“2019年中国96家上市房企收入、价钱与利润拆析”

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中房智库研究员中央财经大学娄宜萱

中房智囊团执行院长柴钉

比起“综合实力”排名，重要指标的全景公开反映了具体的问题。 本系列报告将在单一指标分解后发布指标体系，对各公司2019年的业绩进行客观的发布评价，以飨网民。

，当前领域面临的总体局势

2019年，房地产领域迅速发展的内外环境发生了深刻变化。 中美贸易摩擦加剧，引发中国资本市场运行波动，不利于制造业、零售业的快速发展，进而对居民就业和收入构成压力，压缩了宏观经济政策比较有效的作用空之间。 在“不炒房”和“不把房地产作为短期经济刺激手段”的引导下，房地产调控力度没有下降，对房企前沿信托融资、之前流传的银行融资、企业举债等融资渠道的监管明显收紧。 在此背景下，全年经济增长的“三驾马车”:进出口、固定资产投资、费用增长率均明显下降，市场对经济增长前景疲软，全国房地产市场整体呈现“量下跌稳定”局面，成交量明显下降，个别 房地产公司投资( 132194亿元，9.9% )、施工面积( 893821万平方米，8.7% )、新开工面积( 227154万平方米，8.5% )均较年有所增加，但部分指标增速略有放缓，为土地购买面积。

年前5个月，新冠引发的肺炎疫情严重干扰了我国的宏观经济运行，也冲击了世界经济。 截至5月底，美国、欧洲等主要经济体疫情仍未得到控制，一季度国内经济自改革开放以来首次出现负增长，4月国内费用仍处于负增长。 中央首先表示“做好长时间应对外部形势变化的准备”，在年“两会”期间政府的事业报告没有首次提出年经济增长目标。 他强调“六保”和“六稳”，提出政府要过“艰苦的日子”。 此外，货币和财政政策宽松，“新基础设施”、“户籍制度改革”、“土地要素市场化配置和审批权下放”等周边政策受益，但“不炒住房”的调控政策仍未出现放松迹象。

疫情期间，房企销售与开发工程两端基本停滞，网上销售替代能力非常有限，再加上年后半期阶段性债务高峰期的到来，整个领域的经营压力不容乐观。 4~5月销售回暖，但货币因素和投机因素较多，不容乐观。 结合公司经营困难普遍增大、就业和居民收入压力、外贸下滑等宏观背景，除非大规模放松控制，否则刚性、改善性、投资性诉求难以持续大规模上市提供条件，后市较难得到有效支持。 预计全年地区、城市、板块和领域分化将进一步加剧，金融公司、房地产公司个别性风险爆发的可能性将会加大。

目前，全国注册房企约9.8万家，内资房企9.4万家，国有房企790家，外资和港澳台房企3900家。 其中，上市住房企业是领域的龙头和实力代表，业绩和经营趋势对整个领域快速发展状况的反映力很强。 目前，各排行榜的指标构成和权重大多没有公开，很难在评价结果中反映细分指标。 中房智库总结整理了截至年4月30日的96家上市公司2019年年报，对各项财务指标逐一做出分解横向应对，明确了领域动态。 本期首先分析住宅企业的收入和价格状况。

二、2019年96家房企年报拆解:收入、利润和价格

1.2019年96家上市房地产公司收入规模和构成的解体

1.1 96对96家上市住房企业营业收入额的分析

目前，上市房地产领域的主营业务收入来自“房地产开发、销售业务”、“租赁房屋租赁收入”、“提供建筑服务”、“提供物业管理服务”、“酒店经营”等方面。 房地产开发和销售业务也是大多数企业最主要的营业收入来源，占90%以上，最高达100%。 近年来，住宅企业经营多元化发展，相关营业项目有咨询、医药、化工等，但目前仍较少。

