“二手房按揭贷款关联事宜”

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二手房贷款是指个人在购买销售者持有房产证、可以在市场上流通交易的住宅或商业住宅时，自己支付一定比例的首付，其余部分以购买的不动产为抵押，向合作机构申请的贷款。

申请条件

1 .借款人合法比较有效的身份证件

2 .借款人的经济收入说明或职业说明

.借款人的家庭户口本

4 .有配偶的借款人必须提供夫妻关系的说明

5、有共同借款人的，需要提供借款人各方订立的确定共同还款责任的书面承诺

6 .购买的二手房的不动产权利说明

7 .与销售者签订的《房屋买卖合同》，以及销售者提供的支付账号

8、抵押物需要判断的，由贷款人同意的判断机构出具的抵押物判断报告；

9 .购买房屋的产权共有人同意出售房屋的书面授权文件

10 .贷款人要求提供的其他文件或资料。

申请资料通常情况

买方需要提供的资料

1 .身份证(夫妻双方)、暂住证(外国人口)

2 .户口本(夫妻双方)

3 .婚姻说明(结婚证明书、离婚证明书、丧偶说明、单身说明)

4 .收入说明或偿债能力说明(单位提示)

5 .所在公司加盖公章的营业执照复印件(公司出示)

6 .学历说明(短期大学以上提供)

7 .申请人的贷款银行存款存折

8 .银行要求提供的其他资料

卖方需要提供的资料

1 .身份证(夫妻双方)、暂住证(外国人口)

2 .户口本(夫妻双方)

3 .婚姻说明(结婚证明书、离婚证明书、丧偶说明、单身说明)

4 .配偶、共享者同意销售说明书(固定样式)

5 .房屋产权证

6、销售购买的公房、中央产房、经济适用房、转移房，必须提供原购房合同、协议及有关批准文件

7 .银行要求提供的其他资料

特殊情况

购买外国买家所需的资料:

台湾人:大陆往来许可证(台细胞证)、户籍藤本(可以说明结婚情况)、在北京的购房审批表、抵押公证书(委托后期领房本及抵押登记)。

香港人:香港身份证、结婚证、抵押公证书(委托后期领房本及抵押登记)

韩国人:护照中文翻译公证、姓名中文翻译公证、户口本中文翻译公证(可以说明结婚情况)、抵押公证(委托后期领房本及抵押登记)。

其他国籍:护照中文翻译公证、姓名中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证(委托办理后期领房本及抵押登记)

卖方需要向公司提供资料 :

法人身份证、营业执照正副本、组织机构代码证、董事会销售决议、企业章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户说明(上述材料均须加盖公章)、房地产证明；

相关规定二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房(含抵押住房)的变动能力等加以明确。

贷款期限:通常在20年以内，贷款到期日基本不得超过借款人65岁的年龄。 贷款利率执行人民银行的规定。 有法定利率调整的，期限在一年以内的，实行合同利率，不分段计算利息的期限在一年以上的，次年年初适用新利率。

二手房交易10个项目观察

(一)房屋手续是否齐全

房产证是唯一说明房主对房屋享有所有权的凭证，在无房产证房屋交易时，购房者有得不到房屋的巨大风险。 房主可能拿着房产证抵押或转卖，但现在没有未来的取得，房主也可以抵押和转卖。 所以选择有房产证的房子进行交易比较好。

(二)房屋产权是否明确；

有些房子有很多共享者。 继承人共有、家庭共有、夫妻共有的，该买受人应当与所有共有人签订房屋买卖合同。 部分共有人擅自处分共有财产的，买受人订立的买卖合同未经其他共有人同意通常无效。

(三)交易房屋是否正在出租中；

有些二手房转让时东西会有负担，有些会租给别人。 买方只看房产证，只看用户手续，不观察是否有租赁的，买方很可能无法马上入住或采用不动产。 因为我国包括许多国家在内“买卖不能撕毁租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗先前设立的租赁合同。 这些实际上被很多买家和中介企业忽视，被多个卖家利用，引起了很多纠纷。

(四)土地状况是否清晰；

二手房购房者要观察土地的采用性质，看是转让还是转让，转让的土地通常是无偿采用的，政府可以无偿收回，转让是房主已经缴纳了土地出让金，购房者对房屋享有比较完善的权利。 必须观察土地的采用年限。 如果一个房子的土地开采权只有40年，房主已经采用了10年，那么对于买方来说，同一地区的土地开采权是否应该按照70年的商品房价格来衡量，就没有一点成本了。

(五)市政规划是否有影响；

部分房主销售二手房，知道该房屋5至10年左右面临拆迁，或在房屋附近建设高层住宅，影响采光、价格等市政规划情况，应抓紧销售，作为买家购买时全面了解详细情况

(6)福利家是否合法

房改、安居工程、经济适用房本身是福利性政策性住房，转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时不使买卖合同与国家法律冲突。

