“胡景晖：深圳的房价收入比已远超香港”

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12月6日，2019首届粤港澳大湾区经济快速发展国际论坛在广州广交会威斯汀酒店举行。 重磅嘉宾将与大湾区基本面洽谈房地产、科技、金融、人才等行业的快速发展前景。 会议上，景晖智库首席经济学家胡景晖做了主题演讲。

“我们认为香港的房价很高，香港的房价确实很高，但是如果不计算绝对值，我们在世界范围内统计房价，中国的房价已经很高了。 但是，我们一直统计口径有问题。 在国外计算房价的是室内居住面积，我们是建筑面积。 换算分配率，深圳房价收入比为60.79，香港为49.13。 也就是说，香港家庭50年不喝就买套房，而深圳家庭61年不喝就买套房。 深圳在房价的相对值上远远超过了香港。 ”。 胡景晖建议，如果在深圳卖房子出租，收回投资需要82年。 广州63年在香港需要53年。 希望深圳市政府尽快处理高房价的问题。 高房价是世界所有湾区都出现的问题

以下是胡景晖的演讲原文。

看到整个粤港澳大湾区在目前的快速发展中面临着四个问题，一个是快速发展不均衡，一个是核心城市定位不清晰。 以广州为例。 我们在广州，高房价削弱了城市的竞争力，因为金融资本市场目前对科技创新产业快速发展的支持力度不够。 对不起，说得不太好听，关于所有问题我们都有建议。

第一，大湾区的快速发展总体上不均衡。

我们一般称大湾区为深莞惠、广佛肇、珠中江，港澳单独解决。 我个人认为不应该这样想，但是这样想会把我们的想法限制得很窄。 实际上，大湾区整体应该有三种结构。

第一个结构，东岸。

第二个结构是西岸。

第三种结构，周边。

东岸，西岸，我发现了一个很感兴趣的事件，我们在回避一个词。 为什么我们说大湾区总是东岸，西岸，哪个东岸，哪个西岸？ 这个中间叫什么？ 丁洋，不太好。 零丁洋叫零丁。 人生自古谁也不死，精心流汗照亮青天。 南方游牧民族最后赶到北方政权的时候，是什么背着明朝最后一个皇帝过了条还是零丁洋，零丁洋这个词不怎么样，我们经常回避这个词。

事实上，我认为大湾区整体上最确定的应该称为东岸、西岸、外周。 这样我们就看得更清楚了。 现在，大湾区的问题是什么？东岸很强，西岸不是通常的差距，亿说极大。 广州很幸运。 广州位于东西岸内周边教堂的中心点，但我认为在整个现在的粤港澳大湾区广州的城市中，并没有把广州定位为东、西岸内外维度的交叉点。 广州错过了很多快速的发展机会和定位。

我不知道你有没有看过旧金山湾区的图，但是很多喝葡萄酒的人都知道他的山谷。 那是整个旧金山湾区的正北方向，整个旧金山湾区的正北迅速发展的是农业、食品、酿酒。 但是，在粤港澳大湾区整体规划中，没有看到说要农业的地区。 农业认为low很好，所以所有人都必须做金融。 所有人都必须搞高科技。 所有人都必须做现代制造业。 这是个问题。

如果各地区没有确定的分工和差异，第二次产能过剩，那么粤港澳大湾区如何形成比较有效的差异化和互补性，如何快速发展协同性，你是搞科技的，我也是搞科技的，你是金融

华为在这里制造，我在珠海制造魅族，魅族似乎也活不下去。 所以，我认为没有必要做重复的事件。 其中特别值得参考的是，例如以东京为例，东京湾区的港口整体分工，它们进口，它们出口，它们制造集装箱，它们散货。 横须贺还是一个军港，日本整个东京湾的所有港口都有分工，但对外是一致的，不会讲价。 在这里取50元，我30元。 虽然对外是统一的，但所有港口都有分工。

让我们看看旧金山湾区。 湾区的北部是农业、食品和酿酒。 我们知道东部的奥特兰是重要的港口和工业，硅谷、圣何塞正在迅速发展高科技。 斯坦福大学在上面有富裕的地区，最先进的旧金山核心地区迅速发展商业和金融，没有任何重复。

