“盘活14万亿个贷 房贷资产证券化可化解房地产泡沫？”

本篇文章2958字，读完约7分钟

高达14万亿美元的个人住房贷款余额，需要探索越来越多的方法来缓解风险，释放流动性，使住房贷款资产证券化恰逢其时。

年9月30日新政中，“中央四条”鼓励银行领域金融机构通过发行mbs、发行期限较长的专业金融债券等，增加首套和改善型普通住房贷款的投入。

自此，住房贷款证券化的步伐加快。 截至目前，一些城市开展了住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，一些银行和开发商也打算推出贷款、购房款等证券化产品，希望充分利用库存。

但是，房贷资产证券化还谈不上规模。 年以来发行数百亿册，距离业界乐观期待的10万亿册也相差甚远。 究其原因，相关配套政策还不完善，产品收益率在目前市场上也不具有竞争特征。

作为典型的金融衍生品，房贷资产证券化如果规模扩大，会带来什么样的影响，会引发类似美国次贷危机的风险？

证券化试验水

9·30新政出台后，中信建投拆从操作性上指出，我国实施个人住房贷款证券化不存在技术问题。

年4月3日，中国人民银行再次发行《信用资产支持证券发行管理相关事项》，标志着信用资产证券化发行实行注册制管理。 此后，住房信贷证券化发行明显加快，招行、建设、民生等银行相继发行同样的产品。

7月，民生银行( 600016股吧)首批个人住房抵押贷款资产支持证券( rmbs )项目经中国人民银行批准注册，注册规模100亿元，成为央行推出资产证券化发行登记制后首批获准发行的项目。

另外据wind数据、恒泰证券周报报道，年11月以来，商业证券化产品银行间的发行规模达到70亿元，发行主体分别为中国银行( 601988、股吧)、建设银行( 601939、股吧)，其中中国银行的发行利率最大为4.98%

除商业贷款外，住房公积金存量是住房贷款证券化的另一个亮点。

年11月20日，国务院《住房公积金管理条例(修订送检)》宣布，为公积金贷款资产证券化打开了政策窗口。

那年12月2日，上海(楼盘)推出银行间市场首个单一公积金个人住房贷款资产证券化项目，上海市公积金管理中心启动，浦发银行( 600000，股吧)担任独家主营业务，发行总规模69.63亿元。

12月16日，福建省三明市住房公积金管理中心公开募集发放的住房公积金个人住房贷款资产证券化产品“兴干2号”，募集资金5亿元。

据记者不完全统计，目前交易所上市的住房公积金个人住房贷款证券化产品共有6种，其中3种由兴业基金上市。

目前，越来越多的地方政府积极快速发展公积金证券化业务，已经在包括上海、杭州(大厦)、武汉(大厦)在内的城市推出了公积金资产证券化项目。

3月1日，福建省泉州(楼盘)市住房公积金中心宣布，下月将开展住房公积金个人住房贷款资产证券化，首期将发放证券化产品10亿元。

但是，目前商业贷款和公积金贷款证券化都刚刚开始，根据wind数据，截至年2月28日，住房公积金贷款发放规模占基础资产证券化的比重仅为1.07%。

银行和开发商的推广

金融机构是住房贷款证券化的积极推进手段。

事实上，在中央四条之前，2005年3月，建设银行尝试发行个人住房抵押证券“05建元1期”，2年后发行“07建元1期”。 但是，随后爆发了美国次贷危机，飞行员被暂停。

9·30新政和注册制之后，越来越多的商业银行希望迅速发展这项业务。 “住房贷款至今仍适合资产证券化。 因为这样的资产是最安全的。 虽然只有住宅改建以来的短期数据，但目前不良债权率极低”。 民生银行投资银行部社长张立洲表示。

