“2017中国宏观经济及房地产市场运行报告”

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报告点

经济:年经济稳定快速发展，年gdp增长6.9%

经济:经济内部结构调整加快，外需对经济快速发展的强烈贡献最明显

投资:房地产和基础设施同步下行是整体投资增速下降的重要因素

支出:年支出平稳增长，结构持续优化，房地产相关支出贡献突出

进出口:周边经济环境的改善使我国出口快速增长，年增长势头有望持续

货币信贷:年货币政策重复中性调控，房地产领域融资难度上升

货币环境:全年货币政策重复中性调控，金融去杠杆效应明显m2呈中低速增长

信贷:房地产贷款增长率大幅放缓，住房贷款利率明显上升，领域融资压力上升

展望:年经济快速发展具备较强的韧性，货币政策维持中性调控，房地产资金环境具备宏观基础

正文

年，中国经济增长率近7年来首次上升，达到6.9%。 另一方面，世界经济持续多年的疲软状况发生逆转，美欧日经济同期回升带动外贸诉求快速增长，网络出口对国内经济的贡献率由负转为正，是年中国经济表现好于年的重要因素。 另一方面，供给侧深化改革，高污染、高能耗、高排放、高库存等领域的生产受到影响，但未带动整体工业表现，规模以上工业增加值增长率仍在加快，内外诉求得到改善，新动能增长过程中的经济活力逐渐显现

经济的快速发展给风险防范、杠杆化也留在了调整的空之间。 年，央行通过重复中性货币调控，维持流动性平衡，诱惑了金融体系内部的杠杆。 全年杠杆效应显著，m2增长率持续下降，金融体系资金紧张，货币市场利率大幅上升。 随着房地产信贷紧缩和监管越来越严格，所有领域的融资价格和难度都在增加。 年经济的快速发展更加重视质量的提高，货币政策在保证整体稳健性的基础上，更加重视总量调控，房地产领域的资金管理将更加严格，融资价格和难度将进一步上升。

·经济:全年经济稳步快速发展，全年gdp增长6.9%。

经济:经济内部结构调整加快，外需强劲，对经济快速发展的贡献最明显

图: 2009年以来国内三大诉求对gdp的贡献率

资料来源:国家统计局，creis中指数据，fdc.fang

支出和出口对经济增长形成双支撑，全年经济稳步快速发展。 年是供给侧改革深化的一年，国内经济正在从重视增速过渡到质量提高阶段，新旧动能转换加快，经济稳步快速发展，年gdp比去年同期增长6.9%。 在三大诉求表达中，全年最终支出对gdp的贡献率达到58.8%，在经济增长中继续发挥大梁作用，基础作用稳定。 投资贡献率为32.1%，比上年下降10.1个百分点，经济拉动作用减弱。 随着国际经济环境的改善，周边积极因素的积累，净出口贡献率从年的-6.8%上升到年的9.1%，外需明显回升是年经济比年好的重要因素。

年以来，全国规模以上的工业公司及各领域利润总额与去年同期相比有所变化

工业生产稳定增长，供给侧深化改革，公司利润保持较高增长。 年在深化供给侧改革的情况下，高污染、高能耗、高排放、高库存领域的生产受到影响，但在内需稳定改善外需的背景下，年工业生产仍在加速，规模以上工业增加值同比增长6.6%，同比增长0.6个百分点。 随着“三去一补”的深入，工业公司内部结构继续优化，医药、通用专用设备、计算机等高端制造业和新能源汽车、工业机器人等新兴产业迅速增长。 另外，以钢铁、煤炭等领域为着力点的脱产能业绩显着，供需矛盾缓和，工业产品价格上涨，领域效益大幅提高。 年1-11月规模以上工业公司利润总额比去年同期增长21.9%，上升13.4个百分点，各月累计利润总额比去年同期增长20%以上。 特别是采矿自年5月以来累计利润比去年同期增加了280%以上，是工业整体利润修复的首要因素。