我金融你搞科技，他搞农业，他搞重工业，他搞物流。 我们是你做金融的，我也是做金融的，你做手机的，你做机器人的，我也做机器人的，为什么还要这么做？

因此，从东西岸到内外进行了目标国际研究。 例如，以教育为例，旧金山湾区为什么经济增长这么好，有三个教育体系的水平。

第一，是以斯坦福、加州伯克利为中心的研发型大学，这些大学培养的是研发型人才，有着不可思议的想法。

第二，剩下的其他大学培养了常规型的管理人才。 第三个教育水平叫做社区大学，培养着技术人员和一点中高级的劳动力人才、专业人才。

所以，整个旧金山的教育系统非常有水平，有研发型教育，有普通的管理型人才和高级技工。 实际上对照这条四通，整个大湾区的顶级教育资源集中在东岸，广州云集中山大学、暨南大学、华南师范大学、深圳云集深圳大学、香港大学。 因此，整个大湾区的教育资源集中在东岸，未来，我们的设想之一是在大湾区东岸重点发展研发型教育和高端人才培养，如旧金山湾区的斯坦福大学和加州伯克利，在西岸迅速开展应用型教育

现在，北京师范大学、北京理工大学，很多大学在中山、珠海设有分校，中山大学也有分校在中山市。 整个大湾区的外围、将门、肇庆、惠州等地区，教育资源更为薄弱。

所以，我们的意愿是在东岸迅速发展研发型高端人才培养的教育，而在西岸迅速发展应用型教育、在周边迅速发展职业性教育与大湾区现有的教育资源相匹配，形成一个很大的弯曲，是一个很有层次的人才培养步骤。

从产业来看，东岸集中了高端电子新闻技术。 例如华为、中兴等。 梁教授说的整个中美贸易战都没有走出深圳的街道。 那边的华强北等it产业实际上是东岸的明星。 但是，西岸在做什么？ 佛山是中国最大的家电制造业中心，美，珠海是中国最大的白家电公司，董先生的格力。 实际上现在来看，在目前的产业布局上，东安要点是新闻产业新闻it产业发展迅速，西岸正在进行白家电智能化、家电产业升级。

佛山本来就有光机电一体化，珠海是中俄重要的仪器仪表生产中心，应该依次组合中安快速发展高端电子新闻产业，西岸应该快速发展高端装备制造业，这是有分工的。 从车型上看，广汽与日本三大汽车产业合作，东风生产、广汽本田、广汽丰田深圳搞比亚迪( 002594股吧)。 事实上，造车几乎都被东岸垄断了。 西岸没有造车。 东岸以前流传的造车也有新能源汽车。 西岸没有造车。 西岸有国际珠海航。 目前，中海金湾区已基本获批，以航空空产业为新型产业基地，迅速发展广州白云机场( 600004股吧)，目前已搭载的，明年5500万的吞吐量也将遍及粤港澳大湾地区，飞机维修、飞行

我很容易看到这张图。 在东岸造车西岸造飞机，在广州造船，这不是很好的分工。 你为什么要做这个？ 从产业如赛达、医疗来说广州是全中国的医药产业中心，白云山( 600332股吧)制药、广药、药、药产业一大堆，从广州到深圳到香港很多医药产业的研发在这里只要氧气健康。 为什么不在东岸做研发，抗氧养老好一点的医院越来越多配置在西岸？ 因为西岸的地价很便宜。

所以，从很多产业的迅速发展来看，我认为东西岸需要分工。 内周也有有效的分工。 实际江门、肇庆、惠州承担了越来越多的核心产业区配套，原有产业的输出，和日本有很好的定义。 他被称为高端制造业。 通常，由于制造业的革新，没有把我们的产业分工得如此明确。

东岸很高，但是电子报产业西岸建造了高端制造业周边，通常是制造业，一直以来流传的石油化工和冶金机械制造等。

第二个问题以广州为例，其实每个城市都特别关心自己，每个城市都是数量，我在粤港澳大湾区的战术规划中应用了几个字来表达，80个字还是50个字，比别人多了两个字，实际上在职能定位上是港澳广州深圳， 广州的定位维持国家中心城市和综合性城市。

我不能理解什么是国家中心城市和综合维持城市。 所以很多定位都是贸易金融以航运为港口，拿出门户网站，大多数城市都要打上这个标签，说出我们的观点，代表这个。 我们的任务其实是在大湾区广州这个城市最硬核的名片是两个字，文化。

