“美国加息 对中国房地产市场影响几何”

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美国货币政策调整对全球流动性、利率水平、大宗商品价格、通货膨胀压力、各国货币政策、国际资本资产配置等产生了广泛而深远的影响。

联邦储备制度12月fomc会议宣布加息25个基点，新联邦基金目标利率在0.5%-0.75%区间，与市场预期相符。 时隔10年半，这是联邦储备制度第二次提高利率，也是联邦储备制度时隔一年再次提高利率。 根据政策声明，这次利率决议获得一致通过。 预计明年将增资三次。

年的增收节奏会怎么样？

许多观点认为，年度联邦储备制度将更快增长。 推动联邦储备制度增收的主要催化剂之一是特朗普赢得美国总统选举。 特朗普获胜，共和党控制参众两院的新局面，加强了市场对未来美国政府财政、货币政策走向的预期。 在特朗普未来任期内，美国货币和财政政策天平的大致率将发生变化，财政刺激力度将加大，经济前景和通胀预期改善有可能推动联邦储备制度更快加息。

不仅如此，人们普遍认为，一旦美国利率进入上升通道，联邦储备制度规模达到4.5万亿美元的资产负债表将不得不收缩。 增资并不可怕。 如果联邦储备制度开始“缩编”，这将等同于食品流动性的开始，从而导致市场动荡。

中原地产首席解体师张大伟解体认为: 。

美元加息无疑会对我国房地产产生负面影响，但由于我国对资本账户长期实行严格管制，资本外流渠道不畅，历史上美国的日历轮加息对我国房地产市场影响不大。 我国仍在实行严格的资本管制的前提下，美国加息对我国房地产市场的影响仍然很小。 但是在年中，对房地产的负面影响肯定超过了历史的过去。 特别是由于年的一系列政策，中国房地产本身也到了调整的边缘。

年12月美元加息后，中国进行大规模信贷刺激，释放大量货币，也带来了中国房地产市场最火爆的一年，标志着全年房地产销售额历史首次超过10万亿。

那么，在这里加息，中国房地产如何受到美元升值的影响？ 在房地产政策收紧的情况下，中国房地产市场的趋势如何？

从市场趋势来看，没有延续年超货币的基础:

中国房地产市场短期最大的决定因素是来自住房贷款的量和价格，因为目前上个11月，市场冲击由住房贷款的天量占据。

央行昨天( 12月14日)公布的数据显示，中国11月新增贷款额为7946亿元，远远超过市场预期的7200亿元，远远超过上月的6513亿元。

11月新增的7946亿元人民币贷款中，住房贷款仍是主力。 具体来说，11月，以住房贷款为主的住户部门中长期贷款增加5692亿元，为年内第二高，约占当月新增融资的72%，比上个月的75%有所下降。

所以，这个数字的一些变化将决定未来6-9个月房地产市场的走势:

中，美联储加息对中国房地产市场的影响主要有几个:

第一:人民币将继续走弱，是否有加息的可能性？

本周一，一年期离岸人民币掉期( cnh1y )和在岸市场同期人民币掉期差创下过去11个月以来的最大值，凸显出国际投资机构在离岸市场看到空人民币的情绪正在高涨。

这种情况:中国经济刚刚稳定，接近年末流动性紧张的边缘，短期加息的可能性不大，但年二季度有可能开始加息吗？

第二，资金回流美国:

07-08年美国实行量化宽松的货币政策，增加了货币供应量。 带来了全球流动性泛滥、美元贬值，创造了大宗商品牛市。 如果未来美元走强，必然会回到美国。 大宗商品陷入熊市，全球出现通货紧缩迹象，许多货币贬值。

联邦储备系统的增资就像“达摩克利斯之剑”一样，悬在世界金融市场之上，人民币也不例外。

第三，全球资金流动加剧:

如果资金流动加剧，可能会使一部分国内资金转向投资方向。 国内的投资资金大部分集中在房地产和股市，如果资金投资方向发生转变，中国楼市和股市很可能会大幅动荡。

对于有投资诉求的投资者来说，为了实现资产保值增值，资产配置可以考虑增加美元、英镑投资品的比例。 如果有条件的话，可以选择海外运营商、海外保险、qdii级产品、海外股市的投资机会。

第四，资金价格明显上涨:

