揭长江实业地产版图：九成土地储备仍在内地

本篇文章1758字，读完约4分钟

据《中国经济周刊》报道，李嘉诚在内地的房地产业务可以追溯到1989年。今年，一些外资企业大规模撤离内地，李嘉诚逆潮流而动，大规模进入内地市场，成为香港在mainland China的最大投资者，为其未来的土地收益奠定了基础。

据媒体报道，1993年，其大陆项目占集团资产的四分之一。其中最具标志性的项目是他在北京东长安街1号获得了占地10万平方米的优秀场地，并建造了亚洲最著名的商业建筑之一“东方广场”。

过去数十年，地产业务一直是李嘉诚在内地财富积累的主要来源。到2015年，李嘉诚的长河区总市值已达到1.222万亿元，成为香港最大的家族财团。长江实业(集团)有限公司(以下简称“长江实业”)于20世纪70年代初上市。2015年1月，长江实业和和记黄埔合并并分立为长江实业房地产有限公司和长江和记黄埔实业有限公司..)市场价值只有1.57亿元。

80%的房产和90%的土地储备来自内地

根据长江实业2005年至2014年的年报统计，在过去10年间，长江实业在内地兴建的物业总建筑面积约为876万平方米，分布在北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、长春、Xi和长沙，其中成都的物业数量最多，达187万平方米。这些已竣工的物业包括世界著名的北京、长春的崔玉花园、常州的崔玉花园、秦雨花园、崔玉花园、上海的嘉里不夜城、成都的程楠都辉菜地花园、深圳的玉峰花园和世纪辉、广州的珊瑚湾和崔屹庄园以及重庆的崔屹庄园。

特别是在过去的10年里，在内地建造的房地产占长江实业全部房地产的近80%。以2013年为例，长江实业建造的所有物业总建筑面积约为195万平方米，其中178万平方米在内地建造，占长江实业建造的所有物业的91.52%。

根据李嘉诚公开回应有关其退出的质疑，该集团在中国内地正在开发和将要开发的总建筑面积远高于2000万平方米。

同时，据公开资料显示，目前长江实业房地产有限公司(以下简称“常棣”)的土地储备约为1490万平方米，其中约70万平方米位于香港，约1380万平方米位于内地，40万平方米位于海外。也就是说，长土地中90%的土地是在内地保留的，而这些土地储备大多是在2005年之前获得的，当时获得土地的成本相对较低。根据年报，2013年后，“长河区”从未在内地收购土地。

如今，2013年前购买的土地正在升值。

2014年，媒体统计了2005年长江实业在内地的29个项目。经过1989年的开发，其中近三分之二没有完工。甚至有些项目已经有1/4世纪没有开发了。为此，“长河区”被当地政府处以高达8000万元的土地闲置罚款。

过去几年，公众舆论经常质疑或指责“长河区”通过政治和商业关系在内地囤积居奇，等待升值。

然而，李嘉诚反驳了这一说法。他表示，集团在内地开发或将开发的土地有90%来自拍卖，而超过90%的物业在竣工后出售(酒店除外)，只有少数预留作收取租金之用。本集团正积极等待土地移交，并无囤积土地(香港亦是如此)。

根据香港学者郎咸平的研究，房地产的回报率是李嘉诚所有业务中最好的；其次是基础设施；再一次，交流；最后，零售。

重组房地产业务

现在看来，李嘉诚在内地出售的资产主要是房地产。

以重组前的长江实业为例，据统计，过去10年，内地房地产和酒店业务的营业额从2005年的10%逐年稳步增长，2013年超过香港。市场份额达到最高的50.9%；然而，这一份额在2014年骤降至19.3%。

一方面，李嘉诚减少了在内地的持股，并抽回资金；另一方面，它将独立经营房地产业务。

长期以来，长江实业和和记黄埔一直被视为李嘉诚在内地的地产公司，而地产业务占其主营业务相当大的比例。例如，长江实业在北京开发了别墅项目，和记黄埔在上海开发了别墅崔玉花园、于涛花园和秦雨花园。

2015年初，李嘉诚拆分了长江实业和和记黄埔的房地产业务。长江实业和哈奇森·惠姆波公司通过股份交换、资产合并和重组，长期持有香港、Mainland China和海外的所有房地产业务，这些房地产业务独立上市，总市值为2930亿港元。

据媒体报道，在常棣持有的房产中，香港、内地和海外分别占873亿港元、1314亿港元和120亿港元，其中内地房产占57%。

据分析，重组和分拆后的房地产业务长期独立运营将有助于李嘉诚开拓国内外房地产市场。

来源：零点娱乐时刊