在年度新闻发布会上，平安银行( 000001股吧)副总裁蔡丽凤表示，平安希望今年增加住房贷款业务，通过资产证券化充分利用住房贷款。

招商银行( 600036，股吧)内部人士分析认为，对商业银行来说，由于房贷业务持股时间长，银行表动机强烈，房贷资产大量停滞在银行，无法转移，不仅会给银行带来流动性风险，还会降低资金的采用效率，

对于住房贷款现金流量的受益人开发商来说，也有推进证券化的动力。

年10月30日，世茂房地产公布财富资本，公布汇出的购房款abs。 该计划以位于世茂集团一、二线城市的项目购房款应收账款为基础资产，每年流入稳定、可预测的约6.62亿元资金，预期收益为5.75%~12.5%，世茂只需支付有限利息即可领取尾款。

购房资产证券化项目入市，对房企来说具有很好的战术意义。 根据央行121号文件的相关规定，如果楼盘没有关闭，银行就不能提前向开发商发放贷款的最后一笔钱。 购房款资产证券化通过打包销售购房款的方法，提前收回，充分利用了其部分资金，进一步提高了资金利用率。

易居(中国)执行总裁丁祖昱表示，目前，全国前七大房企销售规模千亿元以上，前十大房企达到600亿元以上，10%尾款也有60亿~100亿元规模，50家房企也有10亿元以上规模，尾款证券化将完全打造千亿元市场。

据恒泰证券金融市场部分析，房地产开发商融资今后将越来越向国内转移，包括资产支持证券( abs )、商业房地产抵押担保证券( cmbs )等在内的资产证券化产品规模将继续扩大，房地产信托证书( reits )将在相关政策明确后迎来爆发期。

规模与风险悖论

上任的证监会主席刘士佗此前在许多公开场合表示，必须大力推进资产证券化的快速发展。 这让投资者对推进包括mbs和abs在内的信用资产证券化产生了很多联想。

央行数据显示，截至年底，个人购房贷款余额14.18万亿元，公积金贷款余额3万亿元以上，如果资产证券化率能达到50%，可以为市场提供近10万亿元的流动性。

但从目前情况看，住房贷款证券化的规模有待扩大，不存在技术问题，但仍需采取一些配套政策措施。

浦发银行报告称，mbs短期内不可能规模化。 因为，在目前市场多为短期、高收益替代资产，投资者风险偏好高的情况下，mbs资产可能没有吸引力，在金融机构整体负债长期下降的情况下，长期mbs资产很难寻找资金对接。 另外，估计过去10年是房地产繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前还款率等参数的可靠经验。

未来规模扩大后有类似次贷的风险吗？ 目前，许多金融界人士认为，与次贷危机出现多个“零首付”不同，我国房贷最低首付比例为20%，楼市杠杆率远低于美国。 另一方面，银行对还款者的资质和收入水平都有严格的审查，个人住房贷款是银行相对高质量的资产。

但是，年来，随着首付比例多次下调，首付贷款等金融产品的出现，楼市杠杆大幅上升，一点点“不合格借款人”进入市场。

目前，我国一线城市如深圳、上海等房价达到历史高位，其中抑制了泡沫和杠杆风险，下半年，一旦调控政策收紧，这些地区市场将面临波动。

中国社科院经济研究所副所长张平表示，我国房地产市场投机性投资诉求依然旺盛，一旦房价大幅调整，超出投机者接受范围，投机投资者将毫不犹豫地选择放弃，形成“多米诺”效应。

那时，个人住房贷款并不像银行所说的那样是较高质量的资产，个人住房公积金证券化的风险因房地产低迷而凸显，如果住房贷款违约率上升，也有可能成为不良贷款。

华泰证券( 601688股吧)拆迁师徐彪也指出，房贷资产证券化只是风险的转移，没有消除风险。 如果大规模发行，意味着房地产泡沫传入金融系统的防火墙也将被拆除。

张平认为，未来可以考虑成立国家住房银行，承担住房贷款证券化改革的基础功能。 (郑升)

来源：零点娱乐时刊