“香港楼市的三次崩盘”

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一、70年代末80年代初，在楼风最热的时候，炒房者索性炒了整座大楼，形成了“炒楼”、“炒酒店”的热潮。 当时，中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频繁传出商业大厦整体高价易手的消息。 其中最受欢迎的是金钟的金门大楼，中环的联邦，国际两座大楼被烧毁。 金门大厦从1978年12月至1980年9月期间周转三次，售价从7.15亿元增加到16.8亿元，在短短两年内上升到135%。 联邦，国际两幢大楼在1980年8月至1981年1月间转卖两圈，售价从10.89亿元上升到22.35亿元，短短半年时间上涨了一倍多。

灼热的楼风进一步推动了地价、楼面价的上涨，远远脱离了当时香港市民的实际承受能力。 据统计，1975年香港中小住宅大楼每平方英尺约230元，400平方英尺住宅单位售价约9.2万元。 当时，香港市民家庭平均月收入1，300元，购买小住宅单位的钱相当于市民70.8个月(约6年)的工资。 但在1981年房地产高峰时期，小型住宅单位每平方英尺的售价上升到约1，000元，400平方英尺住宅单位的售价增加到约30万元。 市民家庭的平均月收入约为000元，也就是说，购买小型住宅单位的钱相当于市民101.5个月(即约8年半)的工资。

当时，香港的楼价并未建立在经济快速发展水平和普通市民的支付能力上，当顾客的工资收入远远赶不上楼价涨幅时，楼价下跌是不可避免的。 1981年，香港房地产市道停滞，空安装单位大幅增加，1980年新建住宅中，空安装率达到41.3%，大量单位滞留在大小炒房手中。 土地市道的下调是迟早的问题。

70年代末，香港经济开始过热，通货膨胀率达到15%以上，而1978年香港优惠利率平均只有6.68%，楼宇贷款利率平均为10.62%，市场对资金的诉求没有增加。 在此期间，港元汇率因外贸赤字增加(在房地产狂潮中，香港建筑材料进口大幅增加，贸易赤字也有所增加)而疲软，刺激了利率的上升。 1980年美国总统里根上台，实施货币紧缩政策防止通货膨胀，推动香港利率大幅上升。 1981年10月7日，香港最优惠利率上升至20%的历史高水平，楼市贷款利率上升至21%，给运营商带来了很大的阻力。 (见表3.5 )这一时期，香港政府又修改了卖地政策，取消“分期付款买地”，进一步加重了快速发展商购买土地的价格(利息)。

1981年，银行和财务企业贷款购楼增长率相当惊人，分期付款购楼贷款达到155.56亿元，比上年增长30%。 但是到了这一年的第四季度，银行分期付款的贷款几乎没有增加，银行对房地产贷款很谨慎，在贷款部分的时候，除了要看贷款大楼是否值得，还得看贷款的偿还能力。 一些银行还制定了新的楼房评估方法:楼房面积不再按建筑面积计算，而是按实用面积计算，贷款数量也可以控制在6成。 1981年7月，香港政府实行金融三级制，加强了对财务企业的管制，结果大幅减少了财务企业的短期存款，加速了信用收缩。

1982年是香港地产业过去7、8年最黑暗的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌，官地拍卖中投资者竞争有趣普遍下跌，出现冷清场面，往往拍卖官不得不收回多个官地 据统计，1984年香港政府共发布50张官地，上半年占30张，其中6张以无人值守的承价回收，下半年20张，其中7张回收。

土地的市道崩溃，最先被冲走的自然是地价。 1982年，香港地价普遍下跌40%至60%，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。 九龙湾工业用地售价，按楼面面积计算，由1980年12月每平方英尺360元的最高水平，降至1982年10月每平方英尺25元，跌幅达93%。 港岛南湾道一带的高级住宅用地也从1980年9月的每平方英尺1，502元的最高水平降至1982年5月的每平方英尺540元，下跌了60%。 地价下跌，香港政府财政收入大幅减少，1982/1983年度香港政府财政收支赤字39.35亿元的销售额占政府财政收入的比例，也从1980/1981年度的35%增加到1981/1982年度的29%和1982/1983年度的1983年度的19 %

地价下跌导致楼价、租金大幅下跌。 1982年，住宅楼价比高峰期下跌三成至四成，如北角住宅楼价从1981年底的每平方英尺1，067元下跌至1982年底的每平方英尺664元，达到38%。 中区甲级写字楼月租也从1981年中高峰时期的单位尺28元降至30元，从1982年底的单位尺21元降至24元，降幅约20%至25%。

市道低迷，成交萎缩，大楼空增加。 1982年各类合同(包括楼宇和个人土地买卖)登记总数16.5万份，总额994.7亿元，分别比1981年下跌13%和21%。 1982年底，香港个人住宅空安装单位3.17万个，空安装率达6%，其中大型住宅单位更是达到9.1%； 商业大厦空占地面积达到586.6万平方英尺，空安装率为10.7%，其中办公室更是达到17.6%； 工业大厦空占地1，312.1万平方英尺，空的安装率达10.5%，均处于历史最高或极高的水平。 根据一个研究小组的调查，当时香港产业积压的资金，有可能达到500亿元。

来源：零点娱乐时刊