“北京写字楼投资价值论坛：展望新兴商圈的现状与未来”

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主持人:感谢莉莉精彩的展示。 通过以上三位的介绍，相信对以北京南站为契机的南二环新商圈的快速发展前景有了新的期待，中海地产广场这样的写字楼典范对地区的引领作用有独特的见解。 因此，让我们进入对话的一环，更深入地交流吧。

请找这次论坛对话的主持人房信控股社长刘凯先生。 在这次论坛上对话的嘉宾北京中海地产有限企业商务管理部经理赵秀池先生。 高策地产总经理车轮先生。 21世纪房地产商业地产总经理蔡宇翔先生。 世魏理仕办公楼服务部的王茂君。 中海上传客户代表北京大公网科技有限企业常务副总经理喻红先生。

北京写字楼投资价值论坛中海专场

论坛

主持人:在我们进入这个对话之前，有几位新嘉宾刚刚做了自我介绍吗？

张存理:我是北京中海地产商业管理部经理张存理。

比喻红:你好。 我是来自大公网的常务副总经理喻红。

车轮:你好，我是高策顾问社长的车轮。

蔡宇翔:你好，我是21世纪商业地产的社长蔡宇翔。

王茂君:你好。 我是北京世邦魏理仕办公楼服务部的王茂君。

主持人:今天的议题有两个。 最初的议题合并。 从以前流传下来的几个大商圈，我们无论是三个商圈还是四个商圈，包括其过去和现在，看看现在所说的南二环这个商业区，能成为新的商圈吗？ 我想北京市场已经很明确了。 北京必然是多中心的格局，除了之前流传下来的三个商圈外，还在考虑南二环这个商业区是否会成为商圈，或者有哪些特点、挑战、劣势。 大家怎么想？

北京中海地产商业管理部经理张存理

张存理:从开发者的角度来说，为什么选择这个地方开发这样高端质量的项目？ 北京中海娜在各个土地的时候都不是特别核心的区域，除了cbd中海广场，开发的中海凯旋等都是城市中心高端豪宅的代表，整个城市的快速发展就这样逐渐扩大，在整个南二环的政府快速发展方向、快速发展的特点下，南城还是很有潜力的 内部是二环这条主要道路，可以连接到北京市的任何地方。 对外靠近南站，南站是纯粹的高铁站，连接上海、青岛、济南、天津，这些都是东部沿海发达的区域，对整个商务写字楼办公室来说是开展商务的交通平台。 包括未来的大兴机场在内，南城未来有着非常大的潜力。 选择这样的地区快速发展业务，这个地区价格便宜，交通好，价格低，未来的快速发展前景更好。

主持人:非常感谢。 你从开发商的角度谈，也验证了中海地产的观点。 下喻红先生，中海地产上传客户代表大公网常务副总经理。 你是怎么来看中海地产广场的？ 或者说，你为什么选择中海地产广场？

大公网常务副总裁喻红

比喻红:我们选择这个地方，在很多方面都是综合考虑的，所以确实是慎重的选择。 去年年底，11月我在找办公楼。 我看了很多。 最终在这里做出的选择基于以下考虑。 第一，在南二环。 南二环是北京二环、三环交通最便利的地方，从地铁北京南站出发，公交也非常方便，交通便利。 第二，离总公司、经济日报比较近，离信息出版局也近，也方便大公报的北京办事处。 另外，环境，陶然亭公园附近，特别方便，我们经常和员工在中午休息的时候散步，对健康很有利。 办公楼本身很气派，这是高质量的办公楼，特别是大厅，真的我从没见过这么气派的大厅。 大公报是百年老报，经常有政府官员，相关部委的，包括北京市领导在内，香港各界知名人士来参观，有时采访和读者聊天，经常来访，接待时他们异口同声，这个大厅很气派，很大气 办公楼也是，南北非常通透，而且视线非常好。 我们在十楼，盘古大学经常看到。 我们很着急。 装修的时候不到一个月，天花板和地面是配套的，特别有利于我们当时的情况。 工作人员反映出来之后心情也很开心。 在这里感觉像白领，办公室环境确实很好，整体套装还是不错的。

