“比海景房还大的买楼坑”

本篇文章3029字，读完约8分钟

写文章|蜜姐&|楚琦

昨天( 7月3日)，每次山东乳山市海景房报道，二手房的价格都回到了十年前！

石头掀起千层浪，三个月前黑龙江鹤岗的房价“白菜价”刷新了画面，但这么快再现了“卖房子的比卖菜的多”的城市。

但是，如果经常去的话，就会发现乳山海景房的状况和鹤岗大厦市之间有明显的不同。

据媒体报道，乳山海景房二手房价格惨淡，较低的可比10年前用1800元/平方米解决。 但是，新房价令人咂舌，八九千一平方米，有上万元甚至一平方米。

乳山海景房新房价格坚挺，是因为来自外地的韭菜们纷纷来拿盘子。 / h// S2 /

但是，除了海景房之外，其实坑人的房子还很少，比海景房有坑的人也有，就连开发商自己都很难解决。

/ S2/01/h// S2 /

虽然乳山市的二手房不都在2千左右，但中国房地产超市网上可以看到二手房价格近5年来起伏很大。

年二手房均价为2901.67元/平方米，年1月上涨至4073.2元/平方米，但仅10个月后下跌至3107.36元/平方米，基本恢复到3年前的水平。

图片来源|中国房地产超级网

现在很多解体析出，海景房不好:潮湿、医疗教育等配套设施不好、入住率低等。 但是，这些问题其实十年前就存在了。 为什么现在二手房的价格“爆雷”了呢？

乳山海景房的现象其实并不是孤例。 其实，那也“爆雷”过。 只是我们记性不好或者理解不足，一茬一茬的韭菜不断往上冲。 / h// S2 /

从初期的海景房、度假室、避暑室到近年来，惊人的文旅房产，有洞的房子比海景房还不少。

文旅地产的概念是外国风格:文化+旅游+地产。 也可以说它囊括了很多事情。 海景房、避暑室、度假室、特色小镇、主体公园配套商业和房地产等都有关系。

但是，文旅地产概念的创新和表面热闹并不能掩盖其投资的巨大风险。 在一些项目中，至今开发者自身难以解决，更不用说当初购买的人想要维持价值了！

/ S2/02

说到文地产，开发商和中介会找到一万个理由告诉你，他们的房子值得购买。

典型的是旅游业的崛起。

根据国家统计局公布的数据，中国国内游客每年有55.4亿人，是2008年的17.1亿人的3倍以上。

根据中国旅游研究院的数据，年中国国内游客人数为50.01亿人，收入4.57万亿元，分别比上年增长12.8%和15.9%。

这样的数据一抓大，这还是官方数据，开发者们推进的数据更是形势喜人。

另一大典型是相对于发达国家，我们的文旅房地产快速发展潜力还非常大。

严格来说，这些说法没有问题。 但是，文旅地产有前途，你未必能赚钱，但反而吃亏的概率更高。 这就像股市长时间上涨一样，但大部分散户都在赔偿。

a股这几年被骂得很惨，但对上证指数比90年代最低点95点长时间涨价的评价没有问题。 从诞生之初到现在，它的平均年收益率也达到了12%左右，但只能得到这12%的收益吗？ ！

倒在文旅地产的大咖级玩家本身不少。

/ S2/03

不少蜜姐对去年11月初向李亚鹏借款4千万件的诉讼信息留下了一点印象吧。 李亚鹏是倒在文旅房地产的明星。

很多人下面总结说李亚鹏缺乏商业头脑，但这种说法太片面了。

年，李亚鹏开始投身旅游房地产，号称“32亿”投资，在云南丽江启动“雪山文苑”项目。 那时他还是日后的丈夫，资金和人脉都可以说是大咖级的玩家。

传说各明星主场自不必说，很多明星都是事先“下单”的。

去山东乳山的外地看房团们，在提供一路开发商和中介洗脑和高质量免费服务的情况下，欣喜若狂，即使以二手房房价的2、3倍的价格购买海景房，也感觉马上要出手了！ 买就是赚钱！