数据显示，2019年96家有代表性的上市房地产公司平均营业收入约521.1亿元，同比增长430.48亿元，约90.62亿元，增长率约为21.05%。 营业收入中位数约207.98亿元，不到平均值的一半，许多公司低于平均值，领域集中度高，反映龙头公司特征明显。

营业收入最高的是碧桂园( 4859.08亿元)、中国恒大( 4775.61亿元)、绿地控股( 600606股吧) ( 4278.23亿元)，位居第二、第三。 与后文比较的利润总额、净利润相比，三家公司的营业收入差距并不大。 万科( 3678.94亿元)、保利地产( 600048，股吧) ( 2359.34亿元)和融创中国( 1693.16亿元)的营业收入分别排在4-6位，与前三家公司差距较大。 96家公司中，营业收入最低的3家是万通房地产( 600246股吧) ( 11.03亿元)、中迪投资( 000609股吧) ( 5.48亿元)、亚太实业( 000691股吧) ( 1391.2万元)

进一步来看，96家房企的营业收入增长率位于{-69.74%—1757.78%}区间内，许多公司的增长率为10%-50%，有72家公司实现了营业收入的增长。 中迪投资、合景泰财富、天津房地产的快速发展分别以1757.78%、233.75%、181.9%的高增长率位居前三，呈现出规模相对较小的公司，经营波动性较大。 中迪投资在主营房地产领域的营业收入增长率为1854.36%，巨大的营业收入增长贡献来自西南地区。 这要归功于重庆市的“两江中迪广场”商业项目和四川达州市的住宅项目投资完成了部分住宅建设。 另外，中迪投资在2019年底开始收购汇日中央扩张项目100%股权的业务，通过此次交易获得了成都市成熟地区房地产投资项目的开发权。 这将来也会给中迪投资带来很大的利益吧。 排名最后的三家分别是瑞安房地产、亚太实业和万通房地产，增长率分别为﹣58.17%、﹣63.12%和﹣69.74%。 其中，万通房地产在房地产销售中的营业收入减少80.67%，第一是转型发展迅速，持有资产减少，因此可销售面积大幅减少。 瑞安的房地产销售收入减少了65%，从221亿3100万元降至78亿3500万元。

1.2收入多元列表

近年来，多家房企积极寻求转型的快速发展，其中重要的标志是应收款来源的多样性。 为了应对这一趋势，本文使用赫芬达·赫希曼指数( herfindahl-hirschman index，hhi )作为衡量企业收入多样性程度的指标。 赫芬达指数是衡量产业集中度的综合指数，原指领域中各市场竞争主体所占领域总收入或总资产百分比的平方和。 本文将公司各项业务销售额占总销售额(即营业收入)的比例作为计算公司赫芬达指数的基础数据。 各公司的赫芬达指数是公司各项业务的销售收入与公司营业收入之比的平方和。 如下所示:

其中，表示各业务的销售额，表示营业收入，表示两者之比。 据此计算了各上市公司的赫芬达指数。 房地产公司的赫芬达指数越1，表示公司开展业务的收入越集中，也就是说公司的收入结构越单一，主业越突出。 相反，赫芬达指数越0，公司的收入结构越多样化和分散。

结果表明，96家上市公司赫芬达指数平均值为0.780，60家hhi高于该平均值，目前大部分房地产公司的经营结构较为单一。 即使公司开展不同的业务，也多与住宅租赁、酒店经营等不动产相关。 54家房地产开发和销售收入超过90%，最高的是亚太实业，几乎是100%。

相对收入多样性程度最高的是泛海控股( 000046，股吧)，赫芬德尔指数为0.263。 泛海控股集团的业务分布非常平均，涉及房地产领域、信托领域、证券领域、保险领域，各领域收入占20%-30%。 业务分布稍有不同的陆家嘴( 600663股吧)，这样的赫芬达尔指数为0.321。 陆家嘴的房地产销售占48.42%，房地产租赁和物业管理工作分别占23.62%、11.38%。 特别是金隅集团( 601992，股吧) 45.6%的营业收入来自水泥领域，28.83%的营业收入来自新型建筑材料领域，只有24.18%的营业收入来自房地产开发。 鲁商发展迅速( 600223股吧)房地产销售业务收入占85.12%，另外还涉及药品、化妆品、添加剂。 福星科技房地产销售业务收入占84.84%，也与金属产品有关。