主持人:谢谢您。下次请咨询高策地产的车轮车社长。 你从事这个领域多年，在这个领域也非常有知名度。 请问一下，几大之前流传下来的商圈快速发展的历史是怎么来看南二环地区的？ 这个街区有什么机会？

高策顾问总经理车轮

车轮:首先答案是肯定的。 今天讨论这个项目首先从商圈开始讨论是很重要的。 南二环经过好几次的时候，看到了中海地产广场。 我今天第一次进来。 在走廊、电梯、厕所体验了。 除了房间里很棒的项目之外，朋友还介绍了项目的具体指标，确实是个很好的项目。 这个项目本身一定是北京屈指可数的高质量办公楼之一。 从工作的主要立场来说，我认为是非常好的产品。 项目本身不是问题。 重要的是我们讨论的是商圈。 让我们来看看北京的整体结构。 我很赞同刚才刘总说的话。 北京是个多中心的城市，计划不仅如此。 实际上北京这几年的迅速发展已经产生了这样的实际格局。 除了大家都知道的国贸和金融街外，中关村自不必说，望京也成为了非常受欢迎的商圈。 8年前，望京也许不能说是成熟的商圈，但现在已经非常成熟了。 离我们不远的丽泽也成了气候，更早的木俣地也成了商圈。 从中心到周边，北京产生了多中心分布的格局。 虽然位于北京正南，靠近城市地区的位置现在还没有形成非常气候化的商圈，但这并不意味着过去没有未来，我们非常相信这一点。

两个方面非常值得关注，一个与南站的交通枢纽有关，它将促进我们的快速发展。 另外，考虑到南城的快速发展历史和优势，国贸一般以比较洋的外企为主，中关村以高科技公司为主，亦庄以制造业为主。 我认为南城是非常重要的优势和属性。 历史上非常重要的优势是商贸是重要的之一。 这里是很通告的地方。 特别是有南站的话，我们可以更加通达，面向天津、河北。 这是进入北京后重要的门户。 结合这样的优势，这里未来的快速发展与其他地区大不相同，一个是门户网站的效应，外来的公司在这里凝聚，另外与商贸相关的不同产业凝聚，与各部委交易比较多的公司凝聚，是我们这个商圈未来非常重要的优势。 我看得很清楚。

主持人:非常感谢。 车总是在这几个大商圈形成的过程中，包括西区和南区政府凝聚的优势，将这个项目或南二环这个地区扩展为北京的门户，特别是商业门户。 其实我不太喜欢坐火车。 十几年前一到春节我就回家。 特别害怕。 是个大包。 今年坐了几次高铁，一次去山东曲阜，从曲阜去昆山。 我在列车上发生了很大的变化。 完全不同。 北京南站的客流和人群水平很高。 而且南站给我的感觉就像机场候机室一样，人也是。 从门户来说，可以把南二环这个地区定位为北京的商业门户地区。

车轮:我再补充一点。 我刚才提到了高铁站，其实我们的距离很好。 历史上告诉我紧紧贴在车站附近不太好。 正好我们和那个有一点距离，但是距离不太远。 可能有1公里远。 可以保持安静。 可以保证质量。 当然，这个地区需要越来越多的运营和快速的发展。

主持人:汽车总是再次诠释了距离能产生美。 下面是21世纪房地产商业地产的社长蔡宇翔蔡总，你刚才问一下车总的这个问题。 从以前流传下来的商圈来看，未来北京一定会成为一个多中心的格局。 作为南二环这个地区，有没有机会成为商圈？ 你觉得怎么样？

