“房价猛降！湖北恩施罕见发文“纠正”，三四线楼市开始扛不住了？”

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日前，网传湖北恩施市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的“红头”文件，反映社会较强的断崖式降价问题进行调查核实，对10条降价现象提出预警和相应整改措施，房协于主管部门备案价格的

今天，证券时报记者致电恩施市住建局要求证明，相关负责人说。

“市房协房价预警文件属实，我看过。 这是市房协根据市场情况自己发表的。 ”。

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文件公开十条“罪状” [/h// h/] [/h// ] ] p [/p ] [/h// ] 目前恩施市楼盘降价的首要表现有10条，其中4条确定了调查数据:部分楼盘备案价高、低价开盘，降价幅度根据备案价下降800元至-1200元/平方米。 部分楼盘实行分期出售和销售，前后价格从300元降至500元/平方米。 有些楼盘无缘无故不按市场价格规律办事，楼盘整体价格比去年同期下降200元至500元/平方米。 有些余盘盘以甩卖价出售，成交价格在4000元至4500元/平方米之间。

另外6个包括低价的客源，市场波动极大。 综合价格与实际售价形成较大的反差，留给楼盘不可持续、快速发展空之间。 低价存款人没有取得预售许可证，也就是说他们会收到押金和卡。 用流通、电销方法配合第三方降价，用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场的销售人员被其他销售楼外拉客，违反影响不良的相关规范，楼层设计高度下降到2.7米左右，购买者上传有矛盾的危险性等

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恩施楼市的现状:

库存清除和库存补充的周期

过去两年，和多家三四线楼市一样，恩施也急剧增加。

随着楼市库存政策的推行，恩施州于年6月出台了房地产去库存的各项政策。 这包括降低首付比例，首套房公积金首付低至20%，两套符合首标，首付只有30%。 扩大提取的适用范围，购房除本人、配偶外，子女、父母的公积金也可以重叠在同一套房中使用。 每年可以取出一次公积金偿还银行利息的农民工、个体户可以纳入公积金覆盖范围，缴纳全额连续6个月以上申请公积金贷款等。

除此之外，棚改货币化安置的力度也很大，各县市棚改货币化安置的比例必须在60%以上。 不再建设回迁安置房，按照“购房代建”安排，停止建设经济实用房。 在实际操作中，年恩施市棚户区改造完成2316套，其中货币化安置1260套。 年开工2209套，货币化安置2113套。

这项政策取得了明显的效果。 年，恩施市新建商品住宅成交单价比去年上涨592.64元/平方米，达到4988.64元/平方米。 年上涨1176.94元，涨幅达23.59%。 另一方面，年新建商品住宅的成交受供给量限制，成交量下跌，但出现了“抢房”的白热化趋势。 比去年同期增长7.29%，累计总销售额为100亿元，比去年同期增长26.58%。

值得注意的是，去化周期开始延长。 年恩施市新建的商品房出清周期为5个月左右，但据去年报告，这一周期已经接近10个月。 不是商品住宅库存高的企业，现有库存要花大约55个月才能结算。 另一方面，补充库存还在进行中。 年，恩施市全年商品房屋新开工面积为188.32万方，是近三年来首次超过销售面积。

03在停止命令的背后: 恩施gdp增速全省最低房地产依赖度高

恩施位于湖北西部，属于典型的三四线城市。 这次降价限制的方法被认为也反映了政府部门“托市”的想法。

恩施土家族苗族自治州包括1市7县，州政府所在地恩施市为县级市，其他7县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。 恩施市全市总人口82万，城市建设区面积45平方公里。

记者了解到，2019年2月底恩施州房协发布的《年度恩施房地产市场报告》显示，年恩施市新商品住宅成交均价为6165.58元/平方米，为全州最高，是该州房价最低的巴东县均价的两倍以上。 相比之下，余盘甩卖的价格比平均价格下降了30%左右，几乎同年房价还没有开始迅速上涨时的价格持平。

由于交通等原因，恩施州的经济状况相对不发达。 官方数据显示，年恩施州gdp总量为871亿元，是湖北省唯一未过千亿的市州。

去年恩施州gdp增长率为6.2%，同样为省内最低水平。

就区县经济而言，年恩施市政府债务余额为67.4亿元，在湖北省各县市中，规模仅次于武汉(楼盘)市盲目的黄陂区和江夏区。 根据国盛证券的统计，年恩施市的债务率(地方政府债务余额/综合财力)为150.4%。

中原地产首席分解师张大伟认为，恩施是全国不发达城市的代表，属于三四线城市中经济相对落后的地区。 对不动产有一定的依赖度。

据该机构统计，年恩施州房地产开发总投资130.76亿元，比去年同期增长27.14%。 恩施土地出让金规模45.34亿元，比去年同期超过100%。

他指出，这也反映了目前三四线楼市的普遍现状。 也就是说，随着房地产市场的降温，很多城市开始担心经济增长和财政收入会受到影响。 这是因为要发布底部控制手段。

迄今为止，一些城市有“制止下跌”的方法。 今年3月，赣州市赣县区发布特价房停止销售通知，特价房销售前必须报居住证和物价局批准。 在安徽合肥、砀山、芜湖等地，房地产项目降价销售后曾被叫停。

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退潮后，三四线开始裸泳

中国社科院财经战术研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华对记者表示，对恩施楼市来说，短期上涨过快，申诉退潮后，剌激效力消失，可能出现了降价压力

根据易居研究院中国百城房价报告，今年1-4月全国三四线城市房价涨幅已远远小于年高位水平，也就是明显走出“过快上涨”的区间，这样的涨幅也低于全国10.2%的平均水平，这是当前房价

从年6月开始，棚改风向开始变化，建筑部委随后表示，越来越多的方法控制棚改货币化安置比例，新建安居房。 在过去的两年里，支撑三四线楼市暴涨的首要动力消失了，这些地区面临的经济和人口支持不足的实际情况也浮出水面。 退潮时，恩施市房协也只能要求所有公司“共克时难”。 但是，邹琳华也表示，这份文件只是警告作用，降价作为市场行为，在政府中也没有比较有效的手段。

但是，必须看到的是，三四线楼市也没有达到房价下跌的临界点。 根据纬指数监测，2019年4月，三四线城市房价平均比上个月上涨0.03%，上涨速比比上个月减少0.242个百分点。 18个三四线样本城市中，上升的有71个，比上个月减少1个，上升的城市比例为60%。

严跃进指出，房价应根据市场规划和调控目标在合理区间波动。 对于相关开发商和中介企业来说，后续营销需要积极管理，防止为(博客、微博)业绩而胡乱降价，甚至有些虚假降价。 其次，预计三四线城市有各种稳定房价的方法，这也是利润市场预期的稳定性。 [/s2/]

毕竟，房子不是为了炒菜而住的，这是大家都乐于热切的。

来源：零点娱乐时刊