图:年6月-年12月cpi和ppi与去年同期相比的变化

食品价格整体水平较低，使总物价走势较为温和，在供给收缩诉求扩张作用下，ppi全年大幅上涨。 年猪肉和蔬菜价格基本处于下行区间，带动了食品的价格表现，年来首次下降，达到1.4%。 受食品价格影响，全年总物价走势较为温和，全年cpi上涨1.6%，比上年下降0.4个百分点。 由于年低基数的作用，食品价格下降，回归通货膨胀，居民结构升级和工业原材料价格持续上涨，非食品价格可能持续上涨，年内通货膨胀中枢温和上升。 年石油、天然气、煤炭等领域价格的大幅上涨结束了ppt连续5年的下降趋势，年上涨6.3%，年供给侧改革、经济持续增长韧性下的诉求依然存在，均支持ppi，预计年工业产品价格将维持在上涨区间

投资:房地产和基础设施的同步下行是整体投资增长下降的重要因素

图: 2005-年民间固定资产投资增长率和固定资产投资(不包括农户)所占比例的演变

图: 2005-年制造业、房地产业、基础设施投资同比增长趋势

基础设施投资主力地位没有动摇，房地产和基础设施同步放缓导致整体投资增速下降。 国内经济在转型升级过程中对投资的依赖度下降，整体投资增速呈现明显下降趋势。 近年来，私募股权投资积极性的下降在一定程度上影响了整体投资的表现，从年开始私募股权投资占整体投资的比例开始下降。 的政策和工业收益上升等多方面原因，民间投资增长率略有回升，比年同期增长6.0%，比年回升2.8个百分点，整体投资拉动有所回升。 从三个投资表现来看，房地产业受热点城市严格控制影响，投资增幅最明显，年增长3.6%，比上年下降3.2个百分点。 制造业全年增长4.8%，比上年上升0.6个百分点。 基础设施投资仍是拉动整体投资增长的主力，全年增长14.9%，比上年下降0.8个百分点。 年，房地产市场短期调控保持连续性，房地产投资增长将继续小幅下降。 公司利润的持续改善和新兴产业增长的加快将对制造业投资形成一定的支持。 精准扶贫、棚户区改造、环境保护以及公共基础设施等惠民工程有助于维持基础设施投资的稳定。

成本:年成本平稳增长，结构持续优化，房地产相关成本贡献显著

:年以来，社会消费品零售总额和居民人均收入季度累计与去年同期相比有了变化

图:每年各类商品零售总额的增长情况如何

年成本增长率平稳，房地产相关成本高，增长支撑力强。 年在内需中支出继续发挥中流砥柱的作用，全年社会支出品零售总额比上年增长10.2%，下降0.2个百分点。 从具体特点看，随着居民收入水平的提高，升级类费用增长较快，年各类消费品中化妆品增长率最高，比去年同期增长13.5%。 在上半年棚户区改革和宽松的政策环境下，三四线房产销售同比增长，家具、装饰材料、家电三大房地产相关领域费用迅速增加，虽然随着下半年房产销售降温的增长而下跌，但全年家电、装饰材料仍有超过10%的增长，对整体费用的贡献不可缺少 年，在人均收入持续提高、cpi上升、精准扶贫和乡村振兴战术的带动下，群众支出仍呈现良好表现。

进出口:周边经济环境的改善使我国出口快速增长，年增长势头有望持续

图: 2005-年进出口同比增长趋势

年对国内经济快速发展的重要贡献来自外需改善，进出口均结束了连续两年的负增长。 年出口比去年同期增长7.9%，达到5年来最高点，进口比去年同期增长15.9%，6年来净出口对国内经济的贡献由负转为正，成为年经济快速发展的重要力量。 全年外贸状况良好，一方面世界主要经济体经济环境好转推动外需改善，另一方面国内供给侧改革深入推进内需改善，“一带一路”相关项目落地促进沿线各国外贸诉求。 的海外第一经济体仍有望维持较高的经济景气度，外需振兴出口增长率平稳，对国内经济的贡献是可持续的。