蔡宇翔:来之前觉得自己很能表现，刚才大家都说了之后，自己还学到了很多。 该说的都说了。 车总是表现得很好。 在我自己考虑它能否成为商圈之前，其实是一个立场的转变，人的心情的转变。 能否成为商圈，一定会这样，是业主选址的心理准备。 为什么这么说？ 肯定不是工作人员说要租这里就租这里的。 从北京的一些变化来看，10年前南贫西贵的定位是众所周知的。 很多老板都是抱着这样的心情说我步行五分钟就能回家。 他的五分钟早就遭受了数百人的痛苦。 但是，北京不能说不会随着快速发展而改变。 那个时候，我们为什么不搬家南城，南城城市的基础建设不好，市里的建设不好，道路和费用什么都不好。 比如，领导和真正的上司搬到这里，堵了一个小时的堵车，住在昌平别墅区还在这里上班，简直难以置信。 北京虽然是一个城市，但比外面几个县远，从这个县到那个县100公里，但我记得北京100公里，有一次送妹妹从北五环到北京南站，我堵在路上的时候，她到了济南。 因为距离感太大了，所以觉得北京市是个可怕的话题。 对办公室的人来说，这是一个很严重的事件，所以一定要搞清楚地区划分、业务划分。 即使在中关村，你也会永远刺入中关村。 这个量会饱和。 以前说过不去南城，随着政府改变的决心，南北差异不大。 今天，看到刘先生经常说的列车商圈，先说变化，变化之后，我觉得这片土地和十年前不一样了。 房价可以看到很大的问题。 房价以前南北差距这么大，渐渐地二环赶上了一万多、两万多、三万多。 三万多房价代表着人的水平提高、水平变化、地铁交通变化。 也就是说，南北没有普通水平的差距那么大。 今天在南方高薪的老板级别很多，因为其他地区的拥挤而来到南方。 比如上司自己上班10分钟，也不是所有人都必须来这里上班2个小时。 西二环是金融，东二环是政府公司，南边到底能做什么？ 我觉得南二环一定很有潜力。 包括我们说的动力车。 如果说10年前必须做德克萨斯这样的外国项目，那列车买不到票的时候，你坐7个小时的车，简直要死了，不想做生意，不想赚这个钱。 因为不想每天往返七八个小时的长途汽车，所以停止了生意往来。 现在你从北到南站堵车了两个小时。 因为你也想死，如果南方有周边的汽车经济，今天去德克萨斯高铁一个小时就到不了。 这改变了你在商业上的交流。 如果依赖在经济圈附近有商业往来的公司和企业，我基本上很喜欢这个地区。 你一定在选择是否有这样的办公楼，是否有符合自己等级的东西。

如果南城像我们去的非洲一样，没有穿鞋的人，你说是机会吗？ 如果这里没有好的办公大楼，上司看到没有好的办公大楼就没有诉求吗，有很大的诉求却没有人启发吗？ 今天的南二环从市政补助、交通状况、居住水平、教育水平等级来看，完全等同于其他四个区，贫富知识水平已经差不多了。 所以，今天的南城根本上是一个潜在的大市场，只要出现了好的地区、好的项目，它一定会被市场接受和认同。 这个商圈既然有市场的支持，就合理自然地慢慢形成，不过是多长时间。 目前，cbd的租金价格评估这个性价比和等级匹配稍有诉求的领导人是否有权转移。 否则，cbd将证明这么多大公司不会到期转移到外面，市场上也有比较。

主持人:谢谢蔡总。 蔡总理说，中海地产广场项目目前作为该地区的领导者，几年前富力有一个叫富力摩根的项目，似乎已经上市了。 那是销售类的项目，和我们纯粹租赁的项目不太一样。 这个项目在二环边上，更明显了。 下面请世邦魏理工的王茂君。 你作为专业大行，也是中海地产广场项目的总代理。 以前流传下来的商圈、新兴商圈、南二环的商业区都是怎么看的？

王茂君:谢谢刘总。 我的工作范围是每天和这些开发企业，租户和很多商圈的委员会打交道。 新的商业区必须形成，才能更好地快速发展。 我们以前需要了解的不仅仅是政府一点点的政策支持和周边的基础设施，还有对交通人口环境的压力，南二环觉得一定需要确认。 一部分需要对这个地区非常有利的租户集团。 正如刘总说的或者蔡总说的，北京已经有五个以前的商业区被报道了。 此外，还有6-7个新的业务区。 这6~7个区域必须有各自的优点。

