :如何定义“人才”

深圳市住建局负责人表示，根据相关规定，具有全日制本科以上学历(包括教育部批准的海外高等学校毕业的归国留学人员)，或属于深圳产业快速发展需要的技师(国家职业资格二级以上)，或列入市人力资源保障部门公布的专业人才目录。 与深圳用人单位签订聘用合同或者服务协议的各类人才，属于人才范畴，可以纳入人才住房政策的适用范围。 从一般意义上说，一个是高层次的人才，另一个是量大的基础性人才。 符合上述条件的，都叫人才，可以按规定租用人才住宅。

《意见》基于以前的政策，完善和优化了人才住房制度。

鼓励加大货币补贴力度，支持人才购买市场商品住宅。

二、探索建立租赁购买并举、先租赁后销售、再租赁后购买的制度。

三、确定了户型面积标准和租金、售价标准。

四、实行一定年限内的封闭流动

五、对高层次人才实行更优惠的政策，符合条件的高层次人才在一定年限、不租赁到相应面积标准的住房，深度全职工作5年以上，符合条件的可以按照优惠政策购买人才住房或获得住房产权

要点10 :业内人士如何解读？

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁:

这些年深圳陆陆续续发表了许多相关文件，这是最全面、最具体、最深刻的。

从文案来看也非常丰富，主导方向是以民生为主导，实施住宅整体保障化，涉及人才安居型商品房、公共租赁住宅三类保障性住宅，在未来十几年的住宅供给中达到60%，商品房仅占40%，且商品房以普通住宅为主

特别强调了出租住宅的建设。 未来的出租房屋占房屋整体供应的60%，新加坡对80%的保障性住房略低，香港对50%的比例略高，因此这一比例是适当的。

深圳市职业技术学院房地产研究主任邓志旺:

从长远的角度来看，定义了深圳整体未来房地产的格局。 有利于对深圳居民形成光明的期望，对将来可以获得的房源有明确的认知。

这次房改占市场整体40%的比例是商品房，这个供应量每年约6万套，对深圳整个房市来说还很小，所以从这个角度来说商品房供应量非常不足。 另一方面，保障性住房，特别是人才安居住房和公租房，应该会通过未来十几年的供给达到比较大的库存，通过这些渠道满足自己诉求的人越来越多。

深圳房地产中介协会领域研究负责人徐枫:

要改变深圳商品住宅的市场结构，供应量很大，必须考虑小产权房的事件。

就政策本身而言，保障室和安全居室都应该纳入保障室系统，这是业内的共识。 商品市场能处理的是有钱人的问题，保障房处理的是没钱人的问题。 并不是所有人都能进入商品房市场，保障房市场正在处理这个问题。 值得探讨的是人才室是否应该进入保障房系统。 人才应该被市场而不是政府认定。 人才比越来越多的人有买房的能力。

中低层的诉求建议住房的诉求越来越多，人才住房的比例逐渐缩小，如果房地产中有产业结构调整的趋势，弱势群体的保障比例可以适当提高。

中原深圳理事长郑叔伦:

此次房改将住房用于居住国策，改变了过去住房的商品化，过分依赖开发商主导市场，目前政府参与力度明显增加，加强了各种类型的安居住房、租赁市场的快速发展，取代了商品买卖

房价上涨首先是投资和供求的推动，我相信将来投资的推动力会减少。 但是，供需矛盾短期内不太平衡，房价大幅上涨是没有条件的，但上升的趋势不会改变。

美联储房地产全国研究中心总监何倩茹: [/s2/]

从房地产领域的角度看，政府住房目标的确立有利于房地产市场的稳步发展，高端有市场、中低端有支撑、低端有保障的住房体系，加上宏观调控政策的保驾护航，深圳房地产市场在较长时间内平稳快速发展。

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来源：零点娱乐时刊