是否知道广州市中国的非物质文化遗产是全国最多的城市，广州市市长未必知道全国这么多城市的广州师非物质文化遗产居全国首位。 囊括了广州市中国岭南文化的中心，以及广辅文化的源头、岭南文化、万象，从园林、盂兰盆艺、花卉、音乐、文学、绘画、工艺品、戏剧等一大堆。 但是广州说看到了粤港澳大湾区这个整体的国家战术机会，发扬岭南文化以前的传入，没有看到相关表现。

说电影歌曲，我不知道大家是几十年代的。 我90年代进入北京大学的时候，每天在宿舍播放的流行歌，几乎都是广州的歌手唱的。 中国90年代，流行音乐的中心是光。 无论是林一论、陈琳、高林生，大家都不知道这些名字吧。 毛宁，杨钰莹啊。 当时中国所有流行音歌手都来广州了，不错。 广州和你今天好像都不出来。

广佛一体化后把武术这张名片交给了广州，叶子是哪里人？ 李恩李小龙是哪里人，黄飞鸿是哪里人，都是佛山的吗？ 佛山是中国南派的无数发源地。 今天的中国一带走出去，不仅建造高铁，还拥有5g和少许过剩的生产能力。 中国向世界出口文化。 我觉得光开孔子学院是不行的。 孔子学院和少林武校应该一起开办。 文物齐全。 中国不仅仅是学习。 打我们也不怕。 我们在佛山有阴影。

广佛一体化武术文化也是广州重要的名片。 广州现在有国际纪录片。 我们周围在做什么广州设计周？ 每年广州都有什么花卉节吗？ 各种文化产业都在看这些数据。 文化产品出口212亿美元，位于全国第一广州。 我们非物质文化遗产最多的城市动漫游戏产业增加值400亿，你知道珠江钢琴( 002678 )吗？ 股票吧) 26%的世界市场占有率是世界最大的钢琴制造商，世界最大的钢琴制造商在广州，但是广州不使用文化这张卡，和别人争夺金融。

争什么呢，自己的特点是网络音乐总产值不占全国的四分之一吗，珠影集团等，这个惊人的数据可以看出，广州其实有着非常得天独厚的文化基础文化产业，但是 所以，我觉得很简单的广州很容易打出文化名片。 我马上保证。 有没有某个国际化，有没有广州流行音乐节，有没有广州古典音乐节，有没有广州动漫节，有没有广州绘画节，有没有岭南文化，没有就马上做。 本来如果是地区级和国家级的话就不难了。

而且，我们需要从下游向上移动，挖掘文化产业的源头创造性。 第二个问题，谈了钢轴的城市定位不明确。 必须有足够的文化这张卡。

第三，说到高房价，我认为香港的房价很高，香港的房价确实很高，但是如果不计算绝对值，我们在世界范围内统计房价，中国的房价已经很高了。 但是，我们统计口径有问题。 的国外计算房价是什么样的室内居住面积？ 我们学习香港的建筑面积，换算一下分配率，深圳的房价收入比为60.79。 香港只有49.13。 也就是说，香港家庭50年不喝就买套房。 我们深圳的家庭61年不喝就买套房。 我们深圳在房价的相对值上远远超过香港。 房价租金，确实深圳很多人租房。

深圳香港中心城区的房价租金比，就是这个数值，房租已经不低了，但是房价贵到什么程度了，如果我要在深圳卖房子出租，还需要82年才能收回投资。 广州亿在63年香港需要53年，绝对值没有香港高，但我们在房价收入比方面居深圳世界第一。

今天香港高房价高房租带来的结果是什么？ 空外壳化、人才流失、年轻人绝望、社会同胞我不希望深圳成为模范城市。 示范高房价。 我希望深圳市政府尽快处理高房价的问题。 高房价是全世界所有湾区都出现的问题。 日本怎么处理，炸毁广场协议后，日本房地产和古市爆炸，今天带你去日本。

但是，如果你去纵容的东北，我有15%的理财产品，没有人卖。 年化40%的销量。 这是经历了金融危机房价和股价真正灾难式爆棚的国家的结果吗？ 你在日本存款的很多银行都是副利率，你不仅把钱存入银行没有利息，银行还付你保管费，所以他们买g2的股票，你买g2的股票，每年获得2.3%的分红收益，你很满足。 我在银行存了钱，总之因为这个g2的缘故每年有2.3%的红利。 他在给你做车票，做高铁票。 我们认为房价明年必须翻一番。 这件事出乎意料。 香港已经说明了房价高房租的结果，产业空去中心化，除了股票就是房子。