总的来看，上市房地产公司的赫芬达尔指数总体倾向于1，领域收入多元性低，专业度高。

2 .对2.2019年96家上市房地产公司利润总额和增长率的分析

利润总额=营业利润+营业外收入——营业外支出，是公司在一定时期内通过生产经营活动实现的最终财务成果，是衡量公司经营业绩的最重要的经济指标之一。 利润总额及其增长率反映上市公司的基础盈利能力，直观影响上市公司投资者对公司未来经营业绩的预期，对未来公司通过债券、股权等各种方式融资有决定性影响。

2019年，本研究共有96家上市房地产公司利润总额平均为109.89亿元，利润总额中位数为47.13亿元，与平均值相差甚远。 只有22家公司获得了超过这一平均水平的利润。 2019年上市房企利润总额方差为3.24×1020亿元，年上市房企利润总额方差为3.36×1020亿元，本年度比年度缩小。 前30家房企净利润总额达到8480.8亿元，占96家房企的80.39%。 表明上市住房企业盈利能力集中度、分化程度较高。

数据显示，96家房企利润总额的数值区间为{-5.73—987.39亿}，多数公司利润总额集中在{0-200亿}区间，利润总额最高的公司(碧桂园)与最低的公司(恒盛地产)相差995.12亿元。 96家公司中，领域龙头碧桂园的业绩远远领先于其他公司，利润总额达到989.39亿元。 万科和中国恒大分别以765.39亿元和741.72亿元的利润总额排名第二和第三。 利润总额超过100亿的有26家，超过10亿元的有81家。 亚太实业(-1031.44万元)和恒盛房地产(-5.73亿元)是所有公司中仅有的两家利润总额为负的公司。

尽管面临着来自宏观经济和调控政策的多方面压力，2019年96家代表性房地产上市公司的利润总额仍在增长。 96家房地产公司年平均利润总额为97.63亿元，2019年平均利润总额同比增长12.56%。 总体来说，6成以上的企业实现了正增长，但增长率从最高的560.05% (太阳光100 )到最低的-195.86% (亚太实业)有偏差。 此外，融安地产、合景泰富、天津房地产的快速发展和中南建设( 000961、股吧)的增长率也超过100%。 但是，高增长率和低增长率异常值的出现与企业战术计划的快速发展发生重大波动有关，有其个别性和特殊性。

. 3.2019年96家上市房地产公司净利润和增长率分解

净利润是公司当期利润总额减去所得税后的金额，即公司税后利润，是衡量公司经营利润的第一经济指标。 净利润是一个公司经营的最终成果，净利润多，公司经营利润好。 是的，净利润少，公司经营利润差。 对公司投资者来说，净利润是获得投资收益大小的基本考虑，对公司所有人和管理者来说，净利润是做出经营管理决策的基础。 另外，净利润也是评价公司盈利能力、管理水平和偿债能力的重要指标，反映了公司为股东创造财富的综合能力。

2019年96家房企净利润平均值为68.77亿元，只有21家净利润基于这个平均值，净利润中位数为31.79亿元，与平均值相差甚远。 住宅企业净利润方差达到1.27×1020亿元，年方差为1.19×1020亿元。 前30家房企净利润总额达到5286.11亿元，占96家房企的80.07%。 表明上市住房企业盈利能力集中度、分化程度较高。