主持人: 7个新兴的商业区有叫南二环的区域吗？

王茂君:有。 如何定义这个地区的客户群体，我们明白自去年运营这个项目以来，过程特别曲折，最终我们不与cbd、望京抢夺，甚至不与亦庄抢夺，而是立足南二环，辐射到整个环渤海地区。 目前上传的客户有大公网这样的企业，也有华电这样的国有公司，华北区利用高铁交通的特点形成了这样的客户群体。 这个地区的客户群体应该设定在环渤海地区这个范围内，这是有优势的。 其次，我想强调的是，新兴商业区形成的一些重要因素需要地标。 例如，燕莎有亮马桥。 我们这个需求有龙头公司或者龙头项目，可以引导整个地区。 如何才能实现这样的地标性建筑，需要有背景的更好的企业品牌开发企业，这个开发企业有着比较好的愿望，是可持续发展的。 我们世邦魏理市在全球范围内进行了调查，从顾客的角度来看，如何才能判断办公楼呢？ 例如，1990年、2000年、2001年，人们对办公楼的判断立场不同，强调可持续快速发展的项目越来越多。 回到刚才说的这个项目，作为地标性的建设，首先必须要可持续快速发展。 因为新的商业区的形成至少需要5~8年，不是1~2年就能完成的。 五到八年内这个项目本身应该五到八年是地标。 例如，现在的国贸还是地表，亮马桥在燕莎区还不错。 我们2007年与中海合作，中海成立于1979年，1997年北京企业成立，大家对中海印象越来越多，在商业地产这一点上我们也有幸和中海房地产一起来，他现在具备了做地标性建筑的条件。 例如，有理想的开发团队，以及比较成熟的资产管理团队和不动产管理团队。 我最初做的商业项目是cbd的中海广场，看到了中海的整个成长过程。 刚才王莉莉说要在这个项目上做地标，同时也是可持续快速发展的地标，这需要魄力和漫长的周期。

整个商业圈的形成和大楼租户的结构。 我们为了提升楼宇整体的企业品牌，不仅要让这个项目成为可持续硬件的设计，还要加强物业管理的服务，还要强调如何控制租户的组合，提高楼宇整体的质量。 中海也是很在意的这一张。 最近，我们也做了调查，和大家分享。 大家都想搬到新的办公楼去一个有点成长性的企业给他带来商机的项目。 这是一个非常新的主题。 例如，在建造中海广场的时候，我们召集了大楼所有首席执行官级别的高管组成中海会。 这是一个非常有效的组织。 你租了这栋楼，并不是说这栋楼的房租便宜。 这个时候，对租户来说有附加值，我们也想做越来越多的尝试。 大家都在谈论这座大楼的所谓差异化，所以差异化一定有硬件差异化，但还是有软性的，所以我们必须考虑。 回到今天的主题，我认为南二环的商业圈任重而道远。 我觉得机会还很大。 我们也可以通过房地产广场这个项目带动整个南二环的商业圈。 这是我们的愿望。 谢谢你！

主持人:王总在大环境、大背景下，商圈必须定位为环渤海全境，不仅是北京的概念，更应该广泛地看待顾客？

王茂君:对。 这也是一种尝试，是我们自己的愿望。 这个愿望的初步形成是基于我们对这个项目客户的来源。 因为我们想挖掘cbd的顾客。 其实很难。 大家不太认同这个地区。 所以，我们想把高度调高一点。 我想利用高铁经济带动整个华北地区。 我们大楼里有很多华北公司。 例如，山东、天津的任何一家公司其实都上传到了这座大楼里。 我认为这是一个方向。

主持人:刚才蔡秘书长、赵教授说，中心地区是一个大市场。 蔡秘书长也表示，第五代办公楼以顾客，即招聘者为核心，无论是可持续快速发展还是其他方面，这都是我们最重要的出发点。