第四，谈谈金融。 我们投标了日本和旧金山湾区。 我们在大湾区有两个资本市场，深交所和香港证券交易所，但是我们在金融支持科技创新产业方面还存在很多不足。 其中，日本所采用的模式基本上是通过银行间接融资渠道，向中小和创新公司提供支持，因此在日本上市的公司很少。 去纳斯达克的日本怎么支撑中小企业首先有专门银行和政策银行，向中小企业融资？ 第二日本很多今天，银行是否有钱，是否有流动性，是否有流动性，现在不是利率下降的问题，而是和银行的朋友吃饭。

银行有钱就拿不出来，李克强总理年初就要求去4家国有银行，给中小企业提供融资银行，有钱就拿不出来，为什么？ 没有抵押你是科技创新公司，除非创始人将房子抵押，否则没有抵押。 你里面有什么？ 企业品牌的专利商标怎么判断？ 我不敢把钱给你。 日本怎么处理？ 日本第一有专业性银行吗？ 第二，有很多专业性银行。 帮助银行。 商标值多少钱？ 专利值多少钱？ 将来可以预计的应收账款值是多少？ 在这样的机构中国没有这样的服务。

而且在日本有信用保证机构。 缺乏为这些中小企业提供担保的担保机构。 我们将组成保证联盟一起保证。 这样的话，就会集中较大分散成为问题的风险。

因此，在日本，由银行处理，向创新性公司和科技公司提供金融支援的问题正在增加。 美国的另一种做法是通过资本市场，通过直接融资手段，仅旧金山湾区就有100多个天使、vc、pe的投资机构，有2000多个投资中介机构。 旧金山湾区提供从天使、cv、pe的金融机构到带到纳斯达克和纽交所的大小不同的服务。

但是，像我们粤港澳大湾区这样的做vc、pe、天使的投资机构和投资中介机构并不发达。 所以，在很多公司的银行领域没有钱，也没有走资本市场这条路，经常死在天使的圈子里。

当然，这两天澳门已经向国务院大致申报并在澳门开设了以人民币结算的离岸纳斯达克，在粤港澳大湾区增加了交易所，除香港证券交易所、深交所外还有澳门交易所。 但是，即使这些齐全，从天使到vc到pe，大湾区又有多少投资机构呢？ 提供投行服务的中介机构有多少？ 肯定没有3000家公司

日本有一个很棒的模式，叫做tlo制度( technologylicensingorganization )。 我是创新型公司或大学的研究开发机构。 我现在需要钱，但是我手上有专利和刚开发的技术秘密，怎么办？ 有一种叫做tlo机构的变换机构。 该机构与大学、公司、政府、判断、专利申请和各种市场相连通。 它可以识别你的专利和开始的研发未来在多少市场空之间。 你不是没有钱吗？ 我先买。 买了就有钱了。 你可以继续。 但是，买下它，将来这个技术真的是很普遍的领域的应用技术，可能会增值百倍，千倍。

所以，无论是日本还是美国，湾区经济之所以有这样的活力，是因为在金融创新、金融服务、银领域的工作、投资、证券方面有非常丰富的人才，有非常灵活的机制，有非常大胆的创新。 目前在粤港澳大湾区，我们还非常起步，但有两个交易所。

我刚才说的是我们仔细研究了《粤港澳大湾区整体快速发展战术》和《三年行动计划100条》后，仔细比较了美、日的快速发展经验，发现目前存在薄弱和不足之处，提供了相关的意见和建议。 当然，政府相关部门、公司、机构需要理解的事情越来越多。 我们需要能提出更详细可行的方案。 请付钱。 我告诉你处理方案。

扫这个二维码包括刚才袁尚的二维码，包括搜狐在内的主题网页有58个网站包含3万字的“2019粤港澳大湾区经济快速发展蓝皮书”。 我们指出问题所在，希望这些建议能被有关部门听取和采纳，更好地建设大湾区。 从资源发布，从自然条件，从人口基数，从经济增长潜力看，从目前我们整体经济的快速发展趋势看，粤港澳大湾区可以囊括纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区的所有产业特征、优势，是他们的经验

来源：零点娱乐时刊