“孙宏斌戳中开发商大佬们的集体痛点”

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很多项目，无论是a轮还是z轮，只要孙宏斌喜欢，到最后都成了孙宏斌轮。

孙宏斌就这样被贴上了接盘侠、白衣骑士、中国好老乡的label (标签)。

年轻的时候，孙宏斌有孙子大炮的label。 当时他年轻气盛，打南北房企，脚踢各路大佬，谁也不服，社会是我孙哥，人也狠。

现在的孙宏斌很少出来了。

每年民生银行( 600016股吧)的房地产金融年会，在少数情况下，可以让孙宏斌大胆指导房地产领域。

今年的会议是在11月5日召开的，孙宏斌按照约定来了，用ppt讲了20分钟，如你所愿，还是那个耿直boy。

孙宏斌先谈了房地产领域的环境政策和市场趋势，ppt上写了几个项目。 总之，让开发者做好长时间过冬的准备，不要对放松控制抱有幻想。 “新形势是这次的控制，一言难尽，不能去房地产，二是房地产不能成为刺激经济的工具。 ”。

在这种形势下房企怎么应对？ 孙先生主张强调提案没有用，但他在出席会议的金融大佬和地方政府官员面前提出了一些建议。 这些提案确实是灵活的定制。

例如，孙先生提出了调整供给地和住宅容积率的政策。

他说。 “一些城市的房价已经上涨。 例如，上升到了3万，但你的价格是8千，这个节点上有很多城市。 即使是限价，有些城市也需要调整。 供给地、容积率等许多城市需要调整。 ”。

我知道今年年初融创从卢志强那里接到了北京(楼盘)泛海国际的地块，接下来融创大幅改变了该地块的规划，容积率大幅增加，规划中有点商业综合体变成了住宅。

孙先生还提出支持收购。

“并购是处理风险最多的方法，暴露出很多风险，而并购是处理风险最多的方法，(银行)无论从额度还是并购贷款都必须支持。”

我们知道融创这几年一直在购买。 最近花了大钱收购了成都超大文旅综合体项目和李嘉诚在大连(楼盘)的项目。

孙先生还提出支持头部房企，“我认为五年间，这一领域的前五名将占30% (的市场份额)。 ”。

是的，融创已经进入了全国住宅企业排行榜的前五位。

所以，总结一下，孙先生的建议可以概括为一句话。 必须支持融合的迅速发展。

在那许多私人物品中，我们唯一找到了孙代表领域向银行提出的建议。 “如果(银行的)贷款整体不增加，这个领域就很麻烦。 你可以限制其他的东西，但这个必须增加一点。 ”。

这个提案很有意义。 现在房地产债务总量被控制住了。 银行贷款、信托、债券、道路不是堵塞，而是要支付越来越多的购房款。 所以，房企的现金流基本上只能靠销售来还债。 这取决于银行放了多少贷款，以什么样的节奏放贷款。

包括融资在内的开发商现在最怕银行收紧贷款。 这对资金链来说是火上浇油。

前几天，孙宏斌向母校清华大学捐赠了10亿人。 如果研究生也是母校的话。

以前，这笔钱都不是事，但是卖了一些豪宅回来了。 以前房子卖得很好赚钱。 现在不能两者兼得。 要卖房子，就得削减利润，赔钱。

今年国庆七天假期中恒大家卖出了500亿家，而小国一年的gdp也不过这个数。

恒大是怎么做到的？ 依靠大甩卖。 现在所有房企都恢复了口味，蜂拥而至，全员卖房，有些房企要求员工购买企业的房，不直接开除。

员工该怎么办？ 企业借给你首付。 例如，总额100万的房子，7成的银行贷款，如果企业借了你15万，你就买了。 剩下的15万该怎么办？ 当然是员工自己出来的。

房地产领域的今天有点紧。 以前是大鱼大肉，大金大银啊。 特别是市场营销口的中干基干，吃卡很辛苦，总是拿到很大的灰色收入，15万的首付。

没有你，现在很多房企项目都在进行首付贷款、首付分期。 用房企工作人员的话来说，就是先骗银行的钱，再骗贷款的钱。

因此，孙宏斌呼吁银行不要限制任何贷款。 孙宏斌没点的是，羊毛出在牛身上，这些贷款总是要还的。

开发商降低杠杆，购房者应该如何降低贷款施加的杠杆？

以下是孙宏斌演讲全文速记版:

我觉得刚才盛司长说得很好，我想说的第一件事是他说的。 我的发言首先想说新形势是什么。 这个领域不是合理的领域，所以我们有很多逻辑，但是现在我们的新形势是什么？ 第二，变通的选择其实和大家一样，没有任何选择。 第三，我不知道给谁提建议。 这就是简单的三点。

现在的房地产政策环境，是刚才盛司长说得特别好，还是不依赖房地产，这是国家战术，是政治高度上升的国家战术。 为什么？ 这个领域太多了，这个领域的相关领域gdp占30%，这个领域的卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%。 该领域的贷款占28.9%，除其他领域的贷款外，还抵押了房地产的占50%。 所以这个领域太重要了，已经占据了很多资源。

我想说的是，改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家政治的高度和漫长的战术选择，我们必须了解这次的控制。 很多人现在的压力那么大，你觉得什么时候能放松？ 我说了不可能。 大家都记得去年10月。 那个时候，限价，大多数人其实都误判了。 本以为年“两会”今后可以开放，但最终没有开放。 19岁之后说放开了，结果没有放开。 说了年“两会”之后放了，还是没放，等到今天已经是第四年了，还是没放？ 第一，这个领域确实太重要了，必须了解新的形势。

第二，未来房地产整体规模，本来我们说是60%以上，刚才盛司长说53点几分的城市化率，将来会达到80%以上，2030年达到70%，这个空之间还很大。 一个是城市化的诉求，另一个是改善性的诉求，你在这里的所有身体，你周围的10个人，一定有5个人想改善。 你不用改变也能活，但我想改变一切。 你的10个朋友中，一定有一半人想换房子。 我想这个领域我还会保持好几年。 今年大概是16兆左右，这个规模大概会保持好几年。 这是一些。

此外，该领域还发生了变化，不是二手房的库存、增量，而是15万亿美元的订单后，该领域下降了3万亿美元，2008年下降了2点几万亿美元。 到了年，为4点几兆，到了年，约为5兆。 2007年至2019年增加了五倍。 从去年增加到现在的3倍。 所以这里的开发者这几年一直在抢占增量，有那么多增量，所以大家的日子都过得很好。 但是，到了现在才库存。 就是这个15兆库存。 在这个上下，这个时候很难。 从大家抢增量到抢库存，这其实是一个很大的变化。

另一个变化是上一轮的时候去库存。 这个控制是错误的。 因为原来一线和二线的库存很小，这一轮的库存基本上丢了一二三线的库存，然后年10月限价，限制在一二线城市，限制在强三线城市，现在已经没有库存了，所以发现了开卷。

最大的问题是把风险推到了底线城市。 下的四五线城市、五六线城市、低线城市房价翻番，供应量大幅增加，有风险吗？ 从结构来看，风险很大。 一二线城市通过去库存加以限价，没有风险，出来后都摇号卖了。 三四线城市这几年房价也翻了一番，供应量大幅增加。 所以未来房地产市场的整体规模大致如此。

另外，在过去的10年中，确实从2007年的3兆到15兆，增加了5倍，增加到了12兆、12兆。 什么意思？ 增加的是世界汽车市场，世界汽车市场为2万亿美元。 这是因为有那么大的增量。

另外，结构风险为一二线城市、三四线城市。

第三，今后在债务总量管理的情况下，增加债务几乎是不可能的。 在这样的管理下，这个领域的杠杆一定在下降。 当你限制价格，固定所有领域的风险，控制建设总量后，降低杠杆率，这些控制都是有利有弊的。 我们的库存大致在一二线城市，所以房价想上涨，但地价比房价上涨得快。 所以，限制房价对这个领域是好的。 不管有泡沫还是没有泡沫，我们都做得很好，至少风险很小。 而且，幸运的是，现在的控制还调整了政府的期望值。 原来的房价下跌了。 政府的地价不会下降。 随便出的地价你算账的话，就不够钱了。 所以政府现在慢慢地期望值也下降了。 未来的限价将纠正风险，债务限制总额降低了债务比率，所以我认为这个领域更好。

什么样的公司，其实是综合？ 第一步，首先是库存，如果库存有问题，就不能说是综合竞争力。 房地产库存很麻烦，赚钱不容易，所以亏钱特别容易。 赚一亿很难，但失去一亿很容易。 因为赚了钱之后发生了很多事，所以失去钱之后什么也没有。 所以库存有问题，土地储备配置错了，贵了，那基本上别说综合竞争力了，就是能不能活下去。