我们最初认识到的是cbd的中海广场，那个项目非常成功。 当然，交通还有问题。 下一个问题从中海广场地区的应对和产品的应对来看，大家有什么样的观点？

张存理:两个人都是我负责的项目，所以两个人都喜欢。 cbd中海广场在交通微环境方面存在一些问题，但从公司办公室来说，处于cbd这个大环境中，具有地铁1号线、10号线的交通特点。 房租的价格也相当大。 两个项目网站不同。 这个项目性价比更高，但质量绝对一样。 业界知道我们在做质量。 我们的硬件质量一定不错。 无论这是南二环，还是济南的南二环，我们建造的办公楼都维持着甲级办公楼的水平。 我们所有的项目都拥有。 拥有的项目意味着我将和它一起度过所有的生命周期。 项目今后十年、二十年都必须保持生命力。 这也是为什么南二环的中海地产广场会成为cbd中海广场的标准的原因。 将来有这样指控的公司在南城找不到好大楼，我一定能满足他。 或者说在南城整个商业区迅速发展后，更好的大楼想超过我们，但就像杨萨区有亮马桥一样，我也不错。 这证明客户同意我们的质量。 中海是一个很有实力的开发者，不会轻易销售项目。 对租户来说这是相当稳定的依赖关系，不会因为其他不动产产权的交易而影响你的正常办公室。

主持人:张先生总是强调质量。 在这一点上我会成为解说员。 2008年、2009年，在南三环有一个叫中海城的项目。 当时被客人问了是否可以购买。 我直接告诉他不用看，中海城也给我留下了这样的印象。 办公楼也一样。 那个可以传导。 特别是拥有经营、统一管理。 刚才也说了一点对项目的看法和认知，能从电梯、空的调整等更微观的角度，包括物业管理服务在内，从客户的角度谈谈你的感受吗？

喻红:刚才张总是说质量，这确实是同样的心情。 来这里的客人和工作人员普遍都有这种感觉。 含砖瓦的感觉都是经过精心挑选的，不仅可以看到电梯，还可以看到电梯。 包括厕所在内，我们每天真的采用酒店一样的等级。 包括层高在内，非常高，窗户也很宽，是明亮的大窗户。 不管是天花板还是地板等级，都很高。 平时上班很开心。 特别是我的办公室在东北角。 视线特别好，这边往北看，那边是小区景观，一望无际的绿色，心情很好。 大家确实都觉得质量不好，无可挑剔，而且我们的物业服务也很好。 我们经常和信息表达有什么诉求，带着团队去办公室交流，信息表达特别方便，楼下有餐饮的食堂。 周围的饮食确实不太发达，有点欠缺。 我们想租的是半层。 去年找房的时候，本来想租1000平方米以上的。 看到这个地方后，定下整体楼层租用，我认为很有潜力，值得我们投入。 所以，对于大公报来说符合我们的企业品牌定位，特别是互补，现在我们的选择并不遗憾。

主持人:谢谢你的比喻总是备受称赞，也提出了饮食问题等问题。 请问如果你的外宾到了北京，住宿怎么安排？

喻红:我住在陶然大厦和花园酒店。 吃饭也在陶然花园酒店。 有时七八十人，八九十人也来到那里的大厅，很方便，是很长一段时间的签名。

主持人:商务购物怎么处理？

比喻红:对大商场的sogo还是很方便的。 购物关系不大。 批发的地方离我们很近。 对员工来说，饮食还是很重要的。

主持人:为什么我这样问，我感到商圈的迅速发展，其商业包括酒店。 包括饮食、娱乐在内的街区都必须同步后商圈才能成熟。 接下来请到高策地产的车轮车。 能从中海的这两个项目谈谈对北京写字楼市场整体的一点看法吗？

车轮:可能不需要什么特别的结合。 因为这个项目本身是北京南城地区备受瞩目的项目。 当然，其快速发展需要整个地区一起快速发展。 它本身也会带动这个地区的迅速发展。 从北京来说，我们非常看好北京未来的商务房地产市场，从北京自身的定位和北京实际产业的快速发展，特别是北京的聚集效应来说，未来的写字楼一定是非常好的快速发展。 结合我们自己，关于我刚才说的地区发展如何迅速，目前我们项目所在的周边地区确实不是很成熟，但随着一段时间的运营，加上我们项目的效果，这个项目本身 范围更广的是，除项目外，项目周边的其他项目甚至地区发展迅速，使南城成为北京的重要参与者。 这是两个重要议题，南城将成为北京的重要部分，我们将再次成为南城的重要部分。 这是未来我们可以期待的方向。