图: -年第三季度美国、日本和欧元区gdp环比年率

图: -年11月美国、日本及欧元区失业率走势

年全球经济多年疲软状况逆转，发达经济体同期回升带动了全球外贸改善。 从年下半年开始，世界经济进入缓慢复苏区间，金融危机带来的负面影响正在逐渐消失，投资和费用意愿都在增强。 欧美英日和许多新兴市场呈现全面复苏态势，美国劳动力市场已接近充分就业，gdp增长已接近潜在增长率，经济内部积极因素逐渐积累。 欧元区逐渐衰退，贸易投资明显增加，失业率持续下降，经济表现超出预期。 日本经济从去年第二季度开始呈现出强劲的复苏趋势，11月的失业率创下了近5年来的新低。 周边经济环境的全面改善将使我国出口快速增长，全年发达经济体的持续复苏效应将逐渐传导至新兴经济体，外需将继续保持稳定。

年，支出保持稳定增长，投资增速稳定，外需回升势头强劲，对经济快速发展的贡献最为明显。 双支持出口和经济增长，在新动能加速形成的过程中工业生产稳定增长，经济快速发展向好趋势逐年巩固，全年经济同比增长6.9%，同比增长6.9%，超过年初政府明确的6.5%左右的预期目标 十九大再次强调重视经济的快速发展质量意味着未来经济总量高增长的重要性位于经济结构的优化 十九大后经济结构改善动力充足，在人均收入提高的背景下费用增长率依然强劲，供给侧改革持续深化工业公司利润具备长期性，以新技术新产业的加速培育形成了经济增长的新动能。 展望2009年，宏观环境稳定，经济快速发展，没有改变好的趋势。

货币信贷:年货币政策重复中性调控，房地产领域融资难度上升

货币环境:全年货币政策重复中性调控，金融去杠杆效应明显m2呈中低速增长

图:年6月以来，我国m2及内部结构同比增速变化

图:自年6月以来，非金融部门的存款结构与去年同期相比有所变化

金融去杠杆效果显著，m2增速创历史新低，位数连续8个月增长。 年严格的监管环境全年勾结，风险防范、杠杆化是整个经济和金融事业的重点，金融体系货币衍生能力低下。 全年m2与去年同期相比整体呈现下行趋势，12月降至8.2%，处于历史最低水平，位数连续8个月增加。 从存款持有结构来看，全年非金融部门债务和m2增长率同步下跌，非金融部门存款下降是m2增长率下降的首要原因。 进一步分析非金融部门的存款数据发现，非金融公司和政府机构团体的存款是影响m2增长趋势的首要因素。 具体来说，年非金融公司存款增长率总体下降，12月降至8.0%，比年同期下降8.7个百分点。 一是由于与金融机构密切相关的同业、表外、资管和证券投资业务受到严格监管，其股票和其他投资受到抑制，影响了非金融公司的存款增长率。 年上半年政府机构团体存款增长率下降，主要是因为地方国债发行规模大幅减少，对m2的影响也出现在上半年。 目前的金融监管没有放松的迹象，年随着金融系统内部的杠杆作用，m2将低速增长或成为常态。

图: -年中不同时期的资金价格走势

金融系统的债务压力使市场利率大幅上升。 年的货币政策是一个从宽松走向中性的过程，与金融杠杆监管政策同步收紧，金融市场不同期限的价格出现了不同程度的上涨。 其中银行间市场最具代表性的7天回购利率dr007平均为2.81%，比上年上升0.45个百分点。 上海银行间同业拆借利率( 3个月)平均为4.36%，比上年上升1.45个百分点，涨幅较大的利率互换: fr007(1年)比上年上升近1个百分点。 在中性货币政策的调控下，金融体系内部的可解体资金减少，进一步抬高了同业资金价格。 目前，金融体系资金价格已处于较高水平，预计全年基本平稳运行。