(七)单位房屋是否侵犯权利；

通常，公司房子有高价职工住房和标准价格职工住房，两者的土地性质都是划拨的，转让时应支付土地的聘用费。 另外，关于标准价格的住宅，公司通常拥有部分产权，员工在转让时，公司拥有优先购买权。 买家如果不观察这些，就有可能和房东一起侵害公司的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，长时间拖欠其物业管理费、电费及三气(天然气、暖气、燃气)费用，并且已经租用了为数不多的费用，买家购买该房屋，所有费用可能全部由买家承担。

(九)中介企业是否违规；

一些中介企业在二手房贷款的情况下提供中介服务，如向购房者提供零首付的服务。 也就是说，购房者支付的所有购房款都可以从银行贷款。 买家认为自己很便宜，但如果被银行发现，有可能自己承担全部责任。

(十)合同是否确定

二手房买卖合同不需要像商品房买卖合同那样全面，但对一些细节问题，要全面考虑合同主体、权属担保、房屋价款、交易方法、违约责任、纠纷处理、签订日期等问题。

观察若干事项

观察几个事项1 :判断价格和最高贷款额

申请二手房贷款时，银行通常先判断房产，判断值通常低于市场价格。 银行贷款时，以合同价格和判断价格之间的低值为基础，乘以贷款成立数，即为房地产的最高贷款额。

观察几个事项2 :竣工年代和贷款年限

房产证竣工年代一般容易被借款人忽视，但实际上银行在批准贷款的过程中，将竣工年代作为影响借款人贷款年限的首要条件，很多银行目前的政策是“住房龄+贷款年限≤35年”。 例如，如果某房屋竣工年代为1994年，则由于现在的住房年龄为15年，贷款年限最长为20年(即35-15年)。

观察几个事项3 :贷款的数量和利率

目前，北京地区各银行对二手房的政策为首付的2成，利率下降30%，2套房首付的4成，利率上升10%。 公积金贷款的政策，无论以前是否采用商业贷款，只要是现在结算的，第一次采用公积金贷款，利率按公积金目前首付的2成、5年以上贷款利率的3.87%执行，但以前采用公积金贷款

观察几个事项4 :偿还方法的选择

银行的还款方法主要有等额本息、等额本金、两周的供给及固定利率等。 每个还款方法都是不同的顾客发售的。 比如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的上班族等额本金适合哪个前期能承担较大还款压力的借款人？ 例如，偿还方法比前者节省利息。 每周工资适用于每周工资或夫妻双方月中和月末支付工资的借款人。 借款人不得为了节约利息而选择不适合自己的还款方法。 另外，借款人在申请贷款时必须结合自己现有的还款能力，通常每月的供给最好不超过家庭收入的50%。

观察几个事项5 :选择贷款银行

现在商业银行很多，但是各个服务的特色不同，贷款品种也不同。 例如，上述两周的供应并非所有银行都有。 选择借款人常用的住房贷款产品，应当综合选择各银行的网点数量、还款便利性、工资发放银行等条件，当然也要考虑服务质量等软件条件。

观察几个事项6 :收入说明和偿还能力

银行在批贷时，有时会要求借款人说明其还款能力。 这是我们常说的收入说明。 收入说明通常是借款人所在单位出具的收入情况说明，申请人已婚，一人收入说明低于该月供给的，夫妻双方可以出具收入说明申请贷款，符合条件后，银行也可以批准。 另外，大额存款、债券、不动产等家庭其他资产也可以作为收入的说明。 银行通常可以作为参考。

观察几个事项7 :借款人自身的相关情况

个人征信:个人征信记录对贷款人很重要。 因为目前央行征信系统是全国网络。 作为银行审批的参考依据，个人信用状况直接影响银行对借款人还款能力的判断。 现在的信用文件包括信用卡、不动产抵押贷款和其他各种贷款。 其中信用卡记录是很多借款人容易忽视的细节，信用卡大多是小额费用，但是否按时还款直接反映了个人信用的好坏。

借款人年龄:目前银行对借款人年龄的常规规定为65岁以下。 例如，借款人现在45岁的情况下，最长借款年限为65减45为20年。

观察几个事项8 :向放贷周期申请贷款

购买者申请贷款的过程需要在包括判断机构、担保机构、银行等在内的多个机构的协助下完成。 一般来说，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构后，银行通常在买卖双方办理完名义手续后3~4个工作日向业主支付房款。 加上之前的判断和银行批准时间，通常最快7个工作日就可以完成。 因为在办理住房贷款的过程中，包括个人资料的准备和签字等需要借款人签字的手续在内，必须协助各机构。 这样，借款人可以最快完成所有手续。