从资金价格来看，在过去的一个月中，支付宝( Alipay )的收益从2.44上升到2.65，出现了整体资金价格的上升。 这种趋势还在继续。

2008年经济危机后，联邦储备系统每25个基点的降息操作，帮助中国房地产投资增长了约4个百分点。 考虑到市场中长期趋势不明朗，房地产波动能力较差，购房(特别是非核心城市)不再是安全的投资选项。

第五:国内融资难度增加:

年，房企私募、企业债、中期票据等融资创历史纪录，中原地产研究中心统计数据显示，合计年融资额达到11250亿，这也是历史上首次突破1万亿年，比去年同期上升25%。 但是，10月管制以后，住房企业债券融资的难度明显增大。

10月单月的融资额为684亿日元，但11月的融资额全月为288亿3千万日元，10-11月的融资额比8~9月下降了57%。 11月未满300亿日元的融资也是近1年来最低的。

第六:海外融资价格大幅上涨

仅11月，房企提前回购美元债务就超过10亿美元，从趋势看，随着美元走强，房企回购速度还在加快。

11月28日，龙湖地产有限企业宣布25日完成2019年到期优先票据回购。 金额相当于票据本金额的103.43750%，加上回购日(但当天除外)之前的累计及未付利息的回购价格。

11月10日-明星年控股集团( 01777 )宣布，企业最近在公开市场购买了本金总额650万美元和570万美元的2019年票据和年票据部分。

11月15日，景瑞控股宣布，企业将于11月14日以2190万美元的总成本(含未清偿利息)购买本金总额2050万美元的部分年度票据。

11月合景泰富( 01813 )公告称，该企业已在回购日以回购价回购本金总额4亿美元的未偿还年票据，回购价等于年票据本金额的100%，即4亿美元。

新昌集团控股( 00404 )发布公告称，根据1亿美元年到期的6分可兑换债券条款的规定，企业根据任何可兑换债券所有者的选择，将于年11月20日在本金额中加上截至该日未支付的利息，作为该所有者可兑换债券的

第7 :加强资本管制的可能性提高

从国内经济的基本趋势来看，从人民币重叠的供求角度来看，人民币中长时间贬值是既成事实，但由于强有力的国家管制，人民币贬值导致资本大规模无序流失的可能性很低。

庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅贬值，外汇管制相对严格，资本短期大规模流失也受到限制。

第八，人民币贬值肯定是房地产的利润空

在人民币升值的几年里，人们的财富和可支配收入随着人民币升值而增加，住宅作为高价的消费品，吸引着大量财富增加的顾客，在房地产供给短期难以增加的情况下，房地产诉求的增加会抬高房价。

流入房地产市场的资金将随着人民币升值的预期而增加。 “进口通货膨胀”会引起我国物价上涨。 一般来说，商品房的诉求弹性大于普通商品，因此上涨的幅度会更大。

预计效果将明显扩大流动性效应和财富效应。 市场预期人民币升值，海外资金将大量流入我国房地产市场，推高房价。

但是，如果人民币预期升值，出现趋势性的贬值变化，买房将逆转赚钱的趋势。 在这种情况下，买房子需要越来越小心。

第9 :大量的海外融资规模会引起住宅企业资金链的紧张

违约也有可能持续下去。 而且，美元一升值，热钱就会流向中国市场，加剧房地产公司“缺钱”的困境，人民币贬值成为趋势，就有可能导致房地产市场退出，伤害中国经济。

人民币贬值对房地产市场来说，首先影响三四线市场，对目前二线房地产市场影响不大，但如果成为趋势，房地产市场很难受到影响。

在未来一线城市仍然是房地产的避风港，特别是看到地王频繁出现的地区，代表着未来的投资价值。

第十:市场出现了通货膨胀的征兆

现在通货膨胀看起来温和，但上升趋势令人不安，工业价格的涨幅传达给客户只是时间问题！

年爆发通货膨胀后，央行货币政策的方向有可能发生更大的变化。 那么对中国房地产来说，守住一线更是最大的绿洲。

第11 :针对豪宅市场:

将来进入欧美市场的资金有可能增加，对新兴市场的资产和大宗商品的吸引力很可能会下降。 刷新历史纪录的年一线城市豪宅市场很可能难以在年再次突破。

第12 :对普通人来说:

减少房地产投资行为，进入市场前要尽量选择核心区域。 在这个体民币疲软的时候，资产选择必须是最困难的资产，相对于许多远郊前期暴涨的资产，目前风险远远大于核心区域。

来源：零点娱乐时刊