“龙湖吴亚军：没有故事就是好故事”

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龙湖集团董事长吴亚军(中)携首席执行官邵明晓(左)和cfo赵逸出席了2019年中期业绩发布会。 资料图像

最近，龙湖集团在香港召开了中期业绩发布会。

在“多维航线，笃定前进”的背景板上，董事长吴亚军的蓝色连衣裙穿着黑色外套，看起来精神饱满，带着ceo邵明晓和cfo赵逸这“铁三角”的组合出席。

一如既往，龙湖也带着其他两位中高层露面，这次是集团副社长胡若翔和郑州企业社长孙海波。

再过两个多月，龙湖迎来上市11周年纪念日，记者回顾前10年的快速发展，吴亚军坦言，时间过得很快，没有什么值得特别纪念的，对上市公司来说，没有故事是个好故事。

记者出身的吴亚军天然知道媒体的好处，“没有故事”的龙湖在某种程度上缺乏信息性，他眯着眼睛笑说:“对记者来说，最讨厌的可能是像我们这样的企业。” 这是整个业绩会她经常出现的表情，眯着眼睛，笑着记住媒体发来的问题，然后点击右侧邵明晓或左侧赵逸回答。

确实，龙湖在记者眼里是爱和“恨”的存在。 作为融资能力最类似国有企业的民营企业，以稳健闻名的龙湖连续几年提交类似“三好学生”的成绩单，却很少为市场提供民意调查和关注点。 有时，就像“别人家的孩子”一样，优秀而缺乏个性。

融资价格4.56%

上半年，龙湖合同销售额比去年同期增长8.8%至1056.2亿元，销售额同比增长42.2%至385.7亿元，其中房地产投资业务收入同比增长39.2%至25.8亿元。 1056.2亿元代表全年目标的48%，这个成绩排在克而瑞数据的第十位。

在会议上，赵轶表示:“年初公布的‘2019年全年销售目标2200亿、可销售来源3500亿’没有变化。 我相信我们能实现(全年目标)”。

从地区来看，长三角、西部、环渤海仍是龙湖业绩的首要贡献地，分别实现销售额352.1亿元、275.6亿元、247.1亿元，分别占集团合同销售的33.3%、26.1%、23.4%。

土储端、上半年龙湖新拓展福建漳州(楼盘)、陕西咸阳(楼盘)、广东中山(楼盘)、广东茂名(楼盘) 4个城市，截至7月31日已完成49个城市布局。 今年前6个月，龙湖新收购土地储备总建筑面积924万平方米，权益面积671万平方米，平均权益收购价7761元。 分地区看，长三角、西部、环渤海、华南和华中新面积分别占新收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%和17.5%。 截至2019年6月30日，集团土地储备共计7093万平方米，权益面积4911万平方米。

利润方面，上半年，龙湖归股东的净利润为63.1亿元，归母净利率下降3.6个百分点至16.4%，毛利比去年同期增长24.9%至125.8亿元，毛利率为32.6%。 核心税后收益率为16.1%，核心资本后收益率为12.2%。

会议上有人问，上半年新城的两个项目是否意味着龙湖将进入二级市场，他们正在以收购的方式拿地。 吴亚军说:“我们一直在接受收购。 过去30%的项目来自并购，每年有几十个项目属于并购。”

从债务来看，截至2019年6月底，龙湖净负债率(债务净额除以权益总额)为53%，到手现金580.7亿元，综合贷款总额1400.5亿元，平均贷款价格为年利率4.56%，为去年同期贷款价格的4.5%。

另外，赵轶表示，国内融资环境对房地产领域是受控状态，结构性准确，不尽相同。

虽然谈到目前的融资紧缩，但赵逸并不过度担心。 “我们没有使用过信托、资管等。 在这个阶段，信誉良好的企业反而可以获得适当的融资。 这是因为我们对未来融资价格的稳定充满信心。 ”。

租长公寓有微利

年以来，龙湖明确将住宅开发、商业运营、租赁公寓、智力服务为四大航线业务。

财报显示，上半年，龙湖集团房地产投资业务收入同比增长39.2%至25.8亿元，主要来自商场天街和长租公寓等地。

在商业方面，据赵逸介绍，到2019年，企业将开业29家商场，累计经营面积近300万平方米，下半年将开业9家商场。

根据开业时间，开业10年以上的百货公司有4家。 5-10年有7个，租金收入比上年增长14%。 3-5年的百货公司有8家，比去年增加了21%。 3年内增加10个，比上年增加71%。 赵逸表示，这是一条相对稳定的增长曲线，整体收益率持续超过6%，上半年达到7.5%。

谈及商场的资本变化，赵轶介介绍说，商场运营成熟，长线危险资金倾向于拿走这部分高质量资产，他们需要达到5%的收益率。 如果龙湖将49%的所有权转让给他们，基本上可以收回项目的全部投入价格。 “操纵台和时钟可以收取管理费。

长租公寓上半年，冠寓开业6万间，去年年末的数字为5.3万，半年内增加了7000间。 关于《国际金融报》记者提出的“以这种速度，年底制定的近10万个目标能否实现”的问题，邵明晓表示，冠寓今年上半年将实现6万年，全年将开设8万年。

据去年年报报道，截至年底，龙湖冠寓已开业5.3万余间，整体租金率为50.1%。 其中，开业3个月至6个月的项目出租率为70.2%，开业超过6个月的项目出租率为87.4%，但此次半年的报纸没有提到出租率，邵明晓表示:“开业6个月以上的项目，

目前，长租住宅行业已经发生变化，一方面房企步伐放缓，另一方面市场爆发雷电频发，《国际金融报》记者问龙湖高层长租住宅业务是否仍在重复此前的规划和评价，邵明承坦承说:“长租业务确实 但是，他还指出，长租公寓是龙湖主航线业务，龙湖非常坚固，目前，冠寓基本上做了头梯，想往前走，成为完全的领先或第二。 这是因为龙湖以自己的速度走。

邵晓表示，长租住宅未来的亮点是选址、运营、全面加强客户和基础系统、提高租金率等质量方面。

“中长期来看，这项业务还是非常赚钱的业务。 大致计划是，明年微利，后年开始毛利率12%左右，重资产和c2差不多接近70%。 ”。 邵明晓说。

邵明晓继续表示，龙湖冠寓分为重资产和中资产两大类，目前比例为1:9，10 %为重资产，90%为中资产。 随着众多天街附带的冠寓项目进入市场，这一比例将达到2:8。 将来，这个比例会根据市场情况灵活调整吧。

来源：零点娱乐时刊