明星们当初在李亚鹏文旅地产的各种发布会上，其兴奋的心情可能比山东乳山外地的旅游团们少一半。

做韭菜，其实大家都是平等的。 我相信自己比别人幸运，有钱，有便宜的机会。 买什么并不重要。 买了再说吧。 / h// S2 /

李亚鹏投身文旅地产后，5年来，4千万多人签名打官司，被舆论打上“老赖”的标签。

更有名的例子是前面的首富王健林在全国范围内运动式地构筑了“万达文旅帝国”，期间当然原因各种各样，但最终的结果很明显。 王健林放弃了许多小目标，相继得到了这些文旅城。

/ S2/04

山东乳山的海景房，早在年就“爆雷”过:银滩上出现了烂尾楼。

向前看，媒体梳理发现，2007年2007年，乳山房地产业发展迅速达到高峰。 2007年房地产投资35亿元左右，比上年增长116.05%，此后一直高位运行，全年房地产业完成投资33.1亿元。

然后，《乳山市年鉴》不再公布该年度房地产销售面积和金额的“喜人成绩”。

其实文旅地产(度假屋、特色小镇、主题公园地产等)也有这样的过程，但从全国范围来看，这种统计和现实情况更难把握。

根据国家旅游局的数据，文旅城高歌猛进最明显的是年—年。 年均新增项目近2200个，平均增速达到83%！ 当然年和年增长放缓，但上马的项目也在1000左右徘徊。

国家统计局数据显示，截至年底，中国文旅地产项目7965个，其中大型销售项目589个。 这些销售项目的平均库存达到2043套，按平均去化速度12套/月计算，完成库存去化需要14年！

根据ret和意大利中国商业地产研究中心的数据，年-年，中国文旅地产的卖点非常熟悉，如山地、湖滨、滨海、高尔夫、温泉等。

关于文旅地产的风险，其实并不新鲜。 例如——至今为止，“警惕特色小镇变成假小镇”的警告声不绝于耳，但大多数人只是不倾听、不观看。

文旅地产的热浪依然没有减少，根据《观点指数中国房地产领域快速发展白皮书》，截至年底，中国文旅地产项目达到14269个，增长率达60%。

特别是在城市生活人口流失型城市，其文旅房地产项目一般位于远郊，缺乏基本面支撑，如果购买，涵盖的情况不少。 / h// S2 /

其中烂尾的不用蜜姐列举，相信很多蜜友都能在自己老家和居住的城市找到活生生的例子。

/ S2/05

不使用切割的韭菜其实很难。 只是很多人想相信轻松致富的神话，而不是辛苦赚钱。 / h// S2 /

以山东乳山为例，现在的接盘机第一是门诊挂号团——免费接送、洗脑封闭。 但是，看房的人不这么认为。 买不买不重要，是免费旅行。

但是，现实生活多次教育我们。 免费最贵。 / h// S2 /

开发商和中介们早就在研究让你买房子的话术了。 特别是你自己买房子有钱的话，这件事会变得更简单。

买房是投资，不是买白菜，也可以过于兴奋，给自己一个冷静的期间。 / h// S2 /

机器不能再来了，但是买房子，特别是现在楼市管制还很严的情况下，你失去的机会远远小于可能被骗的概率。

十万上百万的人要投入，为什么要不惜上千万的交通费，自己跑一两次知道真相呢？

捡芝麻丢西瓜的例子在投资方面尤为明显。 例如，很多人用血税购买了年华收益率10%以上的互金产品，结果几万、十几万、几十万、甚至几百万的本金都拿不回来。

当然，学习投资理财常识是最好的。 在这个经济社会，所有人都需要补习。 有人逃课，总是让“勤奋”交学费。

亲爱的朋友们:欢迎学习:用今天的词汇在留言区造句，多次连续一周，赠送全球销售额超过1000万册的“财务自由之路”！

今天的词汇:去化率 [/s2/]

脱化率:销售率是指某特定期间内某产品的销售量占总量的比例。 某不动产项目的去化率=销售套数/总套数。

本文在微信公共平台上首次:闺蜜财经。 文案是作者的个人观点，不代表搜狐网的角度。 投资者据此，风险请自行承担。

来源：零点娱乐时刊