年6月以来美元兑人民币中间价走势图:年6月以来官方外汇储备的变化趋势

年人民币表现出明显的升值优势，逆转了外汇储备持续两年的下降趋势。 年“811汇改”后，人民币进入了长达近两年的贬值通道，全年国内经济走势好、美元相对疲软、跨境资本流动管理严格、引入逆周期因子等诸多因素共同作用，5月以来，人民的 而且在国内中性货币政策下，全年市场流动性比较严峻，资金价格大幅上涨，但美国加息后，长期国债利率没有上升，国内外无风险投资利差再次扩大，大大缓解了资金外流趋势。 年的官方外汇储备持续小幅上升趋势，截至12月为31399亿美元。 从目前人民币汇率走势看，单边贬值形势已经被打破，但联邦储备系统加息缩表和特朗普税改仍对我国跨境资本流动压力较大，年人民币汇率可能表现出双向波动特征。

贷:房地产贷款增长率大幅放缓，住房贷款利率明显上升，领域融资压力上升

年以来，中国各项贷款、房地产贷款、个人住房贷款余额的走势

年2月以来，全国首次和2套住房贷款利率走势

资料来源:融360，中国指数研究院综合整理

房地产贷款增长率大幅放缓，住房贷款利率明显上升。 年热点城市房地产调控不断加强，房地产信贷资金受到严格监管，公司和个人购房集团贷款难度均有增加。 另一方面，贷款增速明显放缓，房地产贷款增速、新居民长时间贷款增速逐月下降。 年末，房地产贷款余额增长率为20.9%，比年末下降6.1个百分点。 个人住房贷款余额增长率为22.2%，比年末下降14.5个百分点的全年新增居民中，长期贷款比去年同期减少7%，由年高增长转为下跌。 并且，随着监管政策缺乏陷阱，彻底理顺各类信用贷款违约所采用的市场混乱，居民部门的杠杆率将恢复到合理水平。 另一方面，受贷款利率明显上升、第一是金融机构资金价格上涨和房地产信贷紧缩的双重影响，融360数据显示，2009年12月，全国首套房平均利率上涨5.38%，比年末上涨0.93个百分点。 套房平均利率上升至5.73%，比年末上升0.33个百分点。

年的风险防范和杠杆化是整个经济和金融事业的重点，央行多次采取稳健中性的货币调控，通过维持流动性平衡来诱惑金融体系内部的杠杆化。 年金融杠杆效应明显，m2增速总体呈下行趋势，年12月增速再创新低，连续8个月出现位数增长。 随着杠杆率衍生能力的下降，金融系统资金紧张，货币市场利率大幅上升。 金融机构的资金价格上涨正在传导到房地产领域，受房地产信贷紧缩政策的影响，全国首套和两套房的贷款利率均呈现上升的特点。 全年热点城市房地产调控不断加强，房地产领域资金受到严格监管，公司和个人融资压力都很大。

展望:全年经济快速发展具备较强韧性，货币政策保持中性调控，房地产资金环境具备宏观基础[/s2/]

年是贯彻十九大精神的开局之年，中央经济事业以“优质快速发展”主线为中心，从金融快速发展质量、人民生活质量、生态环境质量等方面展开，经济逐步从高速增长阶段向优质快速发展阶段转变。 具体来说，内需稳定外需强劲，供给侧改革下公司利润改善势头持续，服务业仍呈现良好表现，在新动能加速增长中经济活力增强，预计全年经济快速发展韧性仍强，年gdp增长6.7% 目前，风险防范仍是经济事业的重要文案之一，年金融严格监管、杠杆政策持续、美联储加息缩表和特朗普税改革带来的资本外流压力仍很大，货币政策坚挺，国内经济运行良好，就业形势稳定，央行 年中央经济实务会议强调“稳健的货币政策必须保持中性，管理货币供给的总闸门”，稳健的中性是年来货币调控的主基调，但从细节上看，这次表现有了新的变化。 一是货币供应门从以往的“已调整”变为“管理”，二是会议不采取“平稳货币政策传导渠道和机制，基本稳定流动性”的说法，保证了未来整体的稳健性，在此基础上， 在房地产信贷方面，从高层会议、央行以及住房建设部等监管部门的表现来看，全年房地产信贷的调控趋势没有变化。 领域资金管理更加严格，公司及个人面临的融资压力将成为影响市场成交下降的重要因素之一。

来源：零点娱乐时刊