二手房贷款流

一、实地诊察室

信贷员、中介机构、裁决员、买卖双方。 地点:申请贷款的房屋现场。 房屋现场调查:销售的房屋产权是否明确是否设定其他抵押权是否对外出租。 公有住房改革住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件是否纳入拆迁公告或城市改造规划范围。 申请的贷款金额和期限是否符合规定。 卖方提供的资料是否真实、完整、合法、比较有效的二手房

接受客户的联系电话号码不动产证明复印件。 工行规定: 93年以后建设的房地产允许申请二手房贷款。 所购房屋住房年龄一般不超过15年，其中10年至15年，贷款金额应相应降低，抵押率最高7成，最长期限为30年；住房类住房年龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用住房类贷款期限最长不超过10年的建筑面积为60平方米 综合评估买方的还款能力，向顾客提供应准备的资料(买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证以及卖方的不动产证明、土地证明、契税说明书。 ) 2张空白收入说明书交给顾客盖章，签订《房地产交易确认书》。

二、产权的验证

产权人及共同权利人(卖方)、中介机构。 地点:房管局。 产权人及共有权人(卖方)持身份证原件及房产证原件，向房管局提交身份证原件及房本本原件，以供核实。 然后，接受房屋产权转移审批文件的说明，出示保存发票的“核对文件收款单据”核实文件，领取等待查询结果的加盖“xxx房地产档案馆”公章的房地产凭证，以及该房屋最初的“商品房买卖合同”。

三、签署合同

金融人员、中介机构、买卖双方。 地点:贷款银行。 认真核对客户资料原件，鉴别所有签字人的真实性，监督客户签字，领取房产证原件和订金(具体金额由买卖双方明确)，复印资料，提醒双方在该行办理账户。

四、合同的填写

整理资料根据顾客提供的相关资料，填写合同。 借款人收入说明不充分的，需要提供共同借款人，出具收入说明。 收入说明的单位名称必须与申请书的单位名称一致。 《申请审批表》现住址栏有需要填写本市住址的共同借款人的，申请审批表需要两人签名，并签署相应声明。 填写个人购房合同抵押清单时，原值为买卖双方的成交量，贴现率=抵押值(即贷款额)÷原值或判断值(低值)。 请勿填写房屋产权证号码、利率。 借款合同的补充条款:借款人提供的相关声明和资料虚假的，视为违约行为，借款人有权宣布合同提前失效，收回部分或者全部价款的利息，追究违约责任等措施。 有贷款利率调整的，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。 企业盖章:需要在房屋成交确认书、协议书上加盖企业章和法人章，说明个人二手房贷款首付，并加盖企业章和证人签名。 贷款后加盖二手房贷款转账确认书公章。 填写资料发送预审。

五、缴费义务

费用预审通过后，通知客户交费。

六、产权转让

中介机构、买卖双方。 地点:房管局。 提供资料:买卖双方身份证、房产证、契税说明书、房屋管理局出具的商品房买卖合同，面积在200平方米以上的，需要提供交易判断报告，并复印资料。 ①、收到3份房地产买卖合同，填写不签名，合同上空白所加盖中介机构企业章(或签名)。 ②领取申报表并填写市场成交量(提交房产证原件和身份证)。 ③交印花税，买卖双方身份证原件及复印件，开具房产证原件及复印件，开具票据支付费，并开具收据(印花税按价格1‰提交)。 ④、办理:买卖双方身份证原件及复印件，房产证原件及房产证附件图纸2张，当面核实并签字盖章，出示受理证明，收回身份证原件。 ⑤、领取证书、合同费、交易费、注册费收据并交费。 ⑥、5名工作人员日后凭收据、身份证原件及契税发票领取新房产证。

七、收款盖章

①、拿到新的不动产证明，企业用传真提交正式报告，以备抵押。 ②打印的委托书与借款合同、抵押合同(填写)一起在银行盖章。

八、资料存档

资料存档大致如下:在房管局过户时，可以存档7天左右，没有准确的时间。 存档时产权人必须持原始身份证在房管局一楼13号窗口存档，然后才能办理抵押。

九、抵押手续

抵押①、抵押合同第十六条应当填写其他事项:贷款用于购买二手房，房屋位于...(具体位置)。 ②借款合同第一条第4款:本合同项下的贷款权仅限于购买...(具体位置)的不动产。 ③、房管局出的档案上面请写上“二手房抵押”。 ④、抵押7天后给他领票。

十、银行转账[/s2/]

银行放款后，必须向银行提供借款人的契税说明、房地产买卖合同复印件，中介机构需在二手房贷款汇款确认书上盖章。

来源：零点娱乐时刊