主持人:蔡先生总是结合中海地产广场的例子，谈谈你对目前北京办公楼和商业地产的看法。

21世纪商业地产总经理蔡宇翔

蔡宇翔:做写字楼的顾客，写字楼的管理其实在北京好坏差别很大。 我们选择办公楼的时候，像比喻里说的那种套餐和饮食是需要考虑的因素。 另一个因素是，北京写字楼很多，但是在全国数一数二的供应量中，真正为房子服务的写字楼，可以说很舒服。 企业品牌的效果非常重要，不是名字的问题，而是口碑的问题。 比如，你办公楼的能耗，高端写字楼的领带系在里面坐不住，这就很热。 查办公楼是为了省钱，不惜一切。 或者管理的队伍说5天换1波，10个月换3波，约定的车位不能送到。 因为以前的人去了。 中海很棒。 我在深圳呆过很长时间。 企业品牌是口碑的问题。 如果cbd已经有一个的话，要打开第二个，服务一定会跟上。 我自己住万科，你为什么觉得万科好？ 还是管理和评价的问题？ 我们现在战斗的除了地区和价格外很重要，最重要的是后续的管理。 管理上的竞争，能源消耗在很多细节上的竞争，不符合高端标准，也是我们顾客考察的重要方面。 如果你觉得今后想快速发展的越来越多、更快或者更好，我相信只有从口中传达，从客户那里传达，才是最重要的传达方向。

主持人:谢谢蔡总。 蔡关注着物业管理的问题。 这个项目是中海自己的物业管理，还是王总给我们讲讲这个项目在物业管理方面有什么优势？

世邦魏理仕办公楼服务部的王茂君

王茂君:我也经历了中海广场和中海地产广场两个项目。 第一次和杨总去开会的时候，杨总前台建议保安绝对不能是女儿。 从第二天开始变成美女了。 我自己也做过房地产。 不动产很细。 看看中海的这两个项目，除去这个位置，中海地产广场比中海广场有明显改善，包括大堂的解决。 中海自己的整个团队不仅有物业管理的团队，还有开发团队和资产管理的团队，这几年都处于成长的过程中。 他们每个月都会接受全国性的训练，我自己也会给他们做，让他们深刻体会到团队的组建。

取决于两个项目如何去看北京办公楼的快速发展，我特别同意刚才蔡总的观点，应该重视企业品牌的树立。 中海原来是做住宅区的，后来增加了商业区的范畴。 我觉得中海办公楼的脑袋里有些硬化的标准。 不仅是中海的开发商，北京许多国有公司的开发商也制造了包括国贸在内的企业品牌事件。 我认为国贸这个我们已经是非常成熟的商业地产开发企业了，年我们还在给他们打造企业品牌成熟度。 济南也好，天津也好，其他任何城市，只要是有潜力的项目，基本上都是可持续开发和设计。 我的一大体验是建立企业品牌和管理团队。

主持人:要说企业品牌，现在北京的市场，比如商业地产和写字楼这些地方，远洋在我的印象中应该有三个项目，北辰有两个项目。 中海比较低调，目前有四个项目。 从这个角度来说，中海地产和写字楼也应该是标杆公司，但还不太普及。 我们更祝福中海商业地产走得更远。 谢谢你。 感谢几位嘉宾。

主持人:感谢几位嘉宾的精彩意见和对话。 尊敬的各位、房地产界的朋友们、媒体朋友们，“北京写字楼投资价值系列论坛中海地产专场”的活动到此结束。 我衷心希望这次论坛能成为契机。 我们今后将关注新兴商务区的增长和快速发展，共同为新兴商务区的发展注入绵薄之力，最后再次感谢主办单位中海房地产，合作方房信网正在为这次活动做准备。 感谢信息媒体全程的报道和支持，祝大家事业成功，事情成功，万事如意！

来源：零点娱乐时刊