二是企业品牌、产品、服务，这是综合竞争力。 新形势是什么呢？新形势是这次的控制，一言以蔽之，钱不能去房地产，第二句话，房地产不能成为刺激经济的工具，这一回合加上上次限价是漫长的行为，我们选择这是出于国家政治的高度和国家战术 所以不能有侥幸心理。 基本上需要很长的时间。 利润是，限价不再有风险，限制了贷款规模，降低了这一领域的负债率。

为了提高我们的综合竞争力，必须看布局和土壤贮藏质量。 这个领域分为两部分。 一个是前面的投资，另一个是制作产品。 投资错误的话，制作任何产品都要花很多钱。 因此，布局和土贮藏非常重要。 而且看产品和服务不容易。 而且要持续降低负债率，有一个综合的负债率目标，希望负债总额不要太低，利润大幅增加、销售额增加、负债率迅速下降。

三是稳健的布局费用升级，包括文旅、娱乐、教育、医疗、大健康等。 我们也一直这么做。 有文化旅行、旅行。 我们的文化旅行是国内最大的，文化我们也在做。 这是不动产+中的东西，这方面的布局是为了将来。 娱乐是大领域，教育是大领域，医疗是大领域，养老也是大领域，我们这方面的安排主要是为了五年后、十年后。 因为眼前很难赚钱。 我们必须冷静，稳健。 还是要重视规模和优质的增长。

我提议。 我的建议很多，但是提出来也没用。 我想说几点

首先对政府来说，房地产领域真的是一个综合性的领域，我们这三年的调控第一句话，房价不会涨。 年10月，一些城市房价上涨。 例如，上升到了3万美元，而你的价格是8千美元，在这个节点上，很多城市都不行了。 即使是价格限制，在一些城市，也需要调整供应地、容积率等多个方面。 这是综合性的。 我不说。

对房地产公司来说，这次的控制不能是短期的。 那一定是长时间的东西，是国家战术。 现在说经济压力很大，会怎么样呢？ 我认为四中全会已经有这样的政治决策力了。 经济增长不用很高，4%也可以。 这个领域太重要了，东西太多了。 另外，总书记理论体系的支柱是以人民为中心，毛主席为人民服务，现在总书记理论体系的核心是以人民为中心，以人民为中心，房价就不会涨。

另外，我给银行一点建议。 第一，虽然是有限的总量，但不能太冷酷地限制贷款。 为什么？ 目前我们有11万亿的开发贷款存量，所以我们有2.4万亿的债务量，国外的债务只有1万多人民币，国内的债务大致是1.4万亿人民币。 所以，国内、国外借款共2.4万亿，信托还有2万亿，还有其他资金，开发商手里的钱超过15万亿。 你卖15万亿美元，15万亿美元的债务肯定够了。 你限制总量后，贷款现有存量为: 630存量29万亿美元，二手房9万亿美元，一手房19万亿美元，全年贷款整体增长2.8万亿美元，年基本增长3.9万亿美元，今年上半年增长2.2万亿美元，9月。 你可以限制别的东西，但这个还得增加一点。 这是我的第一个建议。

第二个建议是支持收购。 并购是处理风险最快的方法，暴露了许多风险，因为并购是处理风险最快的方法。 如果银行的钱还不够，基本上从违约到最后拍卖。 大致需要4年。 快的话需要3年，收购的话需要3个月或半年处理。 所以，并购是解决领域风险的最佳途径。 这个领域的风险是经济风险、金融风险。 所以，并购是解决风险的一种手段，所以必须支持并购。 无论是从额度上，还是从并购贷款上，都必须支持。

第三个建议是支持猎头公司。 为什么？ 我不是头脑的公司。 因为是这个领域的龙头公司，前五名大概是18%。 我认为五年来，这个领域的前五名将占30%。 为什么？ 各领域如汽车领域的中国前五名为51%，啤酒领域为73%，空调领域为78%，手机领域为83%，我说的是前五名。 在我们的领域，前5位是18%，所以再过5年30%就没问题了。 头公司对领域的稳定也有好处，头公司我说前100，所以这也是一个建议。

谢谢你。

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来源：零点娱乐时刊