数据显示，2019年96家上市房地产公司净利润数值空之间为{-9.92亿—612.02亿}，多数公司净利润集中在{0-200亿}区间，净利润最高的公司(碧桂园)和最低的公司(碧桂园)。 96家公司中，碧桂园业绩遥遥领先于其他公司，净利润达到612.02亿元。 万科和中国境外的快速发展分别以551.32亿元和427.47亿元的净利润居第二位和第三位。 净利润超过100亿的有17家，净利润超过10亿元的有76家。 亚太实业(-1071.45万元)和恒盛房地产(-9923.83万元)是96家公司中仅有的两家净利润为负值的公司。

96家房地产公司年平均净利润59.24亿元，平均净利润比去年同期增长16.09%，大大超过平均利润总额的增长率。 增长率最高的公司为阳光100，增长率为1224.33%，该企业在阿尔勒小城镇的项目开发中出售住宅部分权益所带来的利润为主。 69家公司实现净利润正增长，最低增长率为恒盛房地产(-354.19% )。 净利润负增长最大的10家公司是滨江集团( 002244股吧) (-35.42% )、南山控股( 002314股吧) (-36.41% )、光明不动产( 600708股吧) 中国恒大(-49.60% )、嘉凯城( 000918股吧) (-102.65% )、中迪投资(-141.85% )、亚太实业(-199.85% )、永盛房地产(-199.85% ) [

4.2019年96家上市房地产公司毛利率分解

毛利率是毛利润与销售收入(或营业收入)的比例，反映的是商品经过生产转换内部系统后的附加值，实际上反映的是房企生产过程的增量价值创造。

数据显示，96家房企2019年平均毛利率约为32.05%，中位数为30.54%，方差为0.0136。 毛利率最高的前30家住宅企业的平均毛利率为45.10%。 房毛利率的数值空之间为{2.1%—81.77%}，大多数企业毛利率在20%-50%之间，与去年同期相比波动较小。

值得注意的是，soho 2019年毛利率是这近100家公司中最高的，达到81.77%，比去年的74.69%上升了7.08%，而soho则在全年和全年位居中国内房股销售毛利率之首。 soho的首要业务是投资房地产开发、房地产租赁和物业管理，shoh的收入来自北京“望京soho”、“光华路soho”、“丽泽soho”和前门大街项目以及海外滩soho等4个主要商业区的租赁和销售，这些商店的租金率 另外，苏宁环球( 000718股吧) ( 62.34% )、陆家嘴( 59.39% )、张江高科( 600895股吧) ( 59.12% )、中华公司( 600675股吧) ( 54.62% )

恒盛地产(年52.81% )、雅居乐(年43.95% )和国瑞置业(年39.31% ) 2019年毛利率水平分别为2.1%、30.48%和26.43%，比年下降多，反映公司经营状况较差 恒盛地产毛利率同比下降50.71%，这是由于公司2019年完工交付采用的房地产总面积下降，平均售价大幅下降，平均售价大幅上涨所致。

5.2019年96家上市房地产公司的营业价格分解

2019年，96家上市房地产公司的平均营业价格约为366.84亿元，比年度的296.88亿元上涨23.56%。 25家公司的营业价格高于这个平均值。 营业收入增长率最高的中迪投资的营业价格增长率也最高，达到1329.33%。 是因为中迪投资了重庆市的“两江”吗？ 在中迪广场”的商业项目和四川达州市的住宅项目开发中，中迪投资于2019年底收购了汇日中央扩建项目的100%股权比例。 景泰富的营业收入增长率为233.75%，营业价格增长率为240.03%； 天津房地产快速发展营业收入增长率为181.19%，营业价格增长率为170.74%。

但是，也有例外。 soho的营业收入增加了7.34%，营业价格下降了22.7%。 保利地产在营业收入方面实现了增长率21.29%，但营业价格下降了3.79%。 这与公司项目的建设周期以及产品类别、经营模式有关。

住宅企业的营业价格构成差异很大，下图对比了大悦城( 000031，股票吧)和绿地控股公司2019年的营业价格构成情况:

责任:马伦曹冉京

审查:戴士潮

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来源：